Khung giá đất tăng cao ảnh hưởng thế nào đến thị trường bất động sản

(22/01/2020)

Việc nhà nước tăng giá đất đã làm biến động không nhỏ tới thị trường bất động sản trong nước, đặc biệt là nằm ở các tỉnh thành phố lớn tập trung dân cư đông đúc như Hà Nội và TP.HCM.

Vừa qua, Phó Thủ tướng Vương Đình Huệ – Trưởng ban kinh tế tổng hợp đã có chỉ đạo điều hành giá và yêu cầu Bộ Tài nguyên Môi trường khẩn trương hoàn thiện sau đó trình Chính phủ ban hành nghị định thay thế Nghị định số 104/2014/NĐ-CP quy định chi tiết về khung giá đất, đảm bảo phù hợp với thực tế để UBND cấp tỉnh kịp thời xây dựng và công bố bảng giá đất vào ngày 1/1/2020 theo đúng quy định của Luật Đất đai.

Theo dự kiến, bảng giá đất năm 2020 – 2024 tại Hà Nội sẽ tăng bình quân từ 15 – 30%; tại Bình Dương tăng 45 – 95%; giá đất tại một số khu vực tỉnh Quảng Ninh sẽ tăng lên tới 5 lần so với bảng giá cũ… với các dự án bất động sản nhà ở, tiền đất thường chiếm 10 – 14% giá thành.

Đọc thêm: Có nên mua đất trong năm 2020, khi giá nhà tăng cao

Khung giá đất hàng đào tăng cao

Tại Hà Nội, mới đây đã có đề xuất tăng bình quân 30% giá các loại đất sau khi lấy ý kiến nhằm góp ý vào tờ trình ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2020 đến 31/12/2024. Trong đó, giá đất ở đô thị dự kiến sẽ cao nhất với hơn 200 tr/m2 áp dụng cho một số địa bàn thuộc quận Hoàn Kiếm như phố Hàng Ngang, Hàng Đào, Lê Thái Tổ (giá áp dụng từ 1/1/2015 đến 31/12/2019 chỉ có giá là 162 triệu đồng/m2).

Khung giá đất do Chính phủ điều chỉnh tăng sẽ áp dụng cho tất cả 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nên không phù hợp so với thực tế từng địa phương, đặc biệt các đô thị ở các tỉnh Hà Nội, Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phòng, Cần Thơ và các tỉnh công nghiệp hóa cao. Điều này làm hạn chế tính chủ động và khả năng tự điều chỉnh giá đất của các địa phương này.

Trong khi đó, Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cũng vừa đưa ra văn bản góp ý về khung giá đất giai đoạn 2019 - 2024 để gửi UBND TP.HCM và Bộ TN&MT, đề xuất một khung giá đất mới sẽ giữ nguyên mức giá tối thiểu, mức giá tối đa thì đề xuất tăng khoảng 1/3 so với hiện nay. UBND thành phố đã có quyết định số 51 về ban hành bảng giá đất có mức tăng bình quân khoảng 1,9 lần so với mức giá đầu.

Theo đề xuất của uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội, giai đoạn 2020 - 2024, khung giá đất trung bình sẽ tăng 30%, điều này sẽ tác động lớn đến thị trường bất động sản. 

Ở mức độ nào đó, theo các chuyên gia, việc tăng giá sẽ mang đến tác động tiêu cực vào hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp và ảnh hưởng trực tiếp đến nhu cầu tiếp cận nhà ở của người dân vốn dĩ đang rất khó khăn hiện nay.  Theo các doanh nghiệp, nếu khung giá đất tăng chắc chắn sẽ tác động đến nguồn cung của các dự án mới. Bởi doanh nghiệp rất khó xoay xở tiền sử dụng đất và các chủ đầu tư chắc chắn sẽ tính chi phí đất vào giá bán cho người dân.

Nhiều người dân lại có ý kiến trái chiều muốn ủng hộ đề xuất tăng giá đất để trả lại giá trị thật của lô đất ghi trên giấy tờ của họ. Các chuyên gia cho rằng, việc thay đổi khung giá đất sẽ kéo theo hàng loạt thay đổi liên quan đến thuế, tiền sử dụng đất.

Quy mô giao dịch trên thị trường BĐS

Giá nhà đất tăng sẽ làm giảm nhanh quy mô tổng cầu có khả năng thanh toán do một bộ phận khách hàng không còn có đủ khả năng tài chính để mua nhà. Do vậy, có thể dẫn đến sụt giảm mạnh quy mô giao dịch trên thị trường BĐS, trước hết là đối với phân khúc BĐS cao cấp như condotel… và làm giảm quy mô thị trường đầu tư thứ cấp đang “rất náo nhiệt” hiện nay.

Môi trường đầu tư

Nếu khung giá đất, bảng giá đất có mức giá đang quá cao, sẽ tác động đến và đẩy giá thị trường BĐS lên rất cao, đặc biệt là đẩy giá đất của các dự án (trên thị trường sơ cấp), tác động tiêu cực ảnh hưởng đến các doanh nghiệp, các ngành kinh tế khác và môi trường đầu tư, kể cả trong việc thu hút dòng vốn FDI.

Nguồn thu ngân sách của Nhà nước từ đất đai và thị trường BĐS

Hiện nay, nguồn thu ngân sách từ đất thường chiếm khoảng > 8% tổng nguồn thu ngân sách của địa phương.
“Nếu biên độ tăng giá trong khung giá đất quá lớn thì có thể dẫn đến việc tận thu. Trước mắt, có thể làm cho nguồn thu ngân sách nhà nước tăng, nhưng xét về lâu dài đây có thể bất cập, bởi vì có thể dẫn đến doanh nghiệp thu hẹp hơn quy mô sản xuất kinh doanh, người dân không làm được sổ đỏ sẽ phát sinh giao dịch ngầm, mà hệ quả là có thể làm sụt giảm mạnh nguồn thu của Nhà nước”, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA nhấn mạnh.

Nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp

Nói về tác động của khung giá đất mới lên thị trường BĐS, đại diện Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng, khung giá đất tăng cao, kéo theo bảng giá đất tăng, từ đó nghĩa vụ tài chính của các cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp cũng sẽ tăng theo.

Điều đặc biệt quan tâm đó chính là nhiều cá nhân, hộ gia đình khi làm thủ tục hợp pháp hoá quyền sở hữu nhà, đất ở, nếu nghĩa vụ tài chính tăng cao, có thể dẫn đến một đại bộ phận người dân "ngại" làm thủ tục cấp sổ đỏ, dẫn đến các giao dịch nhà đất viết aty, làm sản sinh và tăng thị trường "ngầm" dẫn đến thất thu thuế, khó quản lý cho nhà nước và phát sinh nhiều tranh chấp trong xã hội.

Bên cạnh đó, ông cũng đề xuất 2 phương án như sau: “Một là, đề nghị Chính phủ xem xét, ban hành điều chỉnh lại khung giá đất giai đoạn 2020 - 2024 trên cơ sở giữ nguyên mức giá đất cũ giai đoạn 2014 - 2019. Hai là, trường hợp buộc phải tăng giá đất giai đoạn 2020 - 2024, HoREA đề nghị Chính phủ phải xem xét quyết định mức giá chỉ tăng khoảng 15% để không tác động nhiều đến môi trường thu hút đầu tư và nghĩa vụ của các cá nhân, hộ gia đình”.

Hoàng Thoa