Hà Nội: Những khu vực bất động sản thu hút khách hàng mua nhà

Báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội Quý 3/2023 cho thấy nguồn cung mới tiếp tục hạn chế, tuy nhiên, thị trường cũng xuất hiện những yếu tố tích cực, được kỳ vọng sẽ thúc đẩy sự phục hồi trong tương lai.

Nguồn cung khan hiếm kéo theo giá bất động sản leo thang

Theo Báo cáo thị trường bất động sản Quý 3/2023 từ Savills Hà Nội, số liệu cho thấy rằng nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội trong quý tiếp tục giảm, giảm 47% so với quý trước và 65% so với cùng kỳ năm trước, chỉ còn 1.891 căn hộ thuộc hạng B.

Đáng chú ý, không có nguồn cung mới thuộc hạng A và C trong quý vừa qua. Nguồn cung sơ cấp các căn hộ đạt 19.808 căn, giảm 3% so với quý trước và giảm 6% so với cùng kỳ năm trước. Hạng B chiếm tới 92% nguồn cung. Số lượng căn hộ bán ra tiếp tục giảm, giảm 16% so với quý trước và giảm 42% so với cùng kỳ năm trước, chỉ còn 2.100 căn.

Phân khúc Biệt Thự/Liền kề không ghi nhận thêm dự án mới, chỉ có 30 căn mới từ dự án hiện hữu tại Thanh Trì. Nguồn cung mới phân khúc thấp tầng giảm 76% so với quý trước và 94% so với cùng kỳ năm trước. Số lượng căn đã bán trong Q3/2023 giảm 5% so với quý trước và giảm 66% so với cùng kỳ năm trước, chỉ còn 101 căn. Tỷ lệ hấp thụ theo quý đạt 14%, tăng so với quý trước nhưng giảm 11 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.

Ảnh: Diễn biến nguồn cung sơ cấp và tiêu thụ tại thị trường Hà Nội ước tính đến quý 1/2023

Hàng tồn kho giá cao đã làm tăng giá sơ cấp của tất cả các loại hình sản phẩm. Giá sơ cấp của căn hộ đạt 54 triệu VNĐ/m2, tăng 2% so với quý trước và tăng 13% so với cùng kỳ năm trước. Theo ghi nhận, giá sơ cấp của căn hộ đã tăng trong 19 quý liên tiếp và cao hơn 77% so với Q1/2019. Tương tự, giá sơ cấp trung bình của biệt thự tăng 3% so với quý trước, lên 103 triệu VNĐ/m2 đất. Giá nhà liền kề cũng tăng 9% so với quý trước, lên 190 triệu VNĐ/m2, trong khi giá shophouse cũng ghi nhận mức tăng 6% so với quý trước.

Với nguồn cung mới hạn chế, thị trường thứ cấp đang trở nên phổ biến hơn. Trong thị trường căn hộ, giá thứ cấp đạt 36 triệu VNĐ/m2, tăng 2% so với quý trước và tăng 8% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, giá thứ cấp trung bình của sản phẩm thấp tầng đạt 23 tỷ VNĐ/căn, tăng 5% so với quý trước, nhưng vẫn thấp hơn 19% so với giá sơ cấp.

Về triển vọng, Báo cáo của Savills cho thấy nguồn cung căn hộ và biệt thự tiếp tục bị hạn chế với nguồn cung mới chủ yếu thuộc hạng B. Vào năm 2023, dự kiến sẽ có 9.500 căn hộ được bàn giao. Từ năm 2021 đến năm 2025, số lượng căn bàn giao được dự kiến giảm 26% hàng năm, dự kiến ​​sẽ thúc đẩy nhu cầu thị trường thứ cấp và tạo niềm tin cho các nhà đầu tư. Đến năm 2025, có dự định mở bán 52.500 căn hộ từ 51 dự án, trong đó hạng B vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất với 76% nguồn cung trong tương lai.

Thị trường bất động sản Hà Nội xuất hiện “điểm sáng”

Sau một quý với mức giao dịch thấp và sự thận trọng của các chủ đầu tư, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, nhận định rằng thị trường đang phục hồi một cách dần dần và ghi nhận một số tín hiệu tích cực. Các yếu tố đó bao gồm hình thành của một quận mới, Gia Lâm, và tiến độ tốt của các dự án cơ sở hạ tầng.

Trong 9 tháng đầu năm 2023, Gia Lâm đã trở thành một phần quận Hà Nội và chiếm 31% nguồn cung căn hộ sơ cấp và 6% nguồn cung thấp tầng tại Hà Nội. 29% số lượng giao dịch căn hộ cũng được ghi nhận tại Gia Lâm. Giá sơ cấp của căn hộ tại đây đã tăng 13% kể từ năm 2019, với giá sơ cấp của căn hộ thấp tầng tăng trung bình 18% mỗi năm. Dự kiến từ Q4/2023 trở đi, Gia Lâm sẽ có thêm 8.700 căn hộ mới.

Hạ tầng đang chơi một vai trò quan trọng trong sự phục hồi của thị trường bất động sản. Dự án Đường Vành đai 4 đã khởi công vào tháng 6 và đã hoàn thành hơn 86% công việc giải phóng mặt bằng với mục tiêu hoàn thành 100% vào cuối năm 2023. Khi hoàn thành, tuyến đường này sẽ mang lại lợi ích cho 77 dự án hiện hữu và dự kiến ​​có 33.400 căn hộ tại các khu vực mà Vành Đai 4 đi qua vào năm 2027.

Ảnh: Đường Vành đai 4 được hi vọng khi hoàn thiện sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản khởi sắc trong thời gian tới

Đối với triển vọng trong thời gian tới, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu của Savills Hà Nội, tin rằng việc cải thiện dòng tiền từ các nguồn có khả năng vào cuối năm sẽ hỗ trợ người mua đưa ra quyết định mua nhà. Mức lãi suất đã được điều chỉnh hợp lý, cũng có thể sẽ thúc đẩy quyết định mua nhà của người mua. Ngoài ra, Chính phủ đã đưa ra các biện pháp để giải quyết khó khăn trong thị trường và tạo ra nền tảng cho các chủ đầu tư để phê duyệt các dự án mới và đưa ra các sản phẩm mới. Bà Hằng tin rằng khi có quy định rõ ràng, thị trường sẽ phát triển bền vững.

Tuy nhiên, bà Hằng cũng nhấn mạnh rằng thị trường vẫn đối mặt với thách thức, bao gồm sự chênh lệch giữa cung và cầu cùng với giá cao. Phân khúc nhà ở vừa túi tiền vẫn thiếu nguồn cung, và tỷ lệ nguồn cung căn hộ sơ cấp thuộc hạng C trên thị trường đã giảm đáng kể từ năm 2015. Bà Hằng tin rằng nhu cầu nhà ở vẫn sẽ cao trong tương lai, nhưng thị trường sẽ phải giải quyết được những thách thức này.