105 thành phố, thị xã bị ảnh hưởng bởi quy định cấm phân lô, bán nền

Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) mới sẽ có hiệu lực từ ngày 1-1-2025 và không cho phép việc phân lô, bán nền tại 105 thành phố, thị xã cũng như sẽ có thêm 81 thành phố, thị xã so với hiện tại.

Theo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), không cho phép phân lô, bán nền tại 105 thành phố và thị xã, mở rộng thêm 81 thành phố và thị xã so với quy định hiện hành, dự kiến sẽ gây ra tác động đáng kể đến thị trường.

Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) cụ thể quy định không chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự phân lô, bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III. Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh sẽ xác định các khu vực có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.Các chuyên gia dự đoán rằng, việc siết chặt phân lô, bán nền sẽ có ảnh hưởng từ Bắc đến Nam khi luật này có hiệu lực vào năm 2025.

Ảnh: Theo Luật sửa đổi mới, không cho phép phân lô, bán nền tại 105 thành phố và thị xã.

Tuy nhiên, các chuyên gia lại chỉ ra rằng, hiện nay, khoản 2 của điều 41 trong Nghị định 43/2014/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Nghị định 148/2020/NĐ-CP, chỉ cấm phân lô, bán nền tại các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc trung ương. Đồng thời, cũng được ngăn chặn tại các khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị.

Do đó, nhiều ý kiến lo ngại rằng sẽ xuất hiện làn sóng "chạy" để phân lô bán nền trước khi Luật Kinh doanh Bất động sản chính thức có hiệu lực. Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Cần Thơ chia sẻ cho biết việc không được phép phân lô bán nền tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II, loại III sẽ tác động mạnh mẽ tới cơ cấu phân khúc sản phẩm bất động sản. Dự kiến trong thời gian sắp tới, thị trường sẽ có sự phân hóa rõ rệt ở phân khúc đất nền.

Với hành lang pháp lý hiện tại, việc lập một dự án kéo dài từ 3 đến 5 năm là rất khó khăn. Do đó, các nhà kinh doanh sẽ chọn giải pháp thực hiện theo mô hình cá nhân để tự phân lô - một cách phù hợp, dễ dàng và tạo nguồn cung lớn hơn, ít chọn lập dự án và công ty pháp nhân.Với quy định mới, số lượng sản phẩm đất nền từ việc phân lô trong thời gian tới dự kiến sẽ giảm đi. Sự khan hiếm nguồn cung có thể dẫn đến tăng giá đất. Tuy nhiên, nếu nhìn xa hơn, điều này có thể giúp thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ và bền vững hơn. 
Theo thống kê từ Bộ Xây dựng, tính đến tháng 12-2023, trên toàn quốc có tổng cộng 902 đô thị. Trong số này, có 2 đô thị loại đặc biệt, 22 đô thị loại I, 36 đô thị loại II, 45 đô thị loại III, 95 đô thị loại IV và 702 đô thị loại V. Do đó, quy định mới sẽ không cho phép phân lô, bán nền tại 105 thành phố, thị xã; sẽ tăng thêm 81 thành phố, thị xã so với quy định hiện hành.

Hơn nữa, ngoài 2 đô thị loại đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM, sẽ có 22 đô thị loại I chịu ảnh hưởng từ sự siết chặt trong việc phân lô bán nền. Có 3 thành phố trực thuộc trung ương trong đó là Hải Phòng, Đà Nẵng và Cần Thơ, cùng với 19 thành phố trực thuộc tỉnh như Buôn Ma Thuột, Bắc Ninh, Biên Hòa, Đà Lạt, Hạ Long, Hải Dương, Huế, Long Xuyên, Mỹ Tho, Nam Định, Nha Trang, Pleiku, Quy Nhơn, Thanh Hóa, Thái Nguyên, Thủ Dầu Một, Việt Trì, Vinh, Vũng Tàu.

Bên cạnh đó, có 36 đô thị loại II, bao gồm các thành phố thuộc tỉnh như  Bà Rịa, Bạc Liêu, Bến Tre, Cà Mau, Cao Lãnh, Châu Đốc, Cẩm Phả, Dĩ An, Đồng Hới, Hà Tĩnh, Kon Tum, Lạng Sơn, Lào Cai, Móng Cái, Ninh Bình, Phan Rang - Tháp Chàm, Phan Thiết, Phủ Lý, Phú Quốc, Quảng Ngãi, Rạch Giá, Sa Đéc, Sóc Trăng, Sơn La, Tam Kỳ, Tân An, Thái Bình, Thái Nguyên, Trà Vinh, Tuyên Quang, Tuy Hòa, Uông Bí, Vĩnh Long, Vĩnh Yên, Vị Thanh, Yên Bái.

Bên cạnh đó, còn 45 đô thị loại III, trong đó có 29 thành phố như Bảo Lộc, Bến Cát, Bắc Kạn, Cam Ranh, Chí Linh, Cao Bằng, Điện Biên Phủ, Đồng Xoài, Đông Hà, Gò Công, Gia Nghĩa, Hà Giang, Hà Tiên, Hồng Ngự, Hòa Bình, Hưng Yên, Long Khánh, Lai Châu, Ngã Bảy, Phúc Yên, Sầm Sơn, Sông Công, Tây Ninh, Từ Sơn, Thuận An, Tân Uyên, Tam Điệp, Hội An, Phổ Yên. Đồng thời, có 16 thị xã bao gồm Tân Châu, An Nhơn, Bình Minh, Bỉm Sơn, Cai Lậy, Cửa Lò, Đông Triều, Kiến Tường, Kỳ Anh, La Gi, Long Mỹ, Phú Mỹ, Phú Thọ, Quảng Yên, Sông Cầu, Sơn Tây.

Ảnh: Cả nước sẽ có thêm 81 thành phố, thị xã so với quy định hiện hành.

Nhận định về tác động của chính sách mới, ông Đinh Minh Tuấn, chuyên gia bất động sản khu vực miền Nam, cho biết rằng số lượng phân lô bán nền ở các đô thị loại II và III đã tăng mạnh trong những năm gần đây.Do đó, việc siết chặt quy định về phân lô theo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ ảnh hưởng toàn bộ thị trường từ Bắc đến Nam, nhưng 90% nhà đầu tư chịu tác động sẽ ở khu vực các thành phố loại II, III. Ông Tuấn dự báo rằng, việc điều chỉnh giá là điều tất yếu, nhưng đất nền sẽ không còn trải qua những đợt "sốt" như trước đây.

Tổng kết, sự thay đổi trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ có ảnh hưởng đến thị trường từ các thành phố lớn đến các thị xã và thành phố nhỏ. Mặc dù sẽ có những thách thức ban đầu, nhưng đối với dài hạn, việc siết chặt quy định về phân lô, bán nền có thể giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn. Tuy nhiên, để thành công, cần sự hỗ trợ và điều chỉnh linh hoạt từ các cơ quan chính phủ cũng như sự hợp tác chặt chẽ từ các địa phương.