Bất động sản công nghiệp tăng trưởng nóng khi hàng loạt nhà máy rời Trung quốc

(07/11/2019)

Theo ý kiến từ chuyên gia, bất động sản công nghiệp nóng lên là dựa vào tác động của chiến tranh thương mại, cùng những lợi thế về chi phí nhân công, xây dựng và triển vọng phát triển của Việt Nam.

Đầu năm 2019,  Goertek một hãng chuyên lắp ráp tai nghe AirPods của Apple tại Trung Quốc đã bỏ ra 260 triệu USD đầu tư xây dựng khu công nghiệp Quế Võ (Bắc Ninh). Một động thái nhằm tránh thuế của Mỹ lên các sản phẩm tại Trung Quốc.

Không chỉ dừng tại đó,  diễn biến của cuộc chiến tranh thương mại Mỹ - Trung đang có những diễn biến ngày càng phức tạp,  khó lường chính vì vậy đã làm cho không ít công ty nước ngoài tìm kiếm thị trường ổn định như Việt Nam để mở ra các nhà máy,  khu công nghiệp.  Điều đó đã giúp thị trường bất động sản công nghiệp của Việt Nam có nhiều chuyển biến tích cực.

Làn sóng di dời nhà máy đến Việt Nam
Ngoài Trung Quốc còn có sự xuất hiện của nhiều tập đoàn tên tuổi đến từ Hàn Quốc,  Nhật Bản đã và đang xây dựng nhà máy tại Việt Nam.  Trong đó phải kể đến Hanwha - một trong 500 tập đoàn lớn nhất thế giới đã xây dựng thanh công nhà máy phụ tùng máy bay Hanwha Aero Engines (Hàn Quốc) trong năm 2018 với tổng diện tích lên đến 9ha tại khu Công nghệ cao Hòa Lạc có số vốn đầu tư 200USD. Trước thời điểm đó Yokowo (Nhật Bản) cũng đã chi 18 triệu USD cho nhà máy của mình tại khu công nghiệp Đồng Văn II với số tiền là 18 triệu USD. 

Bất động sản công nghiệp tăng trường nóng

Trước tình hình chiến tranh thương mại Mỹ - Trung có những diễn biến khó lường,  các công ty Trung Quốc đã nhanh chóng chuyển hướng sang Việt Nam.  Đầu năm 2019,  TCL đã xây dựng nhà máy rộng 7,3ha có đầu tư 53,56 triệu USD ở Bình Dương.  Trong khi đó Huafu cũng đã bỏ ra 362 triệu USD để xây dựng nhà máy tại Long An với mục đích được tiếp cận các nguồn nguyên liệu rẻ,  chi phí lao động thấp và tránh được thuế. 

 Sự chuyển dịch của hai ông lớn tại Trung Quốc cho thấy không chỉ các công ty đa quốc gia đang sợ mức thuế cao mà các công ty trong nước cũng đã tính nước cờ lui.  Theo nguồn tin VinaCapital hiện đang có một số tên tuổi lớn như Foxconn,  Lenovo,  Sharp đang tính đến phương án chuyển nhà máy đến Việt Nam. 

Việt Nam - Thị trường phát triển nhanh nhất Đông Nam Á
 

Theo ghi nhận của Ngân hàng Phát triển Châu Á ADB, năm 2019 Việt Nam duy trì vị trí nền kinh tế phát triển nhanh nhất Đông Nam Á với tốc độ tăng trưởng GDP 6,8% trong đó con số này ở Indonesia là 5,8%, Malaysia là 4,5%, Thái Lan 3,5% và Singapore là 2,4%.

Năm 2018 World Bank cũng đưa ra đánh giá Việt Nam đứng thứ 69 trong 190 nền kinh tế dễ hoạt động kinh doanh,  cao hơn các nước trong khu vực. 

Bên cạnh đó,  phải chăng các yếu tố như nguồn nhân công dồi dào với giá cả phải chăng,  chi phí xây dựng nhà xưởng thấp hơn các quốc gia trong khu vực đã khiến các doanh nghiệp quan tâm xây dựng nhà máy sản xuất tại Việt Nam. 

Lương lao động trung bình trong ngành sản xuất ở Việt Nam là 237 USD/tháng,  thấp hơn là Malaysia,  Trung Quốc và Thái Lan lần lượt là 924 USD,  866 USD và 412 USD.  Trong tháng 7/2019,  chỉ số PMI của Việt Nam là 52,6 tăng trưởng sản xuất công nghiệp 9,6%, cao hơn các nền kinh tế lớn khác trong khu vực.  Trong 3 tháng đầu năm 2019,  US Census Bureau cho biết Mỹ tiếp tục là thị trường nhập khẩu lớn nhất của Việt Nam với 40,2%.

Bất động sản phát triển nhờ nguồn đầu tư FDI
 

Phân khúc BĐS công nghiệp Việt Nam đang phát triển trên đà tăng tưởng của nguồn vốn FDI cao gấp 10 lần trong suốt thập kỷ qua. Bộ KHDT thống kê trong nửa đầu năm 2019 ngành công nghiệp đón nhận 1,723 dự án, vốn FDI mới đăng ký với tổng vốn đầu tư 7,41 tỷ USD.  Trong đó phân khúc sản xuất có 605 dự án,  chiếm 71,2% FDI với 13,15 tỷ USD,  tăng 39,8% theo năm.  Nguồn vốn này chủ yếu đến từ các Tập đoàn,  công ty từ Nhật Bản,  Hàn Quốc,  Hong Kong và Trung Quốc. 

Theo Ông John Campbell phòng Dịch vụ công nghiệp của Savills Việt Nam cho biết: “Mặc dù tỷ lệ lấp đầy ở các tỉnh trọng điểm tăng trưởng mạnh theo năm, nhưng quỹ đất dồi dào và các dự án tiêu biểu gia tăng đã góp phần thúc đẩy sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài”. Ông cũng đưa ra nhận định các nhà sản xuất đang chú ý hơn vào các tỉnh miền Trung trong khi các chủ đầu tư cũng đẩy mạnh chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất công nghiệp,  nhằm tạo nguồn cung mới. 

Biểu đồ tăng trường bất động sản công nghiệp

Nghiên cứu gần đây của Savills cho thấy nguồn cung đất công nghiệp dồi dào đã tạo điều kiện cho các dự án sản xuất và tăng lựa chọn thuê đối với cả nhóm nhà xưởng xây sẵn cho thuê và nhà xưởng xây theo yêu cầu. 

Tuy nhiên đứng trước cơ hội này Việt Nam cần phải thận trọng hơn tránh tình trạng trở thành “bãi rác” của các nhà máy và các nhà máy tại Việt Nam dần mất ưu thế.  Vậy nên cần phải đưa ra các giải pháp hợp lý để vừa nắm bắt cơ hội vừa tránh rủi ro.