Dòng tiền đầu tư bất động sản tìm kiếm cơ hội phía Nam

Theo báo cáo, thị trường bất động sản năm 2024 đã có sự phục hồi tích cực so với năm 2023, thể hiện rõ nét vào giữa năm. Kết quả khảo sát cho thấy tỷ lệ giao dịch đã tăng lên, với khoảng 35%-40% người tham gia cho rằng thị trường bất động sản sẽ duy trì sự ổn định trong năm nay.

SỰ PHÂN HOÁ THỊ TRƯỜNG THEO KHU VỰC VÀ PHÂN KHÚC

Ông Đinh Minh Tuấn, chuyên gia nhấn mạnh rằng thị trường bất động sản Việt Nam năm 2024 có sự phân hóa rõ nét giữa các khu vực và phân khúc, có thể được chia thành 03 xu hướng chính: miền Bắc – miền Nam, nhà cao tầng – nhà thấp tầng, và khu vực trung tâm – vùng ven.

Trước tiên, sự phân hóa giữa miền Bắc và miền Nam, đặc biệt là tại Hà Nội và TP.HCM, đã tạo ra sự khác biệt lớn về giá cả. Cụ thể, giá bán trung bình của căn hộ tại Hà Nội vào tháng 11/2024 đã đạt 61 triệu đồng/m2, vượt qua con số 55 triệu đồng/m2 của TP.HCM.

Về phân khúc nhà riêng, giá tại Hà Nội ghi nhận mức tăng ấn tượng lên tới 197 triệu đồng/m2, tương ứng với mức tăng 58% so với tháng 01/2023. Ngược lại, giá nhà riêng tại TP.HCM giảm 10% xuống còn 108 triệu đồng/m2 trong cùng khoảng thời gian.

Giá trung bình của đất nền tại Hà Nội vào tháng 11/2024 là 70 triệu/m2, vẫn cao hơn so với TP.HCM với 57 triệu đồng/m2. Mặc dù nguồn cung mới chủ yếu có giá cao, thu hút tại Hà Nội vẫn rất khả quan.

Mức quan tâm đến thị trường bất động sản miền Nam đang gia tăng đáng kể. Ông Minh Tuấn chia sẻ, “Dòng tiền hiện có dấu hiệu dịch chuyển vào miền Nam sau một khoảng thời gian dài tập trung chủ yếu tại Hà Nội.”

Cụ thể, lượng người từ Hà Nội tìm kiếm bất động sản tại TP.HCM đã tăng 07% trong tháng 11/2024, so với tháng 01/2024, trong khi đó, người từ TP.HCM tìm kiếm bất động sản tại Hà Nội đã giảm 12% trong cùng kỳ. Khảo sát cho thấy 66% người Hà Nội đang quan tâm đến thị trường bất động sản phía Nam.

Mặc dù thị trường miền Nam sở hữu nhiều tiềm năng, nhưng ông Minh Tuấn cũng chỉ ra rằng vấn đề pháp lý vẫn là rào cản lớn, khiến nhà đầu tư và người mua phải thận trọng hơn khi ra quyết định.

Tiếp theo, trong bức tranh phân khúc cao tầng và thấp tầng, chung cư đang dẫn đầu trong xu hướng hồi phục của thị trường, thể hiện sự gia tăng rõ rệt về lượt quan tâm và giá cả (đạt mức 45%), cao hơn so với các loại hình khác như nhà riêng (36%), đất nền và biệt thự (26%) và nhà mặt phố (10%) vào quý 4/2024.

Chung cư thu hút đông đảo người trẻ tuổi, khi 73% người tham gia khảo sát cho rằng đây là loại hình được người trẻ (dưới 35 tuổi) ưu tiên nhất trong năm 2024.

Trong khi đó, bất động sản thấp tầng tuy có giá trị lớn nhưng lại chưa nhận được sự đánh giá cao về hỗ trợ tài chính. Hơn nữa, xu thế chi tiêu cho thương mại điện tử của người tiêu dùng cũng đang dần tác động đến dòng tiền cho thuê bất động sản thấp tầng.

Dữ liệu từ nền tảng thương mại điện tử Metric cho thấy 32% người tiêu dùng Việt Nam hiện nay thường xuyên mua sắm online vài lần mỗi tuần, với mức chi tiêu hàng tháng lên tới 01 tỷ USD cho hình thức này.

Trong bức tranh phân khúc trung tâm và vùng ven, các thành phố và khu vực trung tâm vẫn tiếp tục ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ về mức độ quan tâm và giá cả, điều này xuất phát từ nhu cầu kết nối và việc làm của người tiêu dùng.

Các tuyến metro mới đang cải thiện hạ tầng đô thị trung tâm, tạo động lực phát triển đáng kể. Ông Đinh Minh Tuấn nhấn mạnh rằng chung cư sẽ là loại hình hưởng lợi lớn nhất và có thể chứng kiến mức tăng giá nhanh hơn trong thời gian tới.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy nhiều khu vực có tuyến metro 2A Cát Linh - Hà Đông đi qua đã ghi nhận sự gia tăng giá chuyển nhượng chung cư. Ví dụ, phường Quang Trung có tốc độ tăng giá rao bán chung cư trung bình lên đến 70%, trong khi phường La Khê là 63%.

NGUỒN CUNG KHÁ HẠN CHẾ VỆ CĂN HỘ DƯỚI 02 TỶ ĐỒNG

Khảo sát cho thấy chung cư là lựa chọn hàng đầu của nhiều người tiêu dùng độc thân và gia đình trẻ, với tỷ lệ tương ứng là 70% và 53%.

Ông Lê Bảo Long, chuyên gia cho biết phần lớn người tiêu dùng đều cảm nhận rằng giá bất động sản và lãi suất đã tăng cao trong 06 tháng qua. Đặc biệt, nhu cầu mua bất động sản cho mục đích ở thực vẫn luôn duy trì ở mức cao. Trong đó, căn hộ ở TP.HCM được ưa chuộng hơn trong nhóm người độc thân hoặc gia đình trẻ.

Trong điều kiện thị trường đang khan hiếm cung, sự chênh lệch cung - cầu ở phân khúc chung cư và nhà đất đang rất lớn. Khoảng 56% người tham gia khảo sát cho biết họ mong muốn mua chung cư dưới 02 tỷ đồng. Thế nhưng, lượng tin đăng cho căn hộ ở phân khúc này chỉ đạt khoảng 17%.  Đối với chung cư có giá từ 02-05 tỷ đồng, mặc dù có 30% nhu cầu, nhưng lượng tin đăng lại lên tới 50%.

Đối với nhà riêng, có tới 69% người khảo sát mong muốn mua với giá từ 02 - 05 tỷ đồng, nhưng lượng tin đăng ở mức giá này chỉ đạt 17%. Sự bất cân xứng này khiến 84% người mua phải vay tiền, với tỷ lệ vay phổ biến là 30-50% giá trị bất động sản. Đối với đất nền, loại hình này không ghi nhận tình trạng lệch pha cung - cầu này.

Một yếu tố quan trọng mà người mua chú ý khi lựa chọn bất động sản chính là tính pháp lý của dự án. Đồng thời, hạ tầng cũng đóng vai trò không kém trong quyết định đầu tư, đặc biệt là khi khách hàng hướng tới miền Nam.

Liên quan đến nhu cầu thuê bất động sản, khảo sát chỉ ra rằng 73% người tham gia mong muốn thuê dưới 10 triệu đồng, nhưng nguồn cung trong phân khúc này đang dần cạn kiệt.

Cụ thể, 41% người tham gia khảo sát muốn thuê nhà với giá từ 5-7 triệu đồng, trong khi lượng tin đăng cho thuê tầm giá này chỉ đạt 19%. Hơn nữa, với giá cho thuê trung bình tại Hà Nội (19 triệu đồng) cao hơn TP.HCM (14 triệu đồng) vào quý 4/2024, người thuê nhà tại Hà Nội đang có xu hướng linh hoạt hơn về tiện nghi và vị trí nhằm tiết kiệm chi phí.