VIS Rating: Doanh số bán hàng của chủ đầu tư Vinhomes, Nam Long, Khang Điền, An Gia, Hà Đô tăng lên, chủ yếu ở các phân khúc cao cấp

04/12/2024 - 10:50

Doanh thu từ hoạt động bán bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM trong quý 3/2024 đã ghi nhận sự tăng trưởng 48% so với quý trước, đây là mức cao nhất trong bốn quý gần đây. Những thay đổi trong quy định về bất động sản được ban hành gần đây được kỳ vọng sẽ thúc đẩy phát triển dự án và doanh thu bán hàng trong năm 2025.

Trong một báo cáo gần đây của VIS Rating về Ngành Bất động sản Nhà ở, mặc dù doanh thu bán hàng từ các dự án đã hồi phục kể từ quý 1/2024, tuy nhiên nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc đạt được mục tiêu lợi nhuận cho năm 2024. Nhu cầu về nhà ở vẫn ở mức cao, với tỷ lệ tiêu thụ mạnh và sự gia tăng cho vay mua nhà đạt 7% so với cùng kỳ năm trước. Kỳ vọng về việc tăng giá nhà, cùng với việc giảm mức thanh toán trước khi mua, sẽ tiếp tục kích thích nhu cầu từ phía người tiêu dùng. Một số công ty như Vinhomes (VHM), Nam Long (NLG), Khang Điền (KDH), An Gia (AGG) và Hà Đô (HDC) đã báo cáo doanh số bán hàng tăng lên, chủ yếu trong các phân khúc cao cấp.

Tuy nhiên, doanh thu và lợi nhuận của các doanh nghiệp mà VIS đánh giá trong 9 tháng đầu năm 2024 đã giảm lần lượt 20% và 43% so với cùng kỳ năm ngoái, do khối lượng bàn giao giảm sút do doanh số bán hàng yếu trong năm 2023. Do đó, VIS Rating đã đánh giá rằng hơn 60% các chủ đầu tư sẽ không thể hoàn thành kế hoạch lợi nhuận cho cả năm 2024.

Các thông tư và nghị định mới được ban hành hoặc có hiệu lực trong quý 3/2024 dự kiến sẽ thúc đẩy nhanh chóng phát triển dự án và cải thiện doanh số bán hàng trong năm 2025. Hơn 20 nghị định và thông tư được ban hành trong quý này nhằm hỗ trợ thực hiện các Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi. Các doanh nghiệp sẽ nhận được hướng dẫn rõ ràng hơn để thực hiện quy trình và đẩy mạnh phát triển dự án mới. Các yếu tố này bao gồm định giá đất, quy trình thu hồi đất, các khoản phí và nhiều yếu tố liên quan khác.

Hơn nữa, chính phủ đã nỗ lực tăng tốc quá trình phê duyệt các dự án bất động sản kể từ đầu năm 2024, dẫn đến số lượng dự án mới đủ điều kiện được cấp phép và bán hàng gia tăng trong quý 3/2024. Dự báo rằng vào năm 2025, các doanh nghiệp sẽ mở rộng số lượng dự án mới, từ đó cải thiện doanh thu và dòng tiền của bản thân.

VIS Rating nhận định rằng khả năng trả nợ của ngành trong quý 3/2024 vẫn yếu, nhưng mức đòn bẩy sẽ được kiểm soát nhờ vào các quy định mới, và dòng tiền của các doanh nghiệp sẽ được cải thiện nhờ doanh số bán hàng tăng lên. Khoảng 22.000 tỷ đồng trái phiếu do các công ty phát hành sẽ đến hạn trong quý 4/2024, phần lớn đã chậm trả gốc và lãi trong các kỳ trước đó.

Có khoảng 13.000 tỷ đồng trái phiếu đã chậm trả nợ gốc và lãi vào năm 2023, và đã thành công trong việc thương lượng với các trái chủ để gia hạn thanh toán sang năm tiếp theo. Những trái phiếu này chủ yếu được các công ty bất động sản như Vạn Thịnh Phát, Novaland, và Hưng Thịnh phát hành. Số còn lại, khoảng 9.000 tỷ đồng, được phát hành bởi 11 công ty, trong đó 7 công ty được VIS đánh giá có hồ sơ tín dụng yếu kém và rủi ro cao.

Tích cực hơn, khả năng tiếp cận vốn mới của các công ty bất động sản đã có sự cải thiện. Những tổ chức phát hành có rủi ro cao sẽ cần dựa vào hỗ trợ thanh khoản từ phía các công ty liên quan hoặc tìm kiếm sự đồng thuận từ các trái chủ để gia hạn thời gian thanh toán, nhằm tránh việc chậm trả nợ gốc và lãi trái phiếu.