VARS: Khó xác định hành vi đầu cơ trong đấu giá đất

Theo Hội Môi Giới Bất Động Sản Việt Nam (VARS), việc xác định hành vi đẩy giá và đầu cơ đối với đất nền đấu giá gặp nhiều khó khăn, dù người mua có bỏ cọc hay không.

 Quan điểm này được VARS đưa ra trong bản tin phát hành ngày 24/8, ngay sau các phiên đấu giá đất gây chú ý tại hai huyện Thanh Oai và Hoài Đức trong thời gian gần đây. Gần đây nhất, nhiều người đã cùng nhau tham gia đấu giá 19 thửa đất tại xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức, với mức giá trúng lên tới 133,3 triệu đồng cho mỗi mét vuông, gấp 18 lần so với mức khởi điểm.

VARS nhận định rằng giá đất ở các vùng ngoại ô, với hạ tầng và tiện ích không nổi bật nhưng vẫn lên tới hơn 100 triệu đồng/m2, cho thấy sự bất thường và có thể bắt nguồn từ những động cơ không rõ ràng. Rất nhiều nhà đầu tư tham gia vào các phiên đấu giá này chủ yếu là những cá nhân có kinh nghiệm, thường đầu tư với mục tiêu lướt sóng kiếm lời.

Dù vậy, Hội Môi Giới Bất Động Sản cho rằng việc đánh giá và xử lý hành vi đầu cơ hay thổi giá là một nhiệm vụ không hề dễ dàng, ngay cả trong trường hợp nhà đầu tư có bỏ cọc. Tình trạng này có phần tương đồng với những diễn biến của cơn sốt giá chung cư tại Hà Nội trong thời gian vừa qua.

Hội này cũng chỉ ra rằng quyền quyết định giá bán thuộc về chủ sở hữu tài sản, và các bên tham gia giao dịch thực hiện trên nguyên tắc tự nguyện. Các nhà đầu tư hoàn toàn có thể từ bỏ đặt cọc mà không cần lý do, và việc tăng giá sẽ diễn ra khi bất kỳ loại hàng hóa nào trở nên khan hiếm trên thị trường.

Có nhiều yếu tố dẫn đến tình trạng giá đất đấu giá tăng cao. Một trong số đó là dòng vốn đầu tư đổ vào hình thức đấu giá đất, do các địa phương đẩy mạnh hoạt động này nhằm tăng thu ngân sách. Loại hình này được coi là an toàn về mặt pháp lý, không lo ngại tranh chấp, đã có sổ đỏ và đầy đủ hạ tầng. Hơn nữa, nguồn cung đất nền dự kiến sẽ khan hiếm hơn khi ba luật mới liên quan đến bất động sản (Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, và Luật Kinh doanh bất động sản 2023) có hiệu lực từ 1/8 sắp tới sẽ siết chặt việc phân lô bán nền.

Mặt khác, với mức giá khởi điểm thấp, số tiền đặt cọc tham gia vào cuộc đấu giá chỉ khoảng từ 100 đến 200 triệu đồng một lô. Hình thức trúng thầu với giá cao gấp nhiều lần so với khởi điểm không phải là hiện tượng mới. Trong nửa đầu năm nay, khi thị trường đất nền vẫn trong tình trạng ảm đạm, một số cuộc đấu giá tại các địa phương vẫn thu hút hàng nghìn người tham gia, chủ yếu là các nhà đầu tư. Tuy nhiên, sự chênh lệch giá cao lên tới hàng chục lần so với mức khởi điểm phản ánh rõ rệt sự mất cân đối giữa cung và cầu do số lượng hồ sơ tham gia tăng cao hơn số lượng lô đất có sẵn.

Vào ngày 21/8, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã yêu cầu các địa phương cần có biện pháp điều chỉnh để nâng cao chất lượng quản lý đấu giá, nhằm giảm thiểu tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư và thị trường bất động sản. Cùng với việc thành lập đoàn kiểm tra để làm việc với huyện Thanh Oai và Hoài Đức, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã yêu cầu các tỉnh, thành phố rà soát lại bảng giá đất để đảm bảo tính hợp lý và ngăn chặn tình trạng trục lợi trong đấu giá.

Tuy nhiên, VARS dự đoán rằng sức hấp dẫn của các phiên đấu giá đất sẽ tiếp tục gia tăng trong thời gian tới, bất chấp những quy định mới có hiệu lực. Bởi lẽ, các địa phương có thể tiếp tục áp dụng mức giá khởi điểm thấp, do bảng giá đất vẫn sẽ được áp dụng đến hết năm 2025.

Trong tháng 4, sau khi giá căn hộ chung cư ở Hà Nội tăng liên tục, Bộ Xây dựng từng có kiến nghị Hà Nội cần có biện pháp chấn chỉnh để xử lý tình trạng đầu cơ và đẩy giá đường phố. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia đã nhấn mạnh rằng việc xác định và xử lý hành vi đầu cơ trong lĩnh vực bất động sản là một nhiệm vụ khó khăn, bởi các quy định hiện hành chưa mô tả rõ ràng hoặc không cung cấp tiêu chí cụ thể để xác định hành vi này.

Trước đây, khi xây dựng Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, nhiều đại biểu Quốc hội đã đề xuất việc bổ sung các hành vi thao túng thị trường, thổi giá bất động sản vào danh sách bị cấm, tương tự như quy định đối với thị trường chứng khoán. Tuy nhiên, do nhiều khó khăn trong việc định nghĩa và không có tiêu chuẩn rõ ràng, đề xuất này đã không được thông qua trong phiên bầu cuối cùng của luật.