Thị trường chung cư hạ nhiệt
Nhiều dự án căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đã chứng kiến sự giảm sút về mức độ quan tâm cũng như tốc độ gia tăng giá, mặc dù trước đây chúng từng là những điểm nóng trong giao dịch bất động sản.
Trong khoảng thời gian gần hai tháng qua, chị Thu Hồng, cư dân tại quận Hai Bà Trưng, Hà Nội, đã liên tục tìm cách bán căn hộ 75 m2, gồm ba phòng ngủ tại khu đô thị phía Đông. Căn hộ này được chị mua vào đầu năm với giá 3,5 tỷ đồng, với kỳ vọng sẽ thu lời ít nhất 20% vào cuối năm. Tuy nhiên, đến cuối quý III, do tình hình kinh doanh không thuận lợi, khoản vay cho việc đầu tư đã trở thành gánh nặng, khiến chị chấp nhận bán "non" với giá 3,7 tỷ đồng. Dù giảm lợi nhuận kỳ vọng xuống còn 6%, nhưng việc tìm người mua vẫn rất khó khăn.
Sự thiếu hụt khách hàng quan tâm đã khiến chị chấp nhận giảm thêm 100 triệu đồng, bao gồm thuế và phí chuyển nhượng, với hy vọng có thể "đẩy hàng". Chị chia sẻ: "Mặc dù không có lời, nhưng tôi vẫn muốn bán nhanh để tránh tình trạng lỗ sâu hơn."
Trường hợp của chị Hồng không phải là hiếm. Anh Hùng Nguyễn, một người bạn bán căn hộ hai phòng ngủ tại khu vực phía Tây, cho biết việc chốt giao dịch hiện nay mất nhiều thời gian hơn so với hồi giữa năm. Cuối năm trước, anh đã đầu tư vào hai căn hộ 55 m2 với giá 2,6 tỷ đồng mỗi căn. Trong tháng 6, anh đã bán một căn và thu về lợi nhuận 23% chỉ sau một tuần. Tuy nhiên, căn hộ còn lại vẫn chưa tìm được người mua sau gần một tháng rao bán với giá 3,4 tỷ đồng. Một số môi giới khuyên anh giảm giá từ 200-300 triệu đồng để tăng khả năng thanh khoản.
Tình hình hạ nhiệt cũng xảy ra tại một số khu vực ở TP Hồ Chí Minh. Cuối tháng 9, anh Trần Trung được giới thiệu một căn hộ cũ rộng 67 m2 với giá 7,2 tỷ đồng tại phường 25, quận Bình Thạnh. Tuy nhiên, sau khi xem nhà, anh đã quyết định không mua vì không đạt được thỏa thuận giảm giá với chủ nhà. Hai tháng sau, một căn hộ cùng diện tích với giá 7 tỷ đồng được chào bán lại, với mong muốn giảm thêm 50 triệu đồng nếu anh Trung có ý định mua.
Chuyên gia bất động sản anh Trần Hoàng Sơn cho biết, so với đầu quý III, giá chung cư thứ cấp tại quận nội thành TP Hồ Chí Minh đã giảm khoảng 5-7%, nhưng vẫn cao hơn 10-15% so với đầu năm. Để nhanh chóng thanh khoản, nhiều chủ nhà đã liên hệ lại với những khách hàng cũ, nhưng không ít người vẫn quyết định chờ đợi giá thêm phần hợp lý.
Theo thông tin từ Batdongsan, giá trung bình của các căn hộ cao cấp tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đã có xu hướng giảm. Cụ thể, giá chung cư tại Hà Nội đã giảm 4% và tại TP Hồ Chí Minh là 11% so với cùng kỳ năm ngoái. Sự quan tâm đến phân khúc này cũng giảm nilon 3% tại Hà Nội và 26% tại TP Hồ Chí Minh.
Nhiều khu vực từng là hấp dẫn trong việc tăng giá căn hộ như phía Tây, phía Đông và phía Nam Hà Nội hiện nay đã có dấu hiệu giảm sút cả về mức độ quan tâm lẫn số lượng giao dịch. Tại quận Hoàng Mai, nhiều căn hộ từ 48-61 m2 tại Khu đô thị HH Linh Đàm được rao giá từ 37-42 triệu đồng mỗi m2, giảm từ 2-4 triệu đồng so với tháng 9, tuy nhiên vẫn cao hơn so với đầu năm khoảng 45%.
Ở phía Tây, một số tòa chung cư cao 35 tầng do chủ đầu tư nước ngoài phát triển trước đó từng ghi nhận mức giá chênh lệch từ 400-500 triệu đồng so với giá niêm yết. Sau 7 tháng, hàng loạt căn hộ trong dự án này đã được rao bán với giá ngang bằng với giá gốc, thậm chí giảm từ 50-100 triệu đồng để dễ tiêu thụ nhưng vẫn không tìm đủ khách.
Tương tự ở TP Hồ Chí Minh, giá của một dự án chung cư đã bàn giao cách đây 8 năm tại khu vực Tân Sơn Nhì (quận Tân Phú) cũng đã hạ từ 1,5-2 triệu đồng mỗi m2 so với tháng 8, hiện dao động từ 40-42 triệu đồng cho căn hộ 70 m2 hai phòng ngủ. Dự án chung cư bàn giao gần 14 năm trên đường Hoàng Quốc Việt (quận 7) cũng đã giảm 200-300 triệu đồng so với tháng 9, xuống còn 43 triệu đồng mỗi m2.
Một khảo sát gần đây cho thấy hơn 86% người mua bất động sản hiện nay đang nhắm đến việc đầu tư sinh lời trong thời gian ngắn, tối đa không quá một năm. Thời điểm cuối năm, rất nhiều nhà đầu tư có xu hướng chuyển nhượng tài sản. Nhưng việc giá cao và lợi suất cho thuê sụt giảm là một thách thức lớn khiến tâm lý mua giảm sút so với đầu năm.
Chuyên gia Đặng Minh Thái, Giám Đốc Công ty Bất Động Sản FD Home Thủ Đức, cũng cho rằng sự gia tăng giá chung cư trong thời gian qua có thể do ảnh hưởng của nhiều nhóm lợi ích trên thị trường. Giá căn hộ tại TP Hồ Chí Minh có tăng song chủ yếu diễn ra ở những dự án có vị trí đắc địa và đảm bảo chất lượng.
Theo ông, không ít dự án đã được đăng bán với giá cao nhằm tạo mặt bằng giá mới, nhưng việc này vô hình chung kéo theo sự "nóng sốt" của toàn bộ thị trường. Giá nhà đã bị đẩy lên cao trong khi thu nhập của người dân vẫn khó khăn, đồng nghĩa với việc thanh khoản sẽ giảm sút vào cuối năm. Theo ông Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng của BIDV, mặc dù cho vay bất động sản tăng 16%, nhưng cho vay mua nhà chỉ tăng 4,6%. Mặc dù có cải thiện so với năm trước, nhưng mức tăng này vẫn chứng tỏ nhu cầu thị trường đang ở mức thấp.
Người dân có xu hướng chờ đợi giá phải chăng hơn trước khi thực hiện các giao dịch. Theo khảo sát từ VnExpress với gần 11.000 độc giả, gần 40% đã bày tỏ không muốn mua chung cư vào thời điểm này vì giá cả quá cao, và khoảng 2.500 người khác cũng phản hồi rằng giá bán hiện tại chưa hợp lý nên họ quyết định tiếp tục thuê nhà.
Các chuyên gia dự đoán sẽ xuất hiện giai đoạn ổn định từ quý IV/2024 đến đầu năm sau. Nhu cầu tập trung vào các sản phẩm thực tế, có pháp lý hoàn chỉnh, trong đó ưu tiên cho các dự án hỗ trợ tài chính. Tuy nhiên, giá chung cư tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh sẽ không dễ tạo ra sự tăng trưởng mạnh như trong thời gian vừa qua, đặc biệt khi nguồn cung tăng lên trong khi tỷ suất lợi nhuận cho thuê tiếp tục giảm.
