Thị trường bất động sản cần thêm thời gian để hồi phục

Ông Kiệt Võ, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Nhà ở thuộc CBRE Việt Nam, cho biết rằng nếu phân tích dữ liệu hiện có, miền Bắc cho thấy sự phục hồi mạnh mẽ. Sự quan tâm gia tăng từ cả các nhà đầu tư và khách hàng đang tạo ra một bối cảnh thị trường đầy biến chuyển, mặc dù vẫn tồn tại nhiều khó khăn tiềm ẩn.

NHIỀU DỰ ÁN CÒN VƯỚNG MẮC PHÁP LÝ

Tại miền Nam, đại diện CBRE đã chỉ ra rằng 80% nguyên nhân khiến các dự án không thể triển khai là do vướng mắc về pháp lý. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến dòng tiền của các nhà đầu tư mà còn giảm khả năng huy động vốn. Ngược lại, miền Bắc đang trở thành một điểm nóng, đặc biệt là trong phân khúc căn hộ, với khoảng 17.000 - 18.000 sản phẩm được đưa ra thị trường từ quý 2 đến quý 3 năm 2024, mức hấp thụ cao cho thấy sự sôi động gia tăng. Điều này phản ánh sức ép từ thị trường sau một thời gian dài người dân và các nhà đầu tư ít có cơ hội để mua sắm hoặc đầu tư.

Như vậy, Giám đốc CBRE cũng nhấn mạnh rằng những thay đổi pháp luật gần đây từ Chính phủ cần thêm thời gian để phát huy tác dụng. Ví dụ, áp dụng bảng giá đất mới tại TP.HCM đã tạo ra một hành lang pháp lý thuận lợi hơn. Tuy nhiên, để những thay đổi này thực sự ảnh hưởng đến thị trường, cần bổ sung thêm các bước đi kỹ thuật cùng với hỗ trợ từ các cơ quan quản lý.

Hiện tượng thiếu hụt các dự án nhà ở bình dân và nhà ở xã hội đã diễn ra đồng thời với sự gia tăng giá cả. Cụ thể, trong quý 3 năm 2024, nguồn cung nhà ở thương mại bình dân gần như vắng bóng, trong khi chỉ có 8 dự án nhà ở xã hội được triển khai, tổng số khoảng 4.960 căn, và chỉ một dự án hoàn thành một phần. Đặc biệt, giá căn hộ chung cư đã tăng trung bình từ 4 - 6% theo quý và 22 - 25% theo năm; riêng tại Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh, nhiều khu vực ghi nhận mức tăng từ 35 - 40%. Căn hộ trung cấp với giá từ 25 - dưới 50 triệu đồng/m2 đang chiếm ưu thế trong giao dịch, trong khi đó căn hộ cao cấp và siêu cao cấp lần lượt có mức giá trên 50 triệu đồng/m2.

Ông Lưu Quang Tiến, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services, nhận định rằng quá trình phục hồi của thị trường bất động sản cần có lộ trình cụ thể. Tuy nhiên, nhờ diễn biến tích cực gần đây, có thể xác nhận rằng thị trường đã rời khỏi vùng đáy và bắt đầu có dấu hiệu tăng trưởng trở lại. Việc theo dõi các yếu tố địa chính trị trên toàn cầu cũng như thiên tai, dịch bệnh là điều cần thiết, vì chúng có ảnh hưởng đáng kể đến sự phục hồi chung của nền kinh tế, bao gồm cả Việt Nam. Sự kiểm soát tốt các yếu tố này sẽ đẩy nhanh quá trình phục hồi của thị trường bất động sản Việt Nam.

QUÁ TRÌNH PHỤC HỒI SẼ DẦN RÕ NÉT

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, dự báo rằng quá trình phục hồi của thị trường bất động sản sẽ trở nên rõ ràng hơn từ nay đến hết năm 2024, mặc dù chưa thể có sự bứt phá do sự phân hóa giữa các phân khúc và khu vực. Đặc biệt khi niềm tin của nhà đầu tư được củng cố, điều này sẽ khuyến khích dòng tiền chảy vào lĩnh vực bất động sản.

Đồng thời, ông Kiệt cũng nhấn mạnh rằng các phân khúc phục vụ nhu cầu của thị trường chắc chắn sẽ thu hút sự quan tâm cao nhất. Trong đó, phân khúc nhà ở được coi là phân khúc chủ lực, đặc biệt là căn hộ chung cư.

Xét về phân khúc đầu tư, bất động sản nghỉ dưỡng có triển vọng thu hút nguồn vốn đến sau. Mặc dù loại hình bất động sản nghỉ dưỡng rõ ràng hơn về quyền sở hữu nhưng vẫn cần một thời gian để trở lại trạng thái sôi động.

“Khoảng 6-7 năm trước, bất động sản nghỉ dưỡng trở thành một cơn sốt mua bán, tạo ra lượng cung rất lớn. Nhưng giờ đây, nhiều dự án đang kinh doanh không hiệu quả, đặc biệt sau giai đoạn dịch Covid-19 đã tàn phá nhiều lĩnh vực kinh tế. Điều này chỉ có thể thay đổi khi thị trường du lịch hồi phục mạnh mẽ, nền kinh tế trở nên ổn định hơn, và người dân tìm kiếm các kênh đầu tư mới, qua bất động sản du lịch. Hiện tại, nhà đầu tư và người tiêu dùng lại đang tập trung vào các giá trị bền vững và khả năng thanh khoản cao hơn trong phân khúc nhà ở,” ông Kiệt nhận định.

Theo đại diện CBRE, năm 2025 sẽ đánh dấu sự khởi đầu của chu kỳ bất động sản mới, thị trường tiếp tục phục hồi nhưng tốc độ tương đương với năm 2024. Miền Bắc sẽ là trung tâm của chu kỳ mới với nguồn cung dự kiến từ 25.000 đến 30.000 sản phẩm; trong khi TP.HCM chỉ có khoảng 7.000-8.000 sản phẩm. Mức giá sẽ duy trì xu hướng tăng, do vấn đề chính vẫn là nguồn cung, và việc giải quyết áp lực nguồn cung trong ngắn hạn chưa có dấu hiệu mạnh mẽ.

Nhu cầu trên thị trường vẫn ở mức ổn định, tạo nên một triển vọng lạc quan cho năm 2025, với sự phát triển vững vàng hơn. Tuy nhiên, để quay lại thời điểm sôi động, cần thêm thời gian. Năm 2025 sẽ là bước đệm quan trọng trong bối cảnh đó, khi thị trường nhận được sự hỗ trợ từ pháp lý và kinh nghiệm từ giai đoạn trước. Các nhà đầu tư cá nhân và các chủ đầu tư cần có chiến lược rõ ràng để đảm bảo tính ổn định và bền vững trong kế hoạch đầu tư của mình,” đại diện CBRE nhận định.