Thách thức trong việc giải quyết nhu cầu về nhà ở
Dữ liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) cho thấy giá nhà liên tục gia tăng, ghi nhận mức tăng bình quân hai chữ số mỗi năm trong suốt thập kỷ qua. Từ năm 2018 đến nay, các chính sách liên quan đến nguồn vốn và quy định của cơ quan quản lý nhằm kiểm soát thị trường bất động sản đã làm cho nguồn cung nhà ở giảm mạnh.
Trong khi đó, nhu cầu về nhà ở lại tăng vọt, đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, cũng như một số khu vực kinh tế trọng điểm, khiến giá nhà tăng nhanh chóng, vượt xa khả năng thu nhập của người dân. Điều này đã gây khó khăn trong việc sở hữu nhà ở đối với nhiều người, đặc biệt là từ nguồn cung nhà ở thương mại.
Người dân có mức thu nhập trung bình và thấp hiện đang trông cậy chủ yếu vào nhà ở xã hội. Tuy nhiên, mặc dù Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ rất chú trọng đến vấn đề này, nhiều thành phố lớn vẫn còn thiếu hụt nghiêm trọng trong việc phát triển nhà ở xã hội.
SỞ HỮU NHÀ ĐANG CÀNG XA VỜI VỚI NHIỀU NGƯỜI
Vì lý do đó, đối với những người lao động có thu nhập thấp, việc tiết kiệm để sở hữu một căn nhà ngày càng trở thành mục tiêu khó đạt, bởi ngay cả khi giá nhà giảm một nửa, nhiều người từ nhóm thu nhập trung bình và thấp vẫn gặp khó khăn trong việc mua nhà. Giá sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực tại đô thị dự kiến sẽ chỉ duy trì ở mức ngang hoặc giảm nhẹ sau thời kỳ tăng trưởng nóng, trong khi quỹ đất, chi phí vật liệu, nhân công và chi phí liên quan đến đất đai vẫn đang tăng cao.
Theo kết quả Khảo sát mức sống dân cư năm 2023 từ Tổng cục Thống kê (GSO), nhóm có thu nhập cao nhất (20% dân số) có mức thu nhập bình quân khoảng 14,47 triệu đồng/người/tháng ở Hà Nội; 13,26 triệu đồng tại TP.HCM; 13,8 triệu đồng tại Đà Nẵng; 13,9 triệu đồng tại Đồng Nai; và 18,38 triệu đồng tại Bình Dương. Nhóm này được kỳ vọng có khả năng sở hữu nhà tại những đô thị lớn mà không cần sự hỗ trợ từ Chính phủ. Tuy nhiên, khi đối diện với thực tế thị trường nhà ở tại Hà Nội hay TP.HCM, ngay cả nhóm này cũng phải đối mặt với nhiều rào cản.
Nếu giả định mỗi hộ gia đình gồm 2 người lao động trong nhóm thu nhập cao nhất, tổng thu nhập bình quân sẽ đạt khoảng 30 triệu đồng/tháng, tương đương 360 triệu đồng mỗi năm. Tuy nhiên, theo quy tắc tài chính phổ biến, chi phí cho nhà ở không nên vượt quá khoảng 6,7 triệu đồng/tháng, tức 80 triệu đồng/năm. Các căn hộ thương mại tại các đô thị lớn hiện có giá từ 40-70 triệu đồng/m2, tùy thuộc vào khu vực và phân khúc. Như vậy, một căn hộ nhỏ có diện tích khoảng 60m2 có giá khoảng từ 2,5 tỷ đến 3,5 tỷ đồng.
Nếu nhóm thu nhập cao quyết định mua căn hộ 60m2 giá 3,5 tỷ đồng và vay ngân hàng 70% giá trị căn nhà, tức 2,45 tỷ đồng với lãi suất 8% trong 20 năm, khoản trả góp hàng tháng sẽ dao động từ 25 đến 27 triệu đồng, tương đương hơn 300 triệu đồng/năm. Nhưng với hạn mức chi trả tối đa 80 triệu đồng/năm, khả năng mua nhà trở nên gần như không thể.
CÁC GIẢI PHÁP TĂNG KHẢ NĂNG ĐÁP ỨNG NHU CẦU VỀ NHÀ Ở
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Vará, cho biết để đáp ứng nhu cầu về nhà ở của đại đa số người dân, cần phải có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý, doanh nghiệp và cộng đồng nhằm cân bằng cung - cầu.
Đối với cung, giải pháp cần tập trung vào việc gia tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ, cải thiện hạ tầng khu vực ngoại ô và xây dựng các chính sách tài chính hỗ trợ hiệu quả. Các cơ quan chính trị từ trung ương đến địa phương cần tạo điều kiện tối đa để khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội.
Về phía cầu, những người có nhu cầu về nhà ở tại đô thị cần lập kế hoạch tài chính rõ ràng, tận dụng các chương trình hỗ trợ và sẵn sàng linh hoạt trong việc lựa chọn nơi ở. Chỉ khi thực hiện được điều này, bài toán về nhà ở mới có thể được giải quyết một cách hiệu quả, mang lại lợi ích cho cả cá nhân và xã hội.
Cụ thể, việc giảm bớt các tiêu chuẩn không cần thiết, mở rộng khu vực tìm kiếm và ưu tiên cho các sản phẩm nhà ở phù hợp với thu nhập hiện tại sẽ giúp người dân tiến gần hơn đến mục tiêu sở hữu ngôi nhà đầu tiên. Trong bối cảnh giá bất động sản tăng nhanh, việc điều chỉnh kỳ vọng là bước quan trọng để thực hiện ước mơ an cư. Người dân có thể cân nhắc lựa chọn sản phẩm phù hợp, hài hòa giữa khả năng và mong muốn, từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho việc sở hữu nhà ở.
Hơn nữa, người dân nên sẵn sàng mở rộng tìm kiếm ra khu vực ven đô, nơi có giá bất động sản hợp lý hơn. Với xu hướng đô thị hóa mở rộng ra phía ngoài, trong thời gian tới, sẽ có nhiều dự án nhà ở thương mại quy mô lớn cùng với nhà ở xã hội có mức giá phải chăng hơn, nhưng vẫn đảm bảo kết nối thuận lợi đến trung tâm nhờ đầu tư cho hạ tầng giao thông như đường cao tốc và metro.
Ngoài ra, việc thuê nhà là một lựa chọn tạm thời hợp lý. Các hộ gia đình có thể tìm kiếm các căn hộ hoặc nhà trọ có giá cả phải chăng tại vùng ven đô, điều này giúp tiết kiệm một khoản dư để chuẩn bị cho việc mua nhà trong tương lai. Chi phí thuê nhà chiếm khoảng một phần ba thu nhập sẽ hợp lý hơn so với việc phải dành đến hai phần ba thu nhập cho việc trả nợ mua nhà.
Cuối cùng, người dân nên tận dụng các chính sách hỗ trợ. Những hộ gia đình có khoản tích lũy khoảng 50% giá trị căn nhà có thể xem xét việc vay mua nhà khi tìm thấy sản phẩm phù hợp. Nhiều dự án hiện nay đưa ra các chính sách thanh toán linh hoạt với thời gian ưu đãi dài và lãi suất cố định, giúp người dân không cần phải "thắt lưng buộc bụng" để trả nợ.
“Sự hợp tác chặt chẽ và đồng lòng giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân sẽ tạo ra vòng tròn phát triển khép kín, giải quyết một cách hiệu quả và bền vững nhu cầu nhà ở của người dân,” ông Đính nhấn mạnh.
