"Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, giá BĐS có thể đi ngang, thậm chí cắt lỗ"

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Đất Xanh miền Bắc, nhận định rằng khi giá bất động sản leo thang vượt mức cho phép, cùng với việc nhà đầu tư đổ ngân sách vào thị trường, sẽ dẫn đến những rủi ro tiềm ẩn cho nền kinh tế, khi sức mua của người tiêu dùng không thể đáp ứng. Theo thời gian, các nhà đầu tư sẽ phải chấp nhận cắt lỗ.

Theo chia sẻ của anh Th., một môi giới bất động sản tại Hà Nội, gần đây có một khách hàng cần tiền gấp đã yêu cầu anh bán căn hộ chung cư với mức cắt lỗ 230 triệu đồng. Căn hộ này nằm trong một dự án từng gây "sốt" tại khu vực phía Tây Hà Nội đầu năm nay.

Căn hộ có diện tích hơn 100m2 với 3 phòng ngủ được mua trong giai đoạn 2 với giá 9,4 tỷ đồng, tương đương 80 triệu đồng/m2 (chưa tính thuế và phí) và đã đóng 20% giá trị hợp đồng, dự kiến sẽ bàn giao vào quý 1/2027. Anh Th. cho biết đây là mức giá khá cao trên thị trường vào thời điểm đó.

Mặc dù số tiền cắt lỗ 230 triệu đồng tính trên tổng giá trị căn hộ không quá lớn, nhưng nếu xem xét lại số tiền đã đóng, đây là con số không hề nhỏ. Dự án được chia thành ba giai đoạn: Giai đoạn 1 có giá khoảng 60-70 triệu đồng/m2, giai đoạn 2 dao động từ 70-80 triệu đồng/m2 và giai đoạn 3 có mức giá từ 95 triệu đồng/m2.

Nhiều môi giới cho biết rằng, trong bối cảnh và vị trí hiện tại, nếu có thể mua với mức giá khoảng 70-75 triệu đồng/m2 tại dự án này, được coi là hợp lý. Ngược lại, nếu giá cao hơn, nhà đầu tư nên thận trọng và đánh giá kỹ lưỡng, vì việc cho thuê hoặc bán lại căn hộ sẽ trở nên khó khăn hơn.

Ông Vũ Cương Quyết cũng nhấn mạnh rằng khi giá bất động sản quay cuồng ở mức cao, việc đầu tư mạnh mẽ vào thị trường có thể dẫn đến nhiều rủi ro, vì nó vượt quá khả năng chi trả của người dân. Thời gian sau đó, giới đầu tư có thể phải chấp nhận việc giảm giá.

Theo ông Tạ Ngọc Phúc, CEO Xemnha.vn, ông cho rằng bất kỳ thị trường nào phát triển quá nhanh đều phải trải qua giai đoạn đi ngang. Để duy trì tăng trưởng, cần có dòng tiền mới đổ vào. Hiện tại, dòng vốn vẫn đang nằm trong các ngân hàng hoặc đầu tư vào những dự án có vấn đề, đặc biệt là liên quan đến trái phiếu.

Một số chuyên gia cũng dự đoán rằng, sau khi bộ 3 Luật liên quan đến bất động sản được áp dụng, thị trường sẽ khó có đột phá và có thể sẽ đi ngang trong tương lai.

Ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Chủ tịch G6 Group, nhận định rằng thị trường nhà ở thương mại ngoài vành đai 3,5 sẽ bắt đầu cạnh tranh gay gắt với giá nhà ở xã hội trong thời gian tới, dẫn đến sự hạ nhiệt của thị trường chung cư.

Theo số liệu từ Sở Xây dựng Hà Nội, từ năm 2021 đến nay, trên địa bàn đã có 8 dự án nhà ở xã hội hoàn thành với tổng quy mô 10.227 căn hộ, trong đó 3 dự án hoàn thành một phần với quy mô 5.923 căn hộ.

Trong giai đoạn 2026 - 2030, thành phố dự kiến triển khai thêm 50 dự án mới với khoảng 57.170 căn hộ được xây dựng. Ngoài ra, nguồn cung nhà ở xã hội còn được bổ sung từ việc chuyển đổi khu nhà ở sinh viên tại khu đô thị mới Pháp Vân - Tứ Hiệp thành nhà ở xã hội cho thuê.

Dự báo rằng trong tương lai gần, Hà Nội sẽ đón nhận một lượng lớn nguồn cung nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu cấp thiết của thị trường.