5 Nguyên nhân khiến giá chung cư Hà Nội tăng mạnh

13/09/2022 - 13:26
|

Giá đất chung cư Hà Nội đang tăng “chóng mặt” mặc cho kinh tế thị trường trường chỉ vừa mới phục hồi sau đại dịch. Vậy nguyên nhân chính là do đâu? 

1. Nguồn cung căn hộ chung cư khan hiếm

Theo phản ảnh của nhiều chủ đầu tư, trong suốt 2 năm vừa qua, lãnh đạo thành phố thay đổi liên tục các thủ tục giao nhận, xây dựng chung cư. Điều này vô tình khiến các dự án chuẩn bị triển khai không thể thống nhất quy trình từ đầu đến cuối. 

Ngoài ra, Nghị quyết số 11/NQ-CP công bố mức lãi suất hỗ trợ 2% cho doanh nghiệp, nhưng lại kèm theo rất nhiều những yêu cầu khắt khe như phải có tài sản bảo đảm, không có nợ xấu, phải có doanh thu, các dự án phải hoàn thành giải phóng mặt bằng, đã hoàn tất thủ tục cấp phép xây dựng,... mới được tiếp cận nguồn vốn nay, 

Chủ tịch Hội môi giới bất động sản - ông Nguyễn Văn Đính đã cho biết thêm, hiện tại trên địa bàn Hà Nội chỉ còn 1 vài dự án chung cư đang được triển khai, hầu hết đều “nằm im”, gây ra sự thiếu hụt nghiêm trọng từ nguồn cung. 

Chủ tịch Hội môi giới bất động sản nhận định về lý do nhà chung cư tăng giá

Chủ tịch Hội môi giới bất động sản nhận định về lý do nhà chung cư tăng giá 

2. Thanh tra ra quá nhiều sai phạm cấp phép, dự kiến sẽ đẩy hết các dự án chung cư ra ngoại thành 

Trong giai đoạn 6 tháng đầu năm, Sở Quy hoạch - Kiến trúc thành phố Hà Nội đã chỉ ra hàng loạt những sai phạm trong quá trình cấp phép xây dựng. 

Hàng loạt dự án sai phạm dọc tuyến đường Tố Hữu, Lê Văn Lương

Hàng loạt dự án sai phạm dọc tuyến đường Tố Hữu, Lê Văn Lương

Theo ông Nguyễn Ngọc Tuấn - Chánh Thanh tra Bộ xây dựng đã thông báo hàng loạt các dự án xung quanh khu vực tuyến đường Tố Hữu, Lê Văn Lương, Nguyễn Thanh Bình. 

Đặc biệt, việc điều chỉnh sai quy định cho phần đất cơ quan chỉnh trang cải tạo thành cơ quan văn phong, dịch vụ thương mại và chung cư đã khiến mật độ xây dựng tăng lên mức “chóng mặt”, nhiều dự án chạm mốc 51%. Số lượng tầng mỗi dự án vì thế cũng tăng từ 5 đến 30 tầng, diện tích sàn gấp 6 lần so với trước khi có sự thay đổi trong quy định. Việc dân số “nhồi” lên gấp đôi, gấp ba không chỉ gây áp lực cho hệ thống hạ tầng, mà còn kéo theo chất lượng sống suy giảm nghiêm trọng. 

Vì thế, đã có nhiều thông tin “hàng lang” về việc chính phủ sẽ đẩy dần các dự án chung cư tiếp theo ra khu vực ngoại hành, trả lại không gian sống đúng mực và bảo vệ canh quan đô thị. 

3. Giá đất tăng cao chi phí xây chung cư cho các chủ đầu tư tăng 20 - 30%

Bước đầu tiên để bắt đầu xây dựng một dự án chung cư là chọn được vị trí thích hợp. Những địa điểm được ưu tiên thường là khu vực nội đô hoặc nơi có sự phát triển mạnh về hạ tầng. Theo dự kiến, sẽ có khoảng 460 dự án đầu tư hạ tầng được triển khai xây dựng trong giai đoạn 2021 - 2025, nổi bật như: tuyến đường sắt Cát Linh - Hà Đông, tuyến đường sắt số 3 Nhổn - Ga Hà nội,... 

Và quy luật tất yếu chắc chắn xảy ra là sự thay đổi về hạ tầng sẽ nâng giá bất động sản, từ 20 - 30%. Theo thống kê của Savills, chỉ riêng quận Cầu Giấy đã ghi nhận mức tăng kỷ lục trong thời gian này lên tới 14%, chủ yếu do các thuận lợi về hạ tầng kèm theo tiện ích về chăm sóc sức khoẻ và giáo dục. 

Quận Long Biên cũng chứng kiến mức tăng tương tự, khoảng gần 12%/năm nhờ sự cải thiện về tuyến đường cao tốc Hà Nội - Hải Phòng, đường vành đai 2 và 3. 

4. Giá nguyên vật liệu đầu vào tăng 20 - 30% 

Theo báo cáo từ Hiệp hội Thép Việt Nam, giá thép trên thị trường hiện nay đã tăng cao hơn 40% so với thời điểm cuối năm 2020. Không chỉ có thép, hàng loạt các vật liệu xây dựng khác như cát, đá, gạch,.. cũng liên tục tăng phí mã từ 5% tới 20%. 

Theo nhiều chuyên gia bất động sản, sự tăng giá mất kiểm soát của vật liệu xây dựng chính là “cú đấm bồi” khiến các dự án chung cư đã khan hiếm nguồn cung lại càng bị đẩy giá lên cao. 

Theo chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, tuỳ theo đặc điểm của từng dự án sẽ bị ảnh hưởng bởi giá cả các loại bất liệu xây dựng khác nhau. Nhưng nhìn chung, thép vẫn là loại vật liệu không thể thiếu trong hầu hết các dự án lớn nhỏ tại thị trường xây dựng nước ta. Vì thế, việc giá chung cư có sự thay đổi cũng là điều dễ hiểu. 

Nhưng nghiêm trọng hơn, tâm lý ánh ảnh tăng giá sẽ bao trùm thị trường bất động sản, gây ra tác động tâm lý tiêu cực đến việc bình ổn giá cả của thị trường. Điều này còn nghiêm trọng và khó giải quyết hơn cả mức tăng giá thật của vật liệu xây dựng. 

5. Sẽ không cấp quyền sở hữu đất lâu dài cho các dự án chung cư 

Dự thảo Luật Đất đai năm 2022 đã có những quy định quan trọng về việc cấp quyền sở hữu đất lâu dài cho các chung cư. Rất có thể trong thời gian tới, các dự án sẽ không còn được quy định cấp sổ đỏ, sổ hồng cho chủ sở hữu, mà thay vào đó sẽ có chính sách chỉ rõ thời gian sử dụng đất cụ thể đối với từng hạng mục.

Điều này gây không ít hoang mang cho khách hàng, đặc biệt những người dự dịnh mua chung cư làm nơi an cư lâu dài. Chỉ khi mọi điều luật, chính sách có những giải thích cụ thể, rõ ràng, nhà đầu tư và người dân mới có thể tiếp tục an tâm đầu tư, giao dịch các sản phẩm thuộc phân khúc này. 

Theo xemnha.vn, việc hình thành liên tục các cơn “sốt đất” gây ảnh hưởng không nhỏ đến loại hình chung cư nói riêng và toàn bộ thị trường bất động sản nói chung. Chính phủ cần gấp rút điều chỉnh và có quy định rõ ràng để giúp bình ổn giá càng sớm càng tốt.