Hoàn thiện khung pháp lý để thị trường bất động sản phát triển minh bạch, bền vững

Thị trường bất động sản (BĐS) đang đối mặt với tình trạng khó khăn và bất ổn. Nghiên cứu này nhằm xem xét lại thị trường BĐS trong giai đoạn 2013-2023 và đưa ra định hướng cho giai đoạn 2023-2030 nhằm giải thích sự khó khăn này, trong bối cảnh thị trường BĐS thường trải qua những chu kỳ tự nhiên.

Tóm tắt thị trường Bất động sản giai đoạn 2013-2023

Trong giai đoạn từ năm 2013 đến 2023, thị trường Bất động sản (BĐS) Việt Nam đã trải qua 4 giai đoạn quan trọng, mỗi giai đoạn mang đến những thay đổi và tác động đáng kể.

• Giai đoạn 1, từ năm 2013-2014, đánh dấu sự phục hồi của thị trường BĐS sau giai đoạn khủng hoảng 2011-2012. Trong giai đoạn này, Chính phủ đã triển khai Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 nhằm hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu và khắc phục khó khăn trong sản xuất kinh doanh.
• Giai đoạn 2, từ năm 2015-2018, thị trường BĐS có sự bùng nổ của các dự án căn hộ - khách sạn và căn hộ - văn phòng (condotel, officetel). Đây là giai đoạn phát triển mạnh mẽ và đạt đỉnh cao vào năm 2018.
• Giai đoạn 3, từ cuối năm 2018 đến đầu năm 2022, thị trường BĐS đã trải qua những biến động phức tạp. Trong giai đoạn này, thị trường condotel suy giảm, song trái lại, thị trường BĐS cao cấp lại thăng hoa. Điều đáng chú ý là năm 2019, khi đại dịch COVID-19 bùng phát, thị trường BĐS cũng gặp khó khăn, nhưng nhu cầu đầu tư vẫn tồn tại, đặc biệt ở các sản phẩm BĐS cao cấp.
• Giai đoạn 4, từ tháng 4/2022 đến hiện tại, thị trường BĐS đang đối mặt với nhiều vấn đề khó khăn. Sự suy giảm của thị trường xuất phát từ nhiều yếu tố, bao gồm giới hạn luồng tiền tín dụng, khó khăn trong huy động vốn trái phiếu, cũng như sự ảnh hưởng tiêu cực từ thị trường chứng khoán. Điều này đang tạo ra tình trạng giá BĐS cao, ít giao dịch và đối mặt với tình trạng chờ đợi giá giảm của các nhà đầu tư.

Ảnh: Thị trường BĐS Việt Nam trải qua 4 giai đoạn trong vòng 10 năm qua

So sánh thị trường BĐS giai đoạn 2013-2023 và giai đoạn 2003-2013, có thể thấy một số điểm tương đồng và khác biệt như sau

Tương đồng đó là khó khăn về tín dụng ngân hàng và sử dụng công cụ tài chính. Cả hai giai đoạn đều gặp khó khăn do tín dụng ngân hàng bị kiểm soát và đều đã sử dụng các công cụ tài chính để giải quyết khó khăn trong thị trường BĐS khi tín dụng gặp khó khăn.

Khác biệt đó là kiểm soát tín dụng của Ngân hàng Nhà nước: Trong giai đoạn 2003-2013, đặc biệt là giai đoạn 2011-2012, Ngân hàng Nhà nước đã siết chặt tín dụng đối với thị trường BĐS. Trong khi đó, trong giai đoạn 2013-2023, Ngân hàng Nhà nước chỉ kiểm soát dòng tín dụng vào thị trường BĐS.

Lãi suất tín dụng: Lãi suất tín dụng trong giai đoạn 2003-2013 cao hơn rất nhiều so với giai đoạn 2013-2023.

Phát triển công cụ tài chính cho thị trường BĐS: Giai đoạn 2013-2023 đã tìm ra được các công cụ tài chính như timeshare và trái phiếu BĐS để hỗ trợ thị trường, trong khi giai đoạn 2003-2013 chỉ mới manh nha thông qua công cụ mua trả sau.

Vào thời điểm hiện tại, thị trường BĐS vẫn đang đối diện với một số vấn đề:

• Suy giảm luồng tiền vào thị trường BĐS: Dù có những biện pháp như giãn, hoãn trả trái phiếu và hình thành gói hỗ trợ cho thị trường nhà ở xã hội, thị trường BĐS vẫn đang khó khăn về luồng tiền.
• Khó khăn về mặt pháp lý cho dự án: Việc chờ đợi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) có hiệu lực cùng việc sửa đổi, bổ sung các luật liên quan cũng đòi hỏi thời gian. Những khó khăn về pháp lý với thị trường BĐS chưa thể được giải quyết trong năm 2023.
• Tình trạng giá cao, ít giao dịch: Thị trường BĐS đang mắc vào tình trạng giá cao, ít giao dịch, khi bên bán không giảm giá trong khi bên mua đang chờ đợi giá giảm. Đây thực sự là tình trạng lưỡng nan của thị trường.

Triển vọng thị trường BĐS giai đoạn 2023-2030

Mục tiêu đô thị hóa đã được đề ra trong Nghị quyết số 06-NQ/TW ngày 24/1/2022 của Bộ chính trị Ban chấp hành Trung ương Khóa XIII, nhằm định hướng và phát triển bền vững đô thị Việt Nam đến năm 2030. Cụ thể, mục tiêu là đạt tỷ lệ đô thị hoá trên 50% vào năm 2030, với tỷ lệ đất xây dựng đô thị chiếm khoảng 1,9-2,3% trên tổng diện tích đất tự nhiên.

Đồng thời, sẽ hình thành một số trung tâm đô thị cấp quốc gia và cấp vùng, đáp ứng các tiêu chuẩn y tế, giáo dục và đào tạo, văn hóa tương đương với các đô thị hàng đầu trong ASEAN.

Đối với phát triển nhà ở, Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn 2045, theo Quyết định số 2161/QĐ-TTg ngày 22/12/2021 của Thủ tướng Chính phủ, đặt ra mục tiêu đạt diện tích nhà ở bình quân đầu người khoảng 30 m2 sàn/người vào năm 2030. Trong đó, khu vực đô thị đạt 32 m2 sàn/người và khu vực nông thôn đạt 28 m2 sàn/người.

Giai đoạn đến năm 2030, tầm nhìn 2045, thế giới đang đối mặt với nhiều thách thức và cơ hội. Suất thoái, lạm phát, hội nhập và chia tách đan xen, di chuyển vốn trên thế giới, cách mạng công nghiệp lần thứ tư, biến đổi khí hậu, và các vấn đề an ninh và xung đột vũ trang là những yếu tố có thể ảnh hưởng đến thị trường BĐS quốc tế.

Với Việt Nam, giai đoạn đến năm 2030, kinh tế vĩ mô sẽ có những đặc điểm đáng chú ý như: nhận vốn từ quá trình di chuyển vốn trên thế giới, đang trong quá trình đô thị hóa mạnh mẽ, gia tăng tầng lớp trung lưu và tiết kiệm, sẽ chuyển từ dân số vàng sang giai đoạn già hóa dân số, và bị ảnh hưởng nặng bởi biến đổi khí hậu.

Ảnh: Đô thị hoá là mục tiêu hàng đầu để Việt Nam giải quyết các vấn đề kinh tế - xã hội 

Cơ hội và thách thức của thị trường

Trong thời gian gần đây, Đảng và Nhà nước đã đưa ra nhiều quyết sách nhằm phát triển thị trường BĐS an toàn, lành mạnh và bền vững. Nghị quyết Đại hội XIII và Nghị quyết số 06-NQ/TW ngày 22/1/2022 về quy hoạch và quản lý phát triển đô thị đều định hướng rõ ràng và toàn diện về đất đai, nhà ở và thị trường BĐS cho giai đoạn đến năm 2030.

Chính phủ cũng đã ban hành các quyết định như Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 và Nghị định số 08/2023/NĐ-CP, nhằm thúc đẩy phát triển thị trường BĐS an toàn, lành mạnh và bền vững. Các quyết định này cùng với sự hoàn thiện thể chế thị trường sẽ tạo ra những ảnh hưởng tích cực đối với thị trường BĐS. Việc tháo gỡ khó khăn, giảm sức ép nợ đến hạn, hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội và minh bạch hóa thị trường sẽ đem lại lợi ích cho các nhà đầu tư và người dân tham gia thị trường.

Một số kiến nghị hoàn thiện khung khổ pháp lý

Với bối cảnh đã được đề cập như trên, để thị trường BĐS phát triển minh bạch, hiệu quả và đạt được các mục tiêu đề ra, các giải pháp sau được đề xuất:

• Tích cực hoàn thiện các nội dung của các dự thảo sửa đổi bổ sung các luật liên quan đến thị trường BĐS: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS. Đặc biệt, Luật Đất đai cần quán triệt tất cả các nội dung của Nghị quyết số 18-NQ/TW. Cần tập trung vào các nội dung liên quan đến việc khai thác đất lân cận các công trình hạ tầng, đất liên quan đến condotel-officetel, đất liên quan đến nhà chung cư (nếu được thông qua về vấn đề sở hữu chung cư có thời hạn), vấn đề thuế BĐS và chỉ số thị trường đất đai, thị trường nhà ở và thị trường BĐS.
• Triển khai quyết liệt các nội dung của Nghị quyết số 33/2023/NQ-CP 
• Các cơ quan thuộc Chính phủ cần triển khai quyết liệt Nghị quyết số 33/2023/NQ-CP về các giải pháp đồng bộ, nhanh chóng, kịp thời để phát huy tác động trong thực tiễn trước khi có những giải pháp căn cơ thông qua việc thông qua và triển khai các Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS.
• Ngân hàng Nhà nước cần triển khai mạnh mẽ gói 120 nghìn tỷ đồng để các khoản tiền được giải ngân đúng đối tượng, nhanh chóng góp phần tháo gỡ khó khăn hiện tại cho thị trường BĐS.
• Bộ Tài chính hướng dẫn, triển khai và tham gia tháo gỡ những khó khăn phát sinh trong khi triển khai thực hiện Nghị định số 08/2023/NĐ-CP để các doanh nghiệp phát hành trái phiếu doanh nghiệp được đình, giãn, hoãn thời hạn trở nợ đến hạn trái phiếu hoặc có thể vận dụng thanh toán nợ đến hạn bằng các biện pháp phù hợp khác.
• Bộ Kế hoạch và Đầu tư tích cực triển khai các biện pháp để thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư công năm 2023 nói riêng và vốn đầu tư công trung hạn giai đoạn 2023-2025 nói chung, nhằm hỗ trợ các doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp phát triển BĐS (công nghiệp, logistic) nói riêng.
• Bộ Tài Nguyên và Môi trường cần phối hợp với Bộ Xây dựng để tiếp thu ý kiến đóng góp của tất cả các bên liên quan trong việc hoàn thiện các dự thảo Luật Đất đai, Luật Nhà và Luật Kinh doanh BĐS, nhằm đảm bảo tất cả các nội dung của Nghị quyết số 06-NQ/TW và Nghị quyết số 18-NQ/TW cùng với ý kiến của các bên liên quan được thể hiện trong các Luật khi ban hành, nhằm đáp ứng yêu cầu của việc phát triển thị trường BĐS.
• Tăng cường chế tài đối với những dự án không thể triển khai và xử lý các dự án tồn đọng trong thời gian dài. Đối với những dự án có khả năng triển khai tiếp, cần tháo gỡ các tồn tại và ách tắc. Đồng thời, cần triển khai các nghiên cứu mới liên quan đến tính chu kỳ của thị trường BĐS và các giải pháp phòng tránh tính chu kỳ này để đảm bảo thị trường BĐS phát triển bền vững.

Kết luận

Thị trường BĐS tạo chu kỳ trùng với sửa đổi Luật Đất đai mỗi mười năm một lần. Hiện tại, Chính phủ đã tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS thông qua Nghị quyết 33/2023/NQ-CP. Tuy nhiên, giải pháp căn cơ và tổng thể vẫn phải đợi cho đến tháng 10/2023, khi Quốc hội phê duyệt sửa đổi Luật Đất đai (năm 2023), Luật Nhà ở (năm 2023) và Luật Kinh doanh BĐS (năm 2023). Khi đó, các cơ chế, chính sách và biện pháp mới sẽ được xác nhận.

Nhờ việc hoàn thiện bộ ba luật này, thị trường BĐS sẽ nhận thêm nguồn lực. Dù vậy, thị trường vẫn có thể bị ảnh hưởng nếu xảy ra những bất định. Tuy nhiên, với giả định mọi diễn biến diễn ra như hiện tại, không có đột biến, thị trường BĐS có thể bước vào một giai đoạn mới, một chu kỳ mới.

Thúy Hằng

Theo Xemnha.vn