Giá nhà ở rất khó giảm trong thời gian tới

Tính đến thời điểm hiện tại, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đã vượt qua mức trung bình của thị trường TP.HCM. Theo dữ liệu từ Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, tại những quận không nằm trong trung tâm, mức giá đã đạt khoảng 80 - 100 triệu đồng/m2.

Một số dự án mới ra mắt thậm chí còn có giá hơn 100 triệu đồng/m2. So với chi phí đầu tư và xây dựng, mức giá này được đánh giá là cao hơn so với thu nhập và khả năng thanh toán của đa số người dân.

NHIỀU YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ NHÀ

Thảo luận về lý do giá bất động sản liên tục gia tăng tại hội thảo "Thị trường căn hộ Hà Nội: Đâu là lựa chọn sống, đầu tư bền vững?" do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam phối hợp tổ chức, ông Ngô Hữu Trường, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, đã chỉ ra một số nguyên nhân chính:

Trước tiên, quá trình hoàn thiện pháp lý kéo dài, làm cho thời gian phê duyệt dự án tại Việt Nam thường tốn nhiều thời gian, từ việc giải phóng mặt bằng đến hoàn tất các thủ tục liên quan. Sự trì hoãn này làm tăng chi phí đầu tư, từ đó tạo áp lực làm tăng giá bán bất động sản.

Thứ hai, theo quy định hiện hành, việc đấu giá đất phải căn cứ vào giá thị trường. Điều này khiến giá thành đầu vào của các dự án tăng cao, kéo theo sự tăng giá chung cho bất động sản.

Thứ ba, sự tác động từ lạm phát và tỷ giá hối đoái. Dù lạm phát ở Việt Nam giữ ở mức kiểm soát, nhưng việc giá vàng và USD tăng so với VND đã tạo thêm áp lực tăng giá lên lĩnh vực bất động sản, khi nhiều nhà đầu tư coi đây là tài sản tích lũy.

Ông Trường khẳng định: “Do đó, tôi cho rằng giá bất động sản rất khó giảm trong thời gian tới.”

Thêm vào đó, bà Nguyễn Minh Chi, Phó Tổng Giám đốc Phú Tài Land, cho rằng nguồn cung hiện không đủ đáp ứng nhu cầu, nhất là tại các quận trung tâm, khi số lượng dự án ngày càng hạn chế. Hàng năm có hàng nghìn sinh viên đến Hà Nội học và hàng nghìn sinh viên sau khi tốt nghiệp muốn ở lại, làm cho nhu cầu về nhà ở tăng cao.

Hà Nội đang trong quá trình mở rộng và phát triển để phục vụ cho dân cư từ khắp nơi đến sinh sống và làm việc. Tuy nhiên, hiện tại, số lượng dự án tại các quận trung tâm đang trở nên khan hiếm. Theo khảo sát, quận Hoàng Mai chỉ có một dự án duy nhất, còn quận Thanh Xuân và Hà Đông chỉ có từ một đến hai dự án. Nếu cung không đủ đáp ứng nhu cầu thực tế, giá sẽ tiếp tục tăng, nhất là khi quỹ đất ở Hà Nội đang trở nên khan hiếm hơn.

Trong cùng buổi hội thảo, ông Nguyễn Văn Ngọc, Chủ tịch và Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Tập đoàn RB, nhận định rằng giá căn hộ tại Hà Nội đã gia tăng mạnh mẽ qua các năm. Ngay cả tại các khu vực ngoại thành như Đông Anh và Hoài Đức cũng ghi nhận mức giá từ 30-40 triệu đồng/m2 lên đến 70-80 triệu đồng/m2. Dự báo, giá bất động sản tại Việt Nam sẽ còn tiếp tục gia tăng, nhưng tốc độ có thể chậm lại do khả năng tài chính của phần lớn người tiêu dùng đang bị giới hạn, dẫn đến sức mua có dấu hiệu giảm.

NHU CẦU NGƯỜI MUA SẼ ĐIỀU CHỈNH

Các chuyên gia cũng cho rằng vào năm 2024, phân khúc căn hộ tại Hà Nội sẽ tiếp tục chứng kiến sự tăng giá mạnh mẽ. Báo cáo từ các đơn vị nghiên cứu chỉ ra rằng, giá chung cư đã từ mức trung bình 40 triệu/m2 vào năm 2022 tăng lên trên 70 triệu/m2 vào cuối quý 3/2024. Thiếu các dự án có giá dưới 60 triệu/m2, giá đã tăng lên cả ở thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp, bao gồm cả các dự án cũ. Đặc biệt, trong thời gian sốt giá, giá còn tăng lên hàng ngày hay hàng tuần.

Trong tương lai, giá chung cư khó có khả năng giảm. Tuy nhiên, đà tăng đã có phần chậm lại, với xu hướng ổn định hơn, không còn tình trạng sốt nóng như trước đây. Dòng tiền của người mua đã bắt đầu dịch chuyển từ những khu vực có mức giá cao sang các khu vực, dự án với mức giá cạnh tranh hơn và tiềm năng phát triển tốt hơn.

Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, nhận định rằng khu vực phía Nam Hà Nội, bao gồm các quận Hoàng Mai và huyện Thanh Trì, đã ít được chú ý trong suốt 10 năm qua. Vì vậy, thông tin không đầy đủ và sự thiếu hụt dự án căn hộ thương mại phù hợp với nhu cầu thực làm cho khu vực này có dư địa lớn để phát triển. Mức cạnh tranh ở đây tương đối thấp so với các khu vực khác, mang lại khả năng sinh lợi cao hơn.

Bất động sản khu vực phía Nam Hà Nội đang đứng trước nhiều cơ hội khởi sắc nhờ vào quy hoạch và phát triển hạ tầng đô thị. Cụ thể, quy hoạch cho thấy đô thị trung tâm Hà Nội sẽ tiếp tục mở rộng về phía Tây và Nam, với đầu tư cho hệ thống bệnh viện và trường đại học chất lượng. Ngoài ra, nhiều tuyến đường như vành đai 2,5, 3,5 và 4 cũng đang được hoàn thiện nhanh chóng, tạo điều kiện thu hút đầu tư vào bất động sản khu vực này.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng khuyên rằng trong bối cảnh hiện tại, và dù là trong vài năm tới, thị trường sẽ không phù hợp cho đầu tư ngắn hạn mà nên hướng đến đầu tư dài hạn. Khách hàng nên chọn những phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực, với các dự án có đầy đủ pháp lý và được đầu tư đồng bộ về dịch vụ, tiện ích (all-in-one). Thị trường bất động sản Việt Nam đang từng bước tiệm cận với các thị trường quốc tế, và các dự án tích hợp đầy đủ tiện ích sống sẽ trở thành xu hướng tất yếu, đáp ứng nhu cầu của thị trường hiện nay.