Giá nhà đất tăng mạnh, nhóm thu nhập cao tại Việt Nam cũng không thể mua

Khả năng chi trả cho nhà ở của người dân đã giảm đáng kể trong vài năm trở lại đây. Ngay cả nhóm có mức thu nhập cao nhất, chiếm 20% dân số Việt Nam - được phân loại là nhóm 5, cũng rơi vào tình trạng khó khăn trong việc sở hữu nhà. Theo quy định chung, giá nhà nên không vượt quá một phần ba thu nhập của người dân, nhưng thực tế cho thấy điều này đang khó trở thành hiện thực.

Kết quả khảo sát về mức sống dân cư năm 2023 của Tổng cục Thống kê (GSO) chỉ ra rằng nhóm thu nhập cao nhất, cụ thể là nhóm 5, có thu nhập bình quân ở Hà Nội đạt khoảng 14,47 triệu đồng/người/tháng; tại Đà Nẵng là 13,8 triệu đồng; TP. HCM là 13,26 triệu đồng; Đồng Nai là 13,9 triệu đồng; trong khi Bình Dương ghi nhận 18,38 triệu đồng. Nhóm này được kỳ vọng có khả năng mua nhà mà không cần hỗ trợ từ Chính phủ. Tuy nhiên, thực tế cho thấy họ cũng gặp nhiều khó khăn trong việc thỏa mãn nhu cầu ở tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM.

Nếu giả định mỗi hộ gia đình có hai người lao động thuộc nhóm thu nhập cao nhất, thu nhập bình quân ước tính đạt khoảng 30 triệu đồng/tháng, tương đương 360 triệu đồng/năm. Với quy tắc tài chính thông thường, người dân nên dành tối đa 1/3 thu nhập cho chi phí nhà ở, tức khoảng 6,7 triệu đồng/tháng, tương đương 80 triệu đồng/năm. Tuy nhiên, giá nhà tại các thành phố lớn hiện đang dao động từ 40-70 triệu đồng/m2, tùy thuộc vào khu vực và phân khúc. Điều này khiến cho một căn hộ diện tích nhỏ (~60m2) có giá dao động từ 2,5-3,5 tỷ đồng.

Giả sử nhóm 5 quyết định mua một căn hộ 60m2 giá 3,5 tỷ đồng, và vay ngân hàng 70% giá trị căn nhà (khoảng 2,45 tỷ đồng) với lãi suất 8%/năm trong vòng 20 năm, khoản trả góp hàng tháng sẽ vào khoảng 25-27 triệu đồng, tương đương hơn 300 triệu đồng/năm. Với mức chi tiêu tối đa cho nhà ở là 80 triệu đồng/năm, khả năng mua nhà gần như không khả thi.

Có một số nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm khả năng chi trả cho nhà ở trong thời gian gần đây. Đầu tiên, giá bất động sản tại các đô thị lớn đã vượt xa khả năng tài chính của đa số người dân và tăng nhanh hơn nhiều so với mức tăng thu nhập. Sau thời kỳ đại dịch Covid-19, giá bất động sản, đặc biệt là loại hình căn hộ tại các thành phố lớn như Hà Nội, Đà Nẵng và TP. HCM, đã tăng cao hơn 30% so với năm 2019, trong khi thu nhập bình quân đầu người chỉ tăng khoảng 4%. Thậm chí, thu nhập của nhóm 5 tại TP. HCM còn giảm 8%. Điều này tạo ra một khoảng cách lớn giữa thu nhập và giá nhà, đặc biệt đối với các hộ gia đình thuộc nhóm trung lưu và cận cao cấp.

Nguyên nhân thứ hai là do thiếu hụt nguồn cung nhà ở phù hợp. Hiện nay, nguồn cung chủ yếu tập trung vào phân khúc trung và cao cấp, trong khi nhu cầu thực sự lại nằm ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Rất ít dự án nhà ở có giá dưới 30 triệu đồng/m2, khiến hầu hết người dân, kể cả nhóm 5, không có lựa chọn phù hợp.

Ngoài ra, việc một số nhà đầu tư "lợi dụng" sự khan hiếm nguồn cung để đẩy giá bán lên cao cũng góp phần làm tăng giá bất hợp lý, ngay cả ở những khu vực kém thuận lợi về hạ tầng, gây khó khăn cho những người có nhu cầu mua nhà thực tế.

Yếu tố thứ ba thúc đẩy giá bất động sản tăng vọt là hành vi đầu cơ. Trong bối cảnh của các kênh đầu tư khác còn nhiều biến động, tâm lý tích trữ tài sản và kỳ vọng rằng giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng cao khiến nhiều người mua nhà không với mục đích sử dụng thực tế. Họ mua rồi để hoang, chờ giá tăng, dẫn đến tình trạng mất cân đối cung-cầu càng trở nên trầm trọng hơn.

Một yếu tố cũng góp phần không kém là chi phí tài chính. Dù lãi suất đã giảm, người vay mua nhà tại Việt Nam vẫn phải chịu lãi suất cho vay cao, từ khoảng 10% trở lên, tạo áp lực tài chính lớn cho những người có nhu cầu mua nhà.

Bên cạnh đó, chi phí đầu tư và chi phí đất đai đang ngày càng gia tăng cũng là nguyên nhân trực tiếp ảnh hưởng đến quá trình phát triển dự án của các doanh nghiệp bất động sản, dẫn đến sự tăng giá nhà một cách không hợp lý.

Như vậy, nhóm có thu nhập cao nhất của cả nước cũng gặp không ít khó khăn trong việc sở hữu nhà. Điều này cũng đồng nghĩa với việc các nhóm thu nhập thấp hơn gần như không có cơ hội. Nhu cầu về nhà ở của đa số người dân không được đáp ứng, không chỉ ảnh hưởng xấu đến đời sống an sinh xã hội mà còn dẫn đến sự bất ổn lâu dài cho thị trường bất động sản và tạo ra rủi ro kinh tế vĩ mô.