Chuyên gia nhận định: Suy thoái là cách thanh lọc thị trường bất động sản lành mạnh hơn

Đó là nhận định của Tiến sĩ Đinh Thế Hiển về tình trạng thị trường bất động sản hiện nay. Khi mà thị trường gần như “đóng băng” do thiếu bóng người mua.

Chia sẻ với chúng tôi, Tiến sĩ Đinh Thế Hiển cho biết ông vừa đi khảo sát tại nhiều khu lưu trú cho công nhân theo tiêu chuẩn do các doanh nghiệp tư nhân xây dựng trên địa bàn TP. HCM. Theo đó, mỗi căn hộ khoảng 30m2 có quản lý, an ninh sẽ được cho thuê với giá chỉ từ 1,7 triệu đồng/căn ngay tại khu vực trung tâm. Hầu hết các dự án còn trống phòng thuê, chưa hết công suất. Do đó, việc nhận định thị trường thiếu nguồn cung là không hoàn toàn đúng. Việc thiếu nguồn cung chỉ xuất hiện ở một số phân khúc.

Theo Tiến sĩ, khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản đến từ việc doanh nghiệp đầu tư dàn trải nhiều dự án trong cùng thời điểm 2021-2022 vừa qua, dẫn đến thiếu thanh khoản.

Kiểm soát tín dụng bất động sản

Việc thiếu vốn tín dụng của các doanh nghiệp không gẳn là do việc “siết tín dụng” bởi vì việc “siết tín dụng” thực chất là tăng trưởng tín dụng và dòng vốn vào thị trường so với những năm trước.

Thực tế, trong năm 2022, ngân hàng Nhà nước giữ nguyên mức tín dụng 14%, bằng với mức tín dụng của các năm trước. Bên cạnh đó trong năm nay, các doanh nghiệp còn huy động được 267.000 tỷ đồng qua kênh trái phiếu (tính đến tháng 7/2022), trong số ấy, 36% trái phiếu thuộc lĩnh vực bất động sản.

Theo số liệu thống kê của Ngân hàng Nhà nước, tính đến tháng 8/2022, mức tín dụng đối với bất động sản tăng 15,68% so với cuối năm 2021, chiếm 20,92% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống. 

Có thể thấy, tín dụng bất động sản vẫn tăng, thị trường cũng không thiếu vốn. Vậy vướng mắc của thị trường có thể đến từ chính các doanh nghiệp?

Vấn đề pháp lý 

Một trong những điểm khó khăn nhất của thị trường bất động sản hiện nay chính là pháp lý cho các dự án, nhất là tại TP. Hồ Chí Minh. 

Hiện tại, chỉ các dự án nào có đủ điều kiện pháp lý mới được phép chuyển nhượng, mua bán. Các chính sách của Nhà nước đưa ra sẽ làm thanh lọc thị trường, loại bỏ các chủ đầu tư yếu kém, đem tới một thị trường minh bạch hơn, lành mạnh hơn.

Trong khi đó các doanh nghiệp, thay vì làm đúng theo các yêu cầu, quy định của Nhà nước thì lại mở rộng đầu tư, đầu tư tràn lan,… Thậm chí một số doanh nghiệp, sử dụng đất công trái phép nên vấn đề pháp lý đã và đang lập lại trật tự thị trường một cách minh bạch nhất.

Tái cấu cục hoạt động kinh doanh

Để giúp thị trường bớt ách tắc thời điểm này, các doanh nghiệp nên tái cấu trúc hoạt động kinh doanh. Cần nhìn nhận lại thực tế để tái cấu trúc phù hợp với chiến lược hoạt động và tình hình kinh tế.

Bởi nếu cứ tiếp tục sử dụng vốn từ tín dụng, trái phiếu mà không bán đc hàng thì tỉ lệ nợ sẽ ngày càng tăng. Do đó, không nên tập trung dàn trải, thu gọn nguồn lực đầu tư, giảm nợ vay để phát triển an toàn và bền vững.

Cách đây một vài năm, các chuyên gia từng cảnh báo về việc thị trường chủ yếu là các nhà đầu cơ, lướt sóng chứ không phải có nhu cầu thực để ở hay để cho thuê.

Do đó, khi kinh tế khó khăn, số lượng nhà đầu cơ, lướt sóng giảm sút khiến cho thị trường mất thanh khoản. Bất động sản luôn là kênh đầu tư hấp dẫn nhưng cần dành cho những người có nhu cầu thực sự. Đây có lẽ sẽ là hướng đi để các doanh nghiệp bất động sản hướng đến trong thời gian sắp tới.

Sự hỗ trợ của Chính phủ

Để thị trường bất động sản vượt qua được giai đoạn khó khăn này, cần có sự hỗ trợ từ phía Nhà nước, Chính phủ với những phương án cho vay hoặc hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà. Từ đó, gia tăng nguồn cầu đáp ứng một lượng lớn các dự án hiện nay đang “đóng băng” trên thị trường. Điều này giúp cho thị trường có thanh khoản, tạo dòng tiền mới giúp các doanh nghiệp vượt qua giai đoạn khó.

Tuy nhiên, nguồn vốn hỗ trợ của Chính phủ nên tập trung ở các khu vực kinh tế trọng điểm để dòng tiền chảy về nơi có nhu cầu mua thực, ở thực, hạn chế chảy vào các khu vực đầu cơ, lướt sóng.

Nhìn từ mặt tích cực, các giải pháp về tài chính – ngân hàng đối với bất động sản trong năm 2022 vừa qua đang giúp thị trường thanh lọc, lành mạnh và an toàn hơn. Những dự án có pháp lý đầy đủ, chất lượng tốt vẫn có thanh khoản trong thời gian qua.

Do đó, sự suy thoái là cách thanh lọc thị trường bất động sản lành mạnh hơn, đi đúng đường và hướng đến đúng giá trị thực.