Chung cư 3 tỷ đồng ở TP HCM dần biến mất

Với mức giá trung bình lên đến 80 triệu đồng mỗi mét vuông, 90% sản phẩm bất động sản mới là căn hộ cao cấp, phân khúc nhà có giá khoảng 3 tỷ đồng tại TP HCM đang dần biến mất khỏi thị trường.

Trong hơn 4 tháng qua, anh Đặng Trung, hiện cư trú tại quận 4, đã tìm kiếm căn hộ 2 phòng ngủ với giá dưới 3 tỷ đồng từ khu Đông đến khu Nam TP HCM nhưng không thành công. Anh cho biết, khu Đông hiện đang có nguồn cung dồi dào với khoảng 10 dự án sơ cấp, nhưng tất cả đều có giá từ 58 triệu đồng mỗi mét vuông trở lên. Với căn diện tích 58 mét vuông, sau khi tính thuế phí, mức giá tối thiểu cũng vượt 3,5 tỷ đồng.

Tại khu Nam, anh tìm thấy 5 dự án đang được chào bán với giá khoảng 55 triệu đồng mỗi mét vuông. Căn hộ 60 mét vuông ở đây sẽ có giá trên 3,3 tỷ đồng, chưa bao gồm thuế và phí. Duy nhất một dự án cũ tái khởi động sau nhiều năm "đắp chiếu" có giá dưới 50 triệu đồng mỗi mét vuông, nhưng căn nhỏ nhất lại có diện tích 85 mét vuông, dẫn đến tổng giá trị cũng trên 3,5 tỷ đồng.

Người dân khu Tây, nơi từng coi là "thủ phủ" của nhà ở giá rẻ, cũng đang phải đối mặt với tình huống tương tự. Giá của những dự án đang rao bán đều nằm trên 3 tỷ đồng cho căn hộ 2 phòng ngủ. Căn hộ diện tích 60 mét vuông có mức giá thấp nhất khoảng 3,3 tỷ đồng. Anh Trung cho biết: "TP HCM bây giờ việc tìm nhà 3 tỷ đồng rất khó, nói gì đến sản phẩm thấp hơn."

Vợ chồng anh Nam (TP Thủ Đức) đã tìm kiếm từ tháng 7 và xem gần 10 dự án sơ cấp cách trung tâm thành phố 10-15 km, nhưng tất cả đều có giá trên 3 tỷ đồng. Anh Nam cho biết một dự án ở quận 9 cũ (nay là TP Thủ Đức) có căn hộ 2 phòng ngủ (62 mét vuông) có giá lên đến 4,1 tỷ đồng, trong khi một căn 1 phòng ngủ (53 mét vuông) cũng ghi nhận 3,4 tỷ đồng, cao hơn dự toán ban đầu.

Trước năm 2018, TP HCM có nhiều dự án với giá từ 1,5 tỷ đồng trở xuống. Tuy nhiên, từ 2018 đến 2020, những căn hộ giá 1 tỷ đồng đã gần như "biến mất", chỉ còn trên 2 tỷ đồng như các dự án Safira hay Vinhomes Grand Park. Từ 2020 đến 2023, căn hộ dưới 2 tỷ đồng khan hiếm, các dự án mới như Akari giai đoạn 2 và Privia đều tiệm cận 3 tỷ đồng.

Nhiều dự án đã mở bán trước đó như ở Bình Tân đã có sự điều chỉnh giá mạnh mẽ, từ 2,9-3,1 tỷ đồng cho các căn 2 phòng ngủ hiện nay đã lên khoảng 3,5 tỷ đồng. Ở quận 8, dự án chuẩn bị mở bán giai đoạn mới, giá đã tăng từ 55 triệu đồng mỗi mét vuông lên 68 triệu đồng.

Theo báo cáo của DKRA Group, giá sơ cấp căn hộ ở TP HCM dao động từ 30-493 triệu đồng mỗi mét vuông. Tuy nhiên, mức giá 30 triệu đồng hiện chỉ còn một số ít dự án có nhà ở xã hội cũ. Theo dữ liệu từ One Housing, giá bán sơ cấp bình quân ở TP HCM trong quý III khoảng 80 triệu đồng mỗi mét vuông, chủ yếu là căn hộ cao cấp, và chỉ một số ít sản phẩm vừa túi tiền có giá trên 60 triệu đồng mỗi mét vuông.

Theo Cushman & Wakefield, giá căn hộ TP HCM trung bình từ 76 triệu đồng mỗi mét vuông, tuy đã giảm 16% so với quý trước. Trong 10 tháng qua, giá trung bình của căn hộ ở TP HCM gần 83 triệu đồng mỗi mét vuông, trong khi với phân khúc nhà đã bàn giao cùng với giá thuê, giá vẫn giữ ở mức trung bình 63 triệu đồng mỗi mét vuông.

Theo dự kiến, nguồn cung các dự án mới từ nay đến 2025 sẽ rất ít với giá bán dưới 60 triệu đồng mỗi mét vuông. Khả năng cao nhà tầm 3 tỷ đồng sẽ cạn kiệt trên thị trường. Phân khúc căn hộ dưới 3 tỷ đồng được xem là bình dân tại TP HCM, mặc dù loại hình này đang dần hiếm hoi, vẫn là một phần quan trọng của nhu cầu ở đô thị.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc bộ phận nghiên cứu S22M Savills, cho biết phân khúc này chỉ còn khoảng 15% nguồn cung và có nguy cơ biến mất trong 3 năm tới. Chuyên gia Phan Đình Phúc nhận định, căn hộ giá 3 tỷ đồng sẽ trở thành "hàng hiếm" do những biến đổi về luật pháp và áp lực chi phí. Theo quy định mới, các chủ đầu tư phải đảm bảo hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi được cấp giấy phép xây dựng, dẫn đến số lượng dự án được phê duyệt giảm mạnh.

David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young, cho biết trước 2019, mức giá khoảng 40 triệu đồng mỗi mét vuông đã được xem là gần với phân khúc trung - cao cấp. Giờ đây, 50 triệu đồng mỗi mét vuông mới là "mức sàn" cho trung cấp. Các chi phí phát triển dự án đang tiếp tục gia tăng, ảnh hưởng đến giá bán bất động sản trong tương lai.

Trong bối cảnh chi phí xây dựng gia tăng, chủ đầu tư khó khăn hơn trong việc cân bằng giữa lợi nhuận và chi phí, dẫn đến việc nguồn cung nhà ở giá vừa phải có thể không xu hướng tăng nhanh và khó có khả năng giảm giá ngay lập tức.