Căn hộ 3 - 5 tỉ đồng sẽ “tuyệt chủng” như thế nào tại Tp.HCM?

Với sự gia tăng đột biến của nguồn cung cao cấp và hạng sang, chiếm tới 80-90% các sản phẩm được chào bán trong quý cuối năm 2024, khả năng xuất hiện trở lại của những căn hộ có giá từ 3-5 tỷ đồng tại thị trường Tp.HCM trong giai đoạn tới sẽ gặp khó khăn.

Trong bối cảnh thị trường nhà ở tại Tp.HCM hiện nay, hầu hết các sản phẩm mới được giới thiệu đều có giá trị trên 100 triệu đồng/m2, điều này khiến cho những căn hộ có giá từ 3-5 tỷ đồng trở nên khan hiếm hơn bao giờ hết. Từ năm 2021 đến 2023, chỉ có một số ít dự án như Akari City và Vinhomes quận 9 cung cấp sản phẩm trong mức giá này, còn lại thị trường gần như không có nhiều lựa chọn. Đến năm 2024, xu hướng tăng giá tiếp tục diễn ra, khiến cho các căn hộ trong khoảng giá 3-5 tỷ đồng dần biến mất, nhường chỗ cho những sản phẩm mới có mức giá từ 6-10 tỷ đồng.

Hiện nay, tại Tp.HCM, chỉ còn rất ít dự án đang trong quá trình hoàn thiện và bàn giao có mức giá khoảng 3-4 tỷ đồng/căn. Dự báo trong vòng 2-3 năm tới, mức giá này sẽ dần "tuyệt chủng". Ví dụ, dự án Akari City giai đoạn 2 của Nam Long đang có sẵn sản phẩm trong mức giá này, tuy nhiên số lượng căn hộ còn lại rất hạn chế. Dự án đã bắt đầu bàn giao từ ngày 27/10/2024, với tổng quy mô 1.707 sản phẩm, bao gồm 1.690 căn hộ và 17 căn hộ thương mại dịch vụ.

Tại khu vực phía Nam, dự án Flora Panorama thuộc Mizuki Park cũng đã hoàn công và hiện chỉ còn một số lượng hạn chế sản phẩm sau các đợt mở bán. Đáng chú ý, mặc dù là dự án đã hoàn thiện, nhưng chủ đầu tư vẫn áp dụng các chính sách ưu đãi để hỗ trợ khách hàng, giống như các căn hộ đang trong quá trình hình thành.

Nguồn cung căn hộ sơ cấp trong mức giá từ 3-5 tỷ đồng hiện đang giảm mạnh tại Tp.HCM. Sự chiếm ưu thế của những sản phẩm cao cấp và hạng sang đã tạo ra áp lực không nhỏ lên thị trường, khiến cho cơ hội tìm kiếm những căn hộ giá hợp lý trở nên khó khăn hơn rất nhiều.

Ông Phan Đình Phúc, CEO của Seenee, cho rằng sau 6 năm, thị trường bất động sản đã chứng kiến sự biến mất của các căn hộ giá từ 1-2 tỷ đồng và sắp tới sẽ đến lượt căn hộ giá 3 tỷ đồng. Năm 2024, thị trường đang dần cho ra mắt những sản phẩm mới với giá bán cao hơn. Như vậy, trong thời gian tới, việc tìm kiếm các căn hộ sơ cấp trong khoảng giá 3 tỷ sẽ trở nên hạn hẹp, khiến cho người mua thiếu hụt nhiều sự lựa chọn.

Mặc dù thị trường bất động sản Tp.HCM đang có dấu hiệu hồi phục, nhiều dự án cao cấp mới ra mắt vẫn có tính thanh khoản tốt. Điều này cho thấy nhu cầu bị dồn nén và nguồn cung khan hiếm đang dẫn đến việc các dự án mới xác lập mặt bằng giá mới trong khu vực.

Tuy nhiên, ông Phúc lưu ý rằng với mức giá hiện tại, không phải tất cả người tiêu dùng đều có thể tham gia vào thị trường. Những khách hàng có nhu cầu ở thực cũng đang bị gạt ra bên ngoài do giá cả đã vượt qua khả năng chi trả của họ.

Theo báo cáo mới nhất của DKRA Group, giá sơ cấp căn hộ tại Tp.HCM đã đạt mốc cao nhất gần 500 triệu đồng/m2, trong khi mức thấp nhất chỉ còn khoảng 30 triệu đồng, chủ yếu nằm trong các dự án nhà ở xã hội hoặc các chung cư cũ. Dự đoán trong một tương lai không xa, mức giá từ 50-55 triệu đồng/m2 sẽ trở thành ngưỡng giá thấp nhất trên thị trường.

Bên cạnh đó, dữ liệu từ One Housing cho biết mức giá bán sơ cấp trung bình căn hộ tại Tp.HCM trong quý 3 năm 2024 đạt khoảng 80 triệu đồng/m2, trong đó 90% là các căn hộ cao cấp. Số lượng dự án vừa túi tiền hiện nay là rất hạn chế.

Nhìn chung, người mua sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm các dự án căn hộ trong mức giá 3-5 tỷ đồng tại Tp.HCM trong thời gian gần. Thực trạng này đang trở thành một thách thức lớn đối với nguồn cung trên thị trường. Dự báo từ CBRE Việt Nam cho thấy, cho đến hết năm 2024, nguồn cung bất động sản tại Tp.HCM vẫn sẽ rất hạn chế, với chỉ một vài dự án được chào bán. Nguồn cung mới trong năm 2025 dự kiến sẽ nhích hơn so với năm 2024 nhưng vẫn chưa thể hồi phục như thời kỳ trước năm 2019.