Bất động sản Việt Nam 2024: Một năm nhìn lại

Ông David Jackson, Giám đốc điều hành Avison Young Việt Nam, khẳng định rằng những biến động lớn trong năm 2024 liên quan đến chính sách, xu hướng đầu tư và bối cảnh kinh doanh là nền tảng vững chắc để chúng ta duy trì cái nhìn tích cực về thị trường bất động sản tại Việt Nam trong giai đoạn tăng trưởng mới.

Năm 2024 được xem là “năm của sự chuyển mình” khi thế giới dự báo sẽ chứng kiến nhiều sự kiện quan trọng. Cụ thể, hơn 50 quốc gia sẽ tiến hành bầu cử, FED giảm lãi suất, hay khả năng cao Donald Trump trở lại ghế Tổng thống Mỹ thêm lần nữa.

Tại Việt Nam, ngày 1/8 là một cột mốc quan trọng khi ba bộ luật về bất động sản có hiệu lực sớm hơn 5 tháng so với dự kiến. Trong khi thị trường chưa hoàn toàn hồi phục, các yếu tố kinh tế và địa chính trị được dự đoán sẽ ảnh hưởng lớn đến bất động sản trong thời gian tới.

Năm 2024, bức tranh thị trường bất động sản sẽ hiện lên qua 5 xu hướng chủ yếu:

Phân khúc nhà ở đang trên đà phục hồi sau giai đoạn nguồn cung không đủ kéo dài. Ông David Jackson cho biết, thị trường bất động sản vào năm 2024 sẽ có bước tiến tích cực so với năm trước. Nguồn cung căn hộ mới dự kiến sẽ chỉ xuất hiện từ nửa cuối năm 2024, chủ yếu là sản phẩm cao cấp.

Tại TP.HCM, phần lớn các dự án mới có giá từ 72-142 triệu đồng/m². Các dự án tái khởi động cũng đi kèm với mức giá mới cao hơn trước đó. Tại Hà Nội, giá bán tăng mạnh vào đầu năm và vẫn chưa có dấu hiệu giảm nhiệt vào cuối năm. Điều đáng chú ý là căn hộ có giá trên 70 triệu đồng/m² tại Hà Nội ghi nhận tăng cao hơn trong quý 3, và giá sơ cấp toàn thị trường quý 4 duy trì đà tăng 2%-4% so với quý trước.

Phân khúc tầm trung tiếp tục khan hiếm tại TP.HCM và Hà Nội, với mức giá dưới 38 triệu đồng/m² dường như đã biến mất. Sự gia tăng giá liên tục này đã khiến thị trường nhà ở mất đi giá trị cơ bản, gia tăng rủi ro thanh khoản và tạo khoảng cách lớn giữa sản phẩm trên thị trường với nhu cầu thực tế của người mua.

Ngoài ra, việc phát triển nhà ở giá rẻ cũng đối mặt với nhiều thách thức. Chính sách tín dụng ưu đãi cho nhà ở xã hội (NOXH) chưa hấp dẫn đủ, trong khi quy trình đầu tư và thuê, mua NOXH còn phức tạp. Tuy nhiên, theo chuyên gia từ Avison Young, vẫn còn cơ hội để cải thiện nguồn cung một cách cân bằng hơn nếu phát triển nhà ở thương mại và NOXH tại các khu vực ngoại ô hoặc đô thị mới, nơi có quỹ đất chưa khai thác nhiều và chi phí đầu tư không quá cao. Điều này có thể giúp thị trường trở về quỹ đạo phát triển bền vững.

Quỹ đất dành cho phát triển nhà ở cũng sẽ được bổ sung khi TP.HCM công bố kế hoạch phát triển 11 khu đô thị TOD và thực hiện đấu giá 22 khu đất xung quanh các nhà ga metro. Trong bối cảnh chi phí vốn tiếp tục tăng, các nhà đầu tư sẽ cần phải khai thác cơ hội từ những quỹ đất này, cân bằng chi phí, giá bán và sản phẩm để đảm bảo thanh khoản và hiệu suất hoạt động hiệu quả của dự án.

Phân khúc bất động sản công nghiệp đang đứng trước một sức hút mới. Phân khúc này tiếp tục là điểm sáng trên thị trường, với giá thuê, nguồn cung gia tăng và tỷ lệ lấp đầy cao. Động lực chính cho sự phát triển này đến từ dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào các ngành sản xuất, nhờ vào xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng và chiến lược “Trung Quốc + 1”.

Theo số liệu từ Avison Young, tại các thị trường trọng điểm, giá thuê đất công nghiệp tăng trung bình từ 2-5% mỗi quý. Nguồn cung mới hứa hẹn sẽ dồi dào khi nhiều dự án khu công nghiệp (KCN) được cấp phép và khởi công trên toàn quốc. BĐS công nghiệp và hậu cần (Industrial & Logistics) vẫn là phân khúc thu hút sự quan tâm hàng đầu từ các nhà đầu tư nước ngoài. Phân khúc này ghi nhận số lượng giao dịch bất động sản lớn nhất trong suốt năm 2024.

Trong ngắn hạn, những biến động kinh tế, thương mại và địa chính trị có thể gây áp lực lên việc thu hút đầu tư nước ngoài và hoạt động xuất khẩu. Tuy nhiên, về lâu dài, Việt Nam với ưu thế về vị trí địa lý, sự ổn định chính trị, chi phí cạnh tranh và cải thiện môi trường đầu tư có thể trở thành một khu vực sản xuất dịch chuyển toàn cầu nếu kịp thời nắm bắt cơ hội.

Năm 2024 cũng đánh dấu sự hoàn thiện trong hệ thống pháp luật về bất động sản khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực. Những thay đổi trong bộ luật này được đánh giá cao về sự minh bạch và công bằng, góp phần chuyên nghiệp hóa các hoạt động giao dịch bất động sản.

Cụ thể, luật mới đã làm sáng tỏ một số vấn đề cơ bản, như giao dịch trong các loại hình bất động sản, yêu cầu đối với năng lực tài chính của nhà đầu tư, cũng như yêu cầu về hợp đồng trong các giao dịch mua bán quyền sử dụng đất.

Xu thế bền vững trong bất động sản không thể đảo ngược, và tiêu chí ESG ngày càng quan trọng với các dự án mới. Hầu hết các tòa nhà văn phòng mới tại TP.HCM và Hà Nội đều hướng đến chứng nhận xanh. Không chỉ gia tăng về số lượng, văn phòng xanh cũng đang mở rộng về địa lý tới các khu vực đang phát triển như quận 4, quận 7, quận Tân Bình và TP. Thủ Đức.

BĐS công nghiệp cũng tiếp tục theo đuổi xu hướng xanh hóa, với nhiều dự án tiêu biểu như nhà máy của Hitachi Energy tại Bắc Ninh, nhà kho Logicross Hải Phòng từ Tập đoàn Mitsubishi Estate, và nhà máy Lego tại Bình Dương. Các nhà phát triển BĐS công nghiệp đang tích cực xây dựng hạ tầng hiện đại và bền vững, chứng tỏ sự gia tăng nhu cầu đầu tư vào công trình xanh.

Dòng vốn FDI vào bất động sản Việt Nam năm 2024 dù chậm lại nhưng vẫn duy trì được sức hấp dẫn. Tính đến hết tháng 11, tổng vốn FDI đăng ký đạt khoảng 31,38 tỷ USD, chỉ tăng 1% so với cùng kỳ năm trước. Mặc dù vậy, niềm tin của nhà đầu tư nước ngoài vẫn tích cực khi tiếp tục đầu tư vào các dự án đã được cấp phép.

Điều này được thể hiện qua tổng vốn FDI thực hiện 11 tháng năm 2024 ước đạt 21,68 tỷ USD, tăng 7,1% so với cùng kỳ. Dự báo, với đà tăng này, tổng vốn FDI thực hiện tại Việt Nam sẽ đạt mức kỷ lục mới vào cuối năm 2024.

Đáng chú ý, dù sản xuất toàn cầu chưa hoàn toàn phục hồi và dòng vốn vào ngành công nghiệp chế biến, chế tạo giảm 8,7% so với cùng kỳ, lĩnh vực bất động sản lại thu hút được dòng vốn FDI tăng mạnh với mức tăng 89,1%, đạt khoảng 5,63 tỷ USD trong 11 tháng.

Dòng vốn FDI mạnh mẽ này phản ánh sức hấp dẫn của thị trường bất động sản Việt Nam đối với các nhà đầu tư. Họ không chỉ cảm nhận được các điều kiện thuận lợi về chính sách và môi trường đầu tư mà còn nhận ra tiềm năng vượt trội của cầu so với cung trong các phân khúc chủ đạo như công nghiệp và hậu cần, nhà ở, văn phòng và bán lẻ. Nỗ lực cải thiện khung pháp lý và phát triển hạ tầng đang góp phần làm cho thị trường thêm phần hấp dẫn trước mắt các nhà đầu tư quốc tế.

“Khi tín hiệu tích cực ngày càng rõ ràng, thị trường bất động sản sẽ tái khởi động dòng vốn vào các giao dịch, sẵn sàng đón đầu chu kỳ tăng trưởng mới”, ông David Jackson nhận định.