Bất động sản TP HCM vẫn đan xen 'tranh sáng, tranh tối'

Thị trường bất động sản tại TP HCM hiện đã thoát khỏi giai đoạn khủng hoảng, nhưng vẫn chưa thể hồi phục hoàn toàn trong năm nay. Theo các chuyên gia, đây là nhấn mạnh trong tọa đàm "Đánh giá thị trường bất động sản cuối năm 2024 và đầu 2025", tổ chức bởi báo Người Lao Động vào ngày 10/10.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cho biết thị trường địa ốc đã bắt đầu có dấu hiệu hồi phục. Cụ thể, thị trường đã ra khỏi "đáy" từ quý I năm 2023, khởi sắc từ quý II và tiếp tục xu hướng đi lên đến thời điểm hiện tại. Nếu cuối năm trước, sự tăng trưởng đạt âm 0,8%, thì trong 9 tháng đầu năm nay đã có mức tăng trưởng từ 6-7%, một dấu hiệu khẳng định cho sự phục hồi của thị trường.

Cùng chung quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, nhấn mạnh rằng những yếu tố tích cực của nền kinh tế vĩ mô cùng với lãi suất cho vay hấp dẫn (chỉ 6-6,5% mỗi năm) đã góp phần vào sự biến chuyển tích cực của thị trường bất động sản. Trong quý III, TP HCM và những tỉnh lân cận đã ghi nhận thêm 18.000 căn nhà được đưa vào giao dịch, và lượng tiêu thụ tăng lên đáng kể, đặc biệt là ở phân khúc phục vụ cho nhu cầu thực. Thị trường thứ cấp cũng trở nên sôi động với các dự án chung cư đã bàn giao, với giá tăng từ 5-9% so với năm trước. Trong khi đó, phân khúc nhà phố, biệt thự và đất nền ghi nhận sự gia tăng nguồn cung lên tới 18%, thanh khoản hiện đạt hơn 58% so với năm ngoái.

Tuy nhiên, theo nhận định của các chuyên gia, thị trường vẫn đối mặt với nhiều thách thức như thiếu hụt nguồn cung và rào cản pháp lý. Ông Lê Hoàng Châu đã chỉ ra rằng trong 8 tháng đầu năm nay, kết quả triển khai xây dựng nhà ở của TP HCM chỉ đạt khoảng 49,7% so với kế hoạch. Trong số đó, chỉ có 9 dự án nhà ở thương mại được phê duyệt, phần lớn là nhỏ lẻ, với diện tích tối đa chỉ 5 ha. Tổng số căn hộ thương mại đủ điều kiện huy động vốn chỉ dừng ở con số 1.011, và toàn bộ thuộc phân khúc cao cấp, không có căn hộ trung cấp hay bình dân nào. So với cùng kỳ năm trước, tổng số lượng căn hộ mở bán giảm hơn 94,9%, với khoảng 14.286 căn, không thể đáp ứng nhu cầu về nhà ở của người dân.

Ngoài ra, TP HCM cũng không có bất kỳ thương vụ M&A nào trong 8 tháng qua. Theo ông Châu, các thương vụ này có thể giúp giải tỏa tồn kho nhanh chóng và tăng cường năng lực tài chính cho các nhà đầu tư. Thế nhưng, giao dịch này đang gặp khó khăn do quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản, yêu cầu bên chuyển nhượng hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi được phép chuyển nhượng.

Một vấn đề khác cần lưu ý là giá nhà đang tăng mạnh, trung bình từ 15-20%, quá khả năng chi trả của đa số người dân. Điều này đã dẫn tới nhiều khó khăn trong việc đảm bảo an sinh xã hội.

Để giải quyết thực trạng này, Chủ tịch HoREA đã kiến nghị TP HCM cần có những biện pháp nhằm nâng cao nguồn cung nhà ở, đặc biệt là phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Trước tiên, cần ưu tiên tháo gỡ khó khăn cho hơn 148 dự án đang đình trệ. Nếu những dự án này được thúc đẩy, thị trường có thể bổ sung thêm 148.000 căn hộ mới. Việc tăng cường nguồn cung sẽ giúp điều tiết và kéo giảm giá nhà.

Về mặt pháp lý, Luật Đất đai 2024 hiện chỉ cho phép các nhà đầu tư mua đất ở để phát triển nhà thương mại, quy định này ít thông thoáng hơn so với Luật Đất đai năm 2013. HoREA khuyến nghị chính phủ nên xem xét mở rộng các quy định về tiếp cận đất đai để nâng cao nguồn cung nhà ở.

Tiến sĩ Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm Kinh tế, Luật và Quản lý, Đại học Kinh tế TP HCM, nhận định rằng thị trường đang cần thêm thời gian để thích ứng với các thay đổi pháp lý nhằm chuyển hướng sang một chu kỳ phát triển tích cực hơn, trong đó tâm lý nhà đầu tư đóng vai trò then chốt. Do đó, việc tháo gỡ các vướng mắc pháp lý là rất cần thiết để tạo nên sự cân bằng trong cán cân cung - cầu.

Đại diện Sở Tài Nguyên và Môi Trường TP HCM, ông Đào Quang Dương, cho biết Sở đã tổ chức các cuộc họp với các bộ phận liên quan và TP Thủ Đức nhằm đánh giá toàn diện bảng giá đất, tình hình kinh tế - xã hội, và đặc thù từng lĩnh vực để có cái nhìn khách quan hơn. Mục tiêu là khi bảng giá đất mới được ban hành sẽ giúp duy trì ổn định cho nền kinh tế TP HCM, đồng thời thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản trong khu vực.

Bảng giá đất hiện đang trong quá trình hoàn thiện và sẽ sớm được trình Hội đồng trong thời gian tới. Để đảm bảo bảng giá đất mới thực sự phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương và triển khai hiệu quả, Sở đã tiến hành phân tích tình hình từ năm 2011 đến giai đoạn dịch Covid-19, so sánh với hiện tại để xây dựng bảng giá đất hợp lý nhất có thể.

Liên quan đến thời hạn công bố bảng giá đất mới trước ngày 15-10, ông Dương cho biết các bộ phận đang khẩn trương hoàn thiện và trình bảng điều chỉnh này. Việc công bố bảng giá đất dự kiến sẽ giúp giải phóng nhiều ách tắc hiện tại liên quan đến thủ tục đất đai trên địa bàn TP HCM.