Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn ảm đạm

Thanh khoản tiếp tục giảm mạnh, với sự thiếu niềm tin từ các nhà đầu tư khiến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi tích cực.

Theo báo cáo từ DKRA Group, trong tháng 8 vừa qua, toàn thị trường đã mở bán 2.180 căn biệt thự nghỉ dưỡng. Mặc dù nguồn cung tăng nhẹ so với tháng trước, nhưng vẫn giảm 5% so với cùng kỳ năm 2023. Thanh khoản sụt giảm tới 22% so với tháng 7, với chỉ 25 căn được bán ra, chiếm 1% tổng nguồn cung. Các chính sách như cam kết cho thuê, mua lại, và hỗ trợ lãi suất được triển khai nhưng không mang lại kết quả như mong đợi. Giá bán biệt thự sơ cấp duy trì ở mức ổn định, trong khi giá thứ cấp đang trong tình trạng giảm giá từ 10-20%.

Đối với phân khúc nhà phố và shophouse biển, nguồn cung trong tháng 8 đạt khoảng 2.907 căn, tất cả đều là hàng tồn kho từ các dự án cũ được mở bán trở lại. Thanh khoản hoàn toàn đứng im khi không có giao dịch nào thành công. Giá bán sơ cấp không thay đổi, trong khi giá thứ cấp tiếp tục ghi nhận mức giảm 30-40%.

Về condotel, sản phẩm này từng ghi nhận sự cải thiện trong quý II nhưng trong tháng qua chỉ có 192 căn được hấp thụ, trên tổng số 4.826 căn được mở bán, dẫn đến tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 4%, giảm 53% so với tháng trước.

Căn cứ vào số liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong 6 tháng đầu năm, toàn thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có 3.114 sản phẩm mới được mở bán, gấp đôi so với cùng kỳ năm trước, nhưng chỉ đạt 27% so với năm 2022. Tổng số sản phẩm được giao dịch chỉ đạt 1.799 căn, tương ứng với 20% con số của năm 2022.

VARS cũng cho biết rằng mặt bằng giá bán sơ cấp vẫn giữ nguyên, trong khi giá thứ cấp ghi nhận mức giảm trung bình từ 15-20% so với giá hợp đồng. Nhiều dự án thậm chí còn phải giảm sâu đến 40-50% nhưng vẫn khó khăn trong việc tiêu thụ.

Ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Khánh Hòa, nhận định rằng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang rơi vào tình trạng "ngủ đông", xuất phát từ nhiều yếu tố, trong đó có việc thiếu dòng vốn đầu tư mới. Các chủ đầu tư vẫn tỏ ra thận trọng đối với phân khúc này sau những biến động trong thời kỳ đại dịch. So với những phân khúc khác như nhà ở hay văn phòng, bất động sản nghỉ dưỡng yêu cầu vốn đầu tư lớn và thời gian thu hồi dài, khiến việc chuyển nhượng và tìm kiếm người mua trở nên khó khăn hơn.

Một yếu tố khác cũng được ông nhấn mạnh là sự thiếu rõ ràng trong khung pháp lý cho các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng như condotel, biệt thự nghỉ dưỡng, hay shophouse, khiến nhà đầu tư cảm thấy rủi ro và ngại đưa ra quyết định đầu tư.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, phân khúc này đối mặt với khó khăn về thanh khoản và khả năng tăng giá do mức độ tin tưởng của nhà đầu tư còn thấp. Thực tế cho thấy nhiều trường hợp, chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết về lợi nhuận, khai thác du lịch, cung cấp sổ hồng, hay các thủ tục pháp lý khác, khiến nhà đầu tư mất niềm tin.

Ngoài ra, ông cũng chỉ ra rằng lượng hàng tồn kho bất động sản nghỉ dưỡng chủ yếu là các sản phẩm có giá trị cao. Giá bán condotel dao động từ 36,6 triệu đến 180 triệu đồng mỗi m2; biệt thự có giá từ 5,2 tỷ đến trên 155 tỷ đồng mỗi căn; nhà phố/shophouse nằm trong khoảng 4,6 tỷ đến 70 tỷ đồng mỗi căn. Giá cao góp phần trầm trọng thêm tình trạng thanh khoản ảm đạm của thị trường.

Chuyên gia độc lập Nguyễn Hoàng phân tích rằng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang bị dư thừa nguồn cung. Giai đoạn từ 2015 đến 2019, mỗi năm thị trường đưa ra hàng ngàn căn biệt thự, nhà phố, condotel, nhưng chất lượng khai thác kém do thị trường không thể hấp thụ kịp thời. Việc phụ thuộc lớn vào nguồn khách quốc tế cũng khiến hoạt động cho thuê và kinh doanh của các dự án gặp khó khăn.

Dự báo cho thị trường nghỉ dưỡng trong cuối năm, các chuyên gia nhận định rằng trong thời gian chờ đợi các bộ luật mới được ban hành và áp dụng, nguồn cung bất động sản du lịch và nghỉ dưỡng sẽ chưa có sự phục hồi mạnh mẽ. Sẽ có một số doanh nghiệp tiếp tục mở bán, nhưng với số lượng nhỏ và chủ yếu mang tính chất thăm dò. Nguồn cung chủ yếu dự kiến sẽ bao gồm các loại hình cao tầng với giá trị dưới 5 tỷ đồng.