Bất động sản công nghiệp: Giao dịch "sang tay" sôi động nhất gần 05 năm qua

Thị trường M&A (mua bán và sáp nhập) trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp tại Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ nhờ vào các chính sách khuyến khích đầu tư cơ sở hạ tầng, góp phần kết nối nhanh chóng giữa các khu vực kinh tế chủ chốt, chẳng hạn như hệ thống cao tốc Bắc - Nam cùng với sân bay quốc tế Long Thành.

ĐẤT CÔNG NGHIỆP TĂNG TRƯỞNG 446 LẦN SAU GẦN 40 NĂM

Việt Nam có vị trí địa lý chiến lược nằm giữa Trung Quốc và Singapore với đường bờ biển dài 3.260 km, tiếp giáp với biển Đông – một trong những tuyến giao thương hàng hải quan trọng nhất thế giới.

Khoảng 40% lượng hàng hóa từ Ấn Độ Dương đến Thái Bình Dương đều phải đi qua khu vực này để tới các nước như Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc và Mỹ.

Báo cáo của Cushman & Wakefield cho biết rằng từ năm 1986, Việt Nam đã mở cửa với chỉ 335 ha đất dành cho các khu công nghiệp, nhưng con số này đã tăng vọt lên gần 150.000 ha vào năm 2024, thể hiện sự phát triển đáng kinh ngạc với tỷ lệ tăng trưởng lên đến 446 lần, khẳng định vị thế của quốc gia trong vai trò là trung tâm sản xuất hàng đầu khu vực Đông Nam Á.

Trước đây, thị trường bất động sản công nghiệp chủ yếu tập trung vào thuê đất trong các khu công nghiệp để xây dựng nhà máy sản xuất. Kể từ năm 2018, thị trường đã phát triển đa dạng với nhiều loại hình như đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, nhà kho xây sẵn, kho xưởng hỗn hợp, kho xưởng xây theo yêu cầu và kho lạnh.

Tính đến quý 3/2024, thị trường bất động sản công nghiệp tại các vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc (gồm Hà Nội, Bắc Ninh, Hải Phòng, Hưng Yên, Hải Dương, Vĩnh Phúc, Quảng Ninh) và phía Nam (bao gồm TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu) vẫn được coi là “điểm sáng” thu hút đầu tư.

Theo thống kê từ Cushman & Wakefield, nguồn cung đất khu công nghiệp hiện nay đã đạt hơn 41.000 ha, với tỷ lệ lấp đầy lên tới 77%, và giá thuê sơ cấp trung bình là 154 USD/m2/thời hạn.

Nguồn cung nhà xưởng xây sẵn hiện có đạt khoảng 10,3 triệu m², cũng với tỷ lệ lấp đầy ở mức 76%, giá thuê trung bình là 4,8 USD/m²/tháng. Các nhà kho xây sẵn có diện tích khoảng 7,7 triệu m², tỷ lệ lấp đầy đạt 77% và giá thuê trung bình là 4,6 USD/m²/tháng.

KHOẢNG 3 TỶ USD M&A BẤT ĐỘNG SẢN TRONG GẦN 5 NĂM

Tính đến tháng 11/2024, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam đã đạt 27,26 tỷ USD, tăng gần 1,9% so với cùng kỳ năm trước và Singapore, Hàn Quốc, Trung Quốc cùng Hồng Kông là những quốc gia dẫn đầu về lượng vốn đầu tư.

Báo cáo từ Cushman & Wakefield cho thấy trong giai đoạn từ năm 2020 đến tháng 9/2024, tổng giá trị giao dịch M&A bất động sản đã đạt 2,94 tỷ USD, với bất động sản công nghiệp chiếm 40% trong đó, tương đương khoảng 1,18 tỷ USD. Đặc biệt, chỉ riêng trong 9 tháng đầu năm 2024, bất động sản công nghiệp chiếm tới 91% trong tổng giá trị giao dịch 178 triệu USD.

Trong vòng 5 năm qua (từ 2020 tới 9 tháng đầu năm 2024), năm 2022 đã ghi nhận là năm sôi động nhất của thị trường M&A bất động sản với tổng giá trị giao dịch ước đạt khoảng 12,2 tỷ USD. Sau đó là năm 2023 với 09 tỷ USD, năm 2020 khoảng 3,9 tỷ USD, năm 2021 khoảng 3 tỷ USD và 9 tháng đầu năm 2024 đạt khoảng 2,94 tỷ USD.

Cụ thể trong giai đoạn này, giá trị giao dịch M&A bất động sản công nghiệp cao nhất, đạt 1,182 tỷ USD, theo sau là giao dịch nhà ở 1,061 tỷ USD, trong khi giao dịch bất động sản văn phòng đạt 575 triệu USD và giao dịch bất động sản bán lẻ đạt 65 triệu USD. Bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận giao dịch thấp nhất với 55 triệu USD.

Các thương vụ M&A bất động sản công nghiệp nổi bật gần đây bao gồm việc tập đoàn Tripod Technology của Đài Loan thuê lại 18 ha đất tại KCN Châu Đức, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu vào tháng 5/2024 với tổng vốn đăng ký 250 triệu USD. Họ sẽ xây dựng nhà máy sản xuất các loại mạch điện tử và bảng mạch điện tử. Tại Bắc Ninh, Johnson Health Tech của Đài Loan cũng đã đăng ký đầu tư 100 triệu USD vào khu công nghiệp Thuận Thành 1 để xây dựng nhà máy sản xuất thiết bị thể dục thể thao.

Vào tháng 3/2024, quỹ đầu tư Singapore Mapletree Logistics Trust đã chi 68,4 triệu SGD (hơn 50 triệu USD) để mua lại 02 nhà kho hạng A tại Bình Dương và Hưng Yên, nằm ở vị trí chiến lược sát TP.HCM và Hà Nội.

Ngoài các loại hình bất động sản công nghiệp truyền thống, thị trường cũng đang chứng kiến sự xuất hiện của nhiều loại hình mới trong khu công nghiệp.

Vào tháng 5/2024, VNG Corporation và ST Telemedia Global Data Centres đã công bố hợp tác phát triển và vận hành các dự án trung tâm dữ liệu đạt tiêu chuẩn quốc tế tại TP.HCM.

Tháng 7/2024, Daiwa House Logistics Trust hoàn tất việc mua lại dự án D Project Tan Duc 2 tại Long An với giá 26,5 triệu USD, đánh dấu sự kiện đầu tiên quỹ tín thác này sở hữu bất động sản tại Việt Nam.

Tháng 8/2023, quỹ tín thác bất động sản công nghiệp Lineage đã thực hiện liên doanh với SK Logistics để khai thác 02 dự án kho lạnh tại Hà Nội và Hưng Yên. Những cơ sở này sẽ phục vụ cho nhiều khách hàng, bao gồm các chuỗi siêu thị cung cấp thực phẩm cho hộ gia đình địa phương.

Đối với nhà đầu tư, hiện nay có sự quan tâm mạnh mẽ đối với lĩnh vực năng lượng. Vào tháng 6/2024, tập đoàn Sembcorp thông báo đã hoàn tất việc mua lại gần như tất cả cổ phần tại 03 trong số 04 công ty con của Tập đoàn Gelex thông qua công ty con Sembcorp Solar Vietnam, nâng tổng công suất điện gió và điện mặt trời lên 196 MW.

NHÀ ĐẦU TƯ QUAN TÂM TÀI SẢN CÔNG NGHIỆP VÀ HẬU CẦN

Theo Cushman & Wakefield, trong một giao dịch M&A bất động sản công nghiệp, cả bên mua và bên bán đều thiết lập những mục tiêu và tiêu chí quan trọng trước khi thực hiện giao dịch.

Đối với bên mua là các nhà đầu tư tổ chức, họ chú trọng vào các tiêu chí như pháp lý dự án rõ ràng, vị trí thuận lợi trong các khu công nghiệp tại những vùng công nghiệp hiện tại và mới nổi như Quảng Ninh, Hải Dương, Vĩnh Phúc.

Còn đối với bên bán, họ mong muốn hợp tác với đối tác có tiềm lực tài chính mạnh và khả năng hợp tác lâu dài. Tài sản của họ cần phù hợp với yêu cầu từ bên mua, có vị trí chiến lược trong khu công nghiệp và kết nối thuận tiện đến cảng biển, sân bay.

Ngoài ra, các thị trường xuất khẩu lớn như Mỹ và châu Âu hiện yêu cầu các sản phẩm công nghiệp phải đạt tiêu chuẩn công trình xanh. Vì vậy, bên bán cần chuẩn bị tài sản nhằm đáp ứng các tiêu chuẩn này và được cấp chứng chỉ công trình xanh.

Dự báo của Cushman & Wakefield cho biết từ năm 2024 đến 2027, nguồn cung bất động sản công nghiệp sẽ tăng trưởng đáng kể, mở ra cơ hội cho nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường M&A.

Cụ thể, các tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc và miền Nam sẽ sở hữu thêm 10.600 ha đất công nghiệp với tốc độ tăng trưởng 7,5%/năm. Trong khi đó, nhà xưởng xây sẵn và nhà kho xây sẵn cũng sẽ được cung cấp thêm 1,9 triệu m² và 2,6 triệu m² với tốc độ tăng trưởng lần lượt là 5,9%/năm và 10,1%/năm.

Sự thiếu hụt các tài sản công nghệ cao, không gian kho bãi hiện đại cùng với nhu cầu mạnh mẽ từ các doanh nghiệp trong khu vực đang thúc đẩy tiềm năng của thị trường bất động sản công nghiệp.

Bà Trang Bùi, Tổng Giám Đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết đội ngũ của công ty vẫn liên tục nhận được yêu cầu từ các nhà đầu tư về tài sản công nghiệp và hậu cần, thông qua việc mua lại quỹ đất cùng các bất động sản đang hoạt động.

“Chất lượng tài sản, tốc độ tăng trưởng giá thuê, quy mô giao dịch và thời hạn còn lại của quyền sử dụng đất là những yếu tố quyết định quan trọng trong lựa chọn của nhà đầu tư”, bà Trang nhận định.