Bảng giá đất mới có thể đẩy giá nhà lên 15-20%
Bộ Xây dựng đang tiến hành điều chỉnh bảng giá đất mới, dự kiến sẽ phản ánh gần đúng hơn với thực tế thị trường. Điều này đồng nghĩa với việc chi phí đầu tư xây dựng sẽ gia tăng, khiến giá nhà có khả năng tăng từ 15-20%.
Một trong những thay đổi đáng lưu ý trong Luật Đất đai 2024 là việc loại bỏ các khung giá đất cũ. Thay vào đó, bảng giá đất mới sẽ được xác định dựa trên nhiều yếu tố như mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng, và các thông tin đầu vào khác. Điều này sẽ là căn cứ để xác định các khoản phí như tiền sử dụng đất, thuê đất, thuế sử dụng đất, và chi phí bồi thường khi xảy ra vi phạm.
Theo thông tin từ Bộ Xây dựng trong báo cáo gửi đến Văn phòng Chính phủ, chi phí sử dụng đất cho các dự án bất động sản sẽ gia tăng mạnh mẽ khi bảng giá đất mới chính thức có hiệu lực. Sự điều chỉnh này dẫn đến gia tăng chi phí cho các hoạt động như giải phóng mặt bằng, bồi thường thu hồi đất, cũng như các loại thuế liên quan.
Theo đánh giá, tiền sử dụng đất hiện chiếm tỷ lệ lớn trong tổng chi phí của các dự án bất động sản, thường dao động từ 7-20% đối với các dự án chung cư cao tầng và từ 25-50% đối với dự án biệt thự hoặc liền kề. Tỷ lệ này có sự khác biệt tùy thuộc vào vị trí và điều kiện hạ tầng cụ thể của từng dự án, trong khi chi phí bồi thường cho tài sản trên đất chỉ chiếm khoảng 2% trong tổng chi phí đầu tư xây dựng.
Cụ thể, tại khu nhà ở GP Invest, chi phí tiền sử dụng đất dự kiến sẽ tăng từ 15 triệu đồng lên 22 triệu đồng mỗi m2 căn hộ sau khi áp dụng bảng giá đất mới. Tương tự, tại Khu đô thị Đông Tăng Long (quận 9, TP HCM), tỷ lệ chi phí sử dụng đất trên giá bán mỗi m2 căn hộ dự kiến sẽ nâng cao từ 27% lên 60-65%.
Tương tự, tại dự án Biệt thự khu đô thị Chánh Mỹ (Bình Dương), tỷ lệ chi phí sử dụng đất cũng sẽ tăng từ 16,3% lên khoảng 50%. Còn ở dự án Thanh Lâm - Đại Thịnh 2 (Hà Nội), tỷ lệ này dự đoán sẽ từ 15% tăng lên 33% giá bán. Theo Bộ Xây dựng, bảng giá đất mới sẽ gây ra tác động dây chuyền, làm cho mặt bằng giá bất động sản và nhà ở tăng từ 15-20% so với thời gian trước đây.
Ngoài các khoản chi phí liên quan đến đất, giá thành của sản phẩm trong các dự án bất động sản còn có sự cấu thành từ nhiều yếu tố khác như chi phí đầu tư xây dựng, hạ tầng kỹ thuật, tiện ích xã hội, chi phí vốn vay và thuế. Nhiều trong số các khoản chi phí này được Bộ Xây dựng đánh giá là không có nhiều biến động, trong đó chi phí vốn vay thậm chí có xu hướng giảm theo mặt bằng lãi suất.
Bộ Xây dựng cũng đề xuất Bộ Tài nguyên và Môi trường cần theo dõi sát sao tình hình áp dụng bảng giá đất mới tại các địa phương, nhằm xây dựng các giải pháp kiểm soát tác động tiêu cực đến mặt bằng giá nhà ở cũng như cung cầu của thị trường.
Trong thời gian gần đây, nhiều địa phương đã áp dụng bảng giá đất mới với mức điều chỉnh tăng đáng kể. Chẳng hạn, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu có bảng giá đất mới tăng từ 20-30% so với trước, trong khi Hải Dương ghi nhận mức giá đất mới cao gấp 2,5 lần bảng cũ.
Cuối tháng 7, TP HCM cũng đã công bố dự thảo bảng giá đất điều chỉnh, trong đó nhiều khu vực dự kiến sẽ tăng giá trung bình từ 5-10 lần, thậm chí một số khu vực vùng ven có thể điều chỉnh từ 15-50 lần. Tuy nhiên, thành phố đã quyết định hoãn áp dụng bảng giá đất này để cân nhắc thêm các yếu tố liên quan.
