VARS: Nhà ở vừa túi tiền bị bỏ rơi
Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đã cảnh báo rằng cơ hội xuất hiện lại các căn hộ giá rẻ dưới 25 triệu đồng mỗi mét vuông tại Hà Nội và TP HCM là rất thấp.
Theo báo cáo thị trường mới nhất từ VARS, nhu cầu về nhà ở phù hợp tài chính đang tăng cao, nhưng nguồn cung vẫn không đáp ứng kịp. Trong khoảng thời gian từ năm 2018 đến 2023, nguồn cung căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2 liên tục giảm sút, khiến cơ cấu sản phẩm tại hai thành phố lớn này trở nên mất cân đối. Cụ thể, nhà ở giá rẻ đã dần biến mất tại TP HCM từ năm 2021 và tại Hà Nội vào năm 2023.
Dữ liệu từ VARS cho thấy tỷ lệ căn hộ bình dân mở bán tại Hà Nội từng đạt 35% vào năm 2018, nhưng đã giảm xuống còn khoảng 1/3 vào năm 2020. Trong giai đoạn 2021-2022, tỷ lệ này chỉ còn khoảng 4% trong tổng số sản phẩm được mở bán. Tương tự, tại TP HCM, từ năm 2018, phân khúc này đã ghi nhận tình trạng giảm mạnh với tỷ lệ sụt giảm hai con số, từ 20% xuống còn 0,5% chỉ sau hai năm.
Tại thời điểm 9 tháng đầu năm nay, thị trường chung cư tại Hà Nội và TP HCM đã ghi nhận sự phục hồi rõ rệt. Tuy nhiên, tình hình cung - cầu càng trở nên trầm trọng hơn khi 80% dự án mới mở bán có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên. Theo thống kê của VARS, giá căn hộ mới tại Hà Nội đã gần đạt mức 60 triệu đồng/m2, tăng 64% so với quý II/2019. Tình hình cũng không khả quan tại TP HCM và Đà Nẵng, với mức tăng giá lần lượt là 31% và 50%.
Thực trạng hiện tại đã dẫn đến việc giá nhà liên tục leo thang, vượt xa khả năng tài chính của đại đa số người dân. Dù nhu cầu về nhà ở giá rẻ rất lớn, nhưng phân khúc này gần như không được quan tâm, theo nhận định của các chuyên gia từ VARS.
Một cuộc khảo sát gần đây cũng cho thấy hơn 50% trong số 3.100 người tham gia cho biết họ chỉ có khả năng chi tiêu cho bất động sản dưới 2 tỷ đồng. Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ có giá khoảng 1 tỷ đồng tại Hà Nội đã bắt đầu suy giảm từ năm 2018 đến 2020. Đến đầu năm 2022, những căn hộ 2 phòng ngủ giá khoảng 2 tỷ đồng cũng trở nên khan hiếm và đến năm 2023, tình trạng này đã xảy ra ngay cả tại các huyện ngoại thành.
Theo số liệu từ CBRE, đến cuối quý III, giá bán căn hộ sơ cấp (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì) đã đạt khoảng 64 triệu đồng/m2, gấp 3 lần so với 10 năm trước. Tuy nhiên, mức độ biến động thực sự chỉ bắt đầu từ năm 2020, với biên độ tăng gần 100%. Đặc biệt, Hà Nội ghi nhận mức tăng gấp 4 lần so với TP HCM trong cùng khoảng thời gian này.
Để giải thích cho tình hình khó khăn hiện tại, chuyên gia VARS nhấn mạnh rằng các chủ đầu tư không mặn mà với căn hộ giá rẻ do lợi nhuận biên thấp, chỉ khoảng 15%. Nếu chủ đầu tư gặp tình trạng ứ đọng vốn hoặc phải bán sản phẩm chậm trong 1-2 năm, họ sẽ phải đối mặt với thua lỗ. Trong khi đó, các dự án cao cấp vẫn có khả năng thanh khoản tốt nhờ nhu cầu đầu tư mạnh mẽ.
Giữa bối cảnh quỹ đất tại các khu vực trung tâm đang ngày càng trở nên khan hiếm cùng với chi phí đầu vào tăng vọt, VARS dự đoán rằng sẽ khó có thêm nguồn cung nhà ở thương mại giá rẻ trong thời gian tới tại các đô thị lớn.
Hội Môi giới đề xuất thành lập quỹ hỗ trợ phát triển và duy trì nguồn cung căn hộ giá hợp lý, được tài trợ bởi ngân sách nhà nước và các chủ đầu tư. Quỹ này sẽ công bố công khai giá bán cũng như giá thuê nhà để người dân có thể dễ dàng tiếp cận và so sánh chọn sản phẩm phù hợp với tài chính cá nhân. Hơn nữa, quỹ cũng sẽ có nhiệm vụ quản lý, rà soát tình trạng của những cá nhân đã mua hoặc thuê nhà và thực hiện thu hồi nếu phát hiện gian lận hoặc kê khai tài sản không chính xác.
Đồng thời, Hội cũng kêu gọi cơ quan quản lý nhà nước cần sớm có những chính sách cụ thể để hạn chế động lực đầu cơ, đặc biệt là nghiên cứu áp dụng các công cụ thuế bất động sản nhằm vào những người sở hữu nhưng không sử dụng nhà đất.
