Nhóm thu nhập cao cũng khó mua nhà
Theo quy tắc về tài chính, giá trị nhà ở không nên vượt quá một phần ba thu nhập của người dân. Tuy nhiên, theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, ngay cả nhóm 20% dân số có thu nhập cao nhất tại Việt Nam cũng gặp khó khăn trong việc sở hữu nhà.
Báo cáo từ VARS cho thấy rằng khả năng thanh toán cho nhà ở của người dân đã suy giảm mạnh trong những năm gần đây. Nhóm 5, chiếm 20% dân số theo phân loại của Tổng cục Thống kê, đã chứng minh rằng họ không đủ khả năng mua nhà theo quy tắc chi phí tối đa này.
Khảo sát mức sống gần đây từ Tổng cục Thống kê (GSO) chỉ ra rằng, nhóm lao động có thu nhập cao nhất ở các khu vực bao gồm Bình Dương, Hà Nội, Đồng Nai, Đà Nẵng và TP HCM. Mặc dù được kỳ vọng có khả năng sở hữu nhà mà không cần trợ giúp từ Chính phủ, họ vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức trong việc đạt được điều này tại các đô thị lớn.
Cụ thể, nếu một hộ gia đình tại Hà Nội có hai lao động chính thuộc nhóm thu nhập cao, tổng thu nhập hàng tháng chỉ khoảng 30 triệu đồng (tương đương 360 triệu đồng mỗi năm). Dựa trên quy tắc chi trả nhà mà không vượt quá một phần ba thu nhập, gia đình này chỉ có thể chi khoảng 6,7 triệu đồng mỗi tháng (khoảng 80 triệu đồng) cho nhà ở.
Giá bán căn hộ chung cư hiện nay tại Hà Nội và TP HCM giao động từ 40 đến 70 triệu đồng cho mỗi mét vuông. Với mức trung bình là 58 triệu đồng mỗi mét vuông, một căn hộ 60 mét vuông sẽ có giá khoảng 3,5 tỷ đồng. Nếu gia đình này vay ngân hàng 70% giá trị nhà (điều này dẫn đến khoản vay khoảng 2,4 tỷ đồng) với lãi suất 8% trong 20 năm, khoản trả góp hàng tháng sẽ là 25-27 triệu đồng, vượt xa khả năng chi trả tối đa dựa trên thu nhập hàng tháng.
Theo Vars, "Nếu nhóm có thu nhập cao nhất còn gặp khó khăn, thì các nhóm có thu nhập thấp hơn chắc chắn sẽ thiếu cơ hội."
Một nghiên cứu gần đây đã chỉ ra rằng sự gia tăng giá nhà tại Việt Nam đang diễn ra nhanh hơn tốc độ thu nhập của người lao động. Cụ thể, trong 5 năm qua, giá nhà tăng lên tới 59%. Hiện nay, giá nhà trung bình ở Hà Nội là 61 triệu đồng mỗi mét vuông, trong khi TP HCM đạt 57 triệu đồng mỗi mét vuông. Trong khi đó, thu nhập bình quân hàng tháng của một người lao động tại Việt Nam chỉ đạt khoảng 7,5 triệu đồng.
Nếu so sánh giữa thu nhập và giá nhà, một người lao động 30 tuổi sẽ cần đến 25,8 năm để có thể mua một căn chung cư kích thước 60 mét vuông với giá khoảng 3 tỷ đồng, nếu lãi suất huy động ở mức 4,5%.
Các số liệu từ Numbeo cho thấy chỉ số Giá nhà trên thu nhập (HPR) của Việt Nam vào giữa năm 2024 đạt 22,8 điểm, thuộc nhóm cao nhất khu vực Đông Nam Á. Khả năng chi trả khoản vay của người dân Việt Nam cũng rất thấp, chỉ đạt 0,4 điểm, thể hiện rõ rệt sự chênh lệch giữa tốc độ gia tăng thu nhập và giá nhà.
Theo Hội Môi giới, có bốn yếu tố chính dẫn đến sự suy giảm trong khả năng chi trả nhà ở trong những năm gần đây. Đầu tiên là tốc độ tăng giá nhà tại khu vực đô thị lớn đã vượt xa khả năng chi trả của đa số người dân. Đặc biệt, sau đại dịch Covid-19, giá bất động sản đã thiết lập một mặt bằng mới cao hơn từ 30% so với mức năm 2019, trong khi thu nhập bình quân của nhóm có thu nhập cao nhất chỉ tăng nhẹ.
Thứ hai, sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở phù hợp đang diễn ra, trong khi thị trường chỉ chú trọng đến phân khúc nhà cao cấp, dẫn đến việc người dân không có lựa chọn hợp lý.
Thứ ba, việc chi phí tài chính cũng đóng vai trò quan trọng. Mặc dù lãi suất đã giảm, người vay vẫn phải đối mặt với mức lãi suất cho vay thả nổi khoảng 10% sau ưu đãi, tạo thêm áp lực tài chính cho người mua.
Hội Môi giới đề xuất rằng để cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân, nhà nước cần áp dụng các chính sách ưu đãi liên quan đến đất đai, thuế và vốn vay cho các dự án nhà ở xã hội và thương mại. Đồng thời, việc phát triển hạ tầng giao thông và mô hình phát triển đô thị bền vững cũng được nhấn mạnh như một giải pháp hiệu quả.
Như nhận định của Vars, nếu hạ tầng kết nối được nâng cấp, người dân có thể chuyển ra khỏi trung tâm thành phố và lựa chọn những khu vực mà giá nhà phù hợp hơn.
Ngoài ra, để đối phó với tình trạng tăng giá bất động sản, nhiều quốc gia đã sử dụng các công cụ thuế mạnh mẽ. Vì vậy, Việt Nam cần xem xét ban hành chính sách thuế tổng thể để điều chỉnh hành vi thị trường và tạo điều kiện cho sự phát triển bền vững của bất động sản.
