Nhà đầu tư bất động sản chủ yếu "lướt sóng, đầu cơ kiếm lời", chỉ giữ tài sản chưa đến 1 năm đã sang tay

Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam năm 2024 cho thấy, đến 86% người mua bất động sản chỉ sở hữu trong thời gian dưới 1 năm. Họ có xu hướng mua đi bán lại để kiếm lời nhanh chóng.

Gần đây, huyện Sóc Sơn ghi nhận phiên đấu giá đất với mức giá kỷ lục lên đến 30 tỷ/m2, gấp 12.000 lần mức khởi điểm, và sắp tới sẽ mở lại 36 thửa đất đã không thành công trong đợt đấu giá trước đó.

Quốc hội đã đưa ra yêu cầu nhằm kiểm soát tình trạng thị trường bất động sản “phát triển nóng” hoặc có nguy cơ “đóng băng”.

Trong một sự kiện gần đây, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, chia sẻ về tác động của thuế đối với giá bất động sản. Khảo sát 600 người cho thấy, 30% cho rằng sự xuất hiện của thuế sẽ đẩy giá bất động sản gia tăng và 51% tin rằng giá vẫn sẽ tiếp tục tăng mặc dù thuế có thể điều chỉnh hành vi đầu cơ. Thực tế, 81% người tham gia khảo sát cho rằng giá bất động sản tiếp tục tăng mặc cho thuế mới được áp dụng.

Ông Quốc Anh cũng cho biết, tỷ lệ thuế bất động sản trong GDP của Việt Nam còn rất khiêm tốn, chỉ chiếm 0,03%, trong khi các quốc gia như Indonesia, Thái Lan, Philippines, Campuchia, Trung Quốc, Singapore và Hàn Quốc đều có tỷ lệ cao hơn đáng kể.

Trên thế giới hiện đang áp dụng 5 loại thuế liên quan đến bất động sản, bao gồm: thuế sở hữu, thuế thu nhập, thuế trước bạ, thuế đối với đất trống và thuế phát triển bất động sản. Trong đó, thuế đối với đất trống và thuế phát triển bất động sản vẫn chưa phổ biến ở Việt Nam.

Nhiều quốc gia áp dụng 4 trong số các loại thuế này, như thuế sở hữu, thuế thu nhập, thuế trước bạ và thuế với đất trống. Tại Singapore, thuế sở hữu bất động sản lên tới 16%, trong khi thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 0% và cho thuê là 15%. Tương tự, Philippines áp dụng thuế sở hữu 1,2%, thuế thu nhập khi bán là 6% và cho thuê là 25%.

Tại Trung Quốc, thuế sở hữu bất động sản được áp dụng ở mức 1,2%, thuế thu nhập khi bán bất động sản lên tới 60%, thuế cho thuê 32%, và thuế trước bạ 5,5%. Indonesia có thuế sở hữu bất động sản ở mức 0,3%, trong khi mức thuế thu nhập khi bán bất động sản là 30%.

Tại Việt Nam, thuế sở hữu bất động sản dao động từ 0,03% đến 0,2%, thuế thu nhập khi chuyển nhượng chỉ là 2%, trong khi thuế cho thuê là 5% và thuế trước bạ ở mức 0,5%.

Kết quả khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, 15% người mua nắm giữ bất động sản dưới 3 tháng, 36% giữ từ 3-6 tháng, 35% giữ từ 6-12 tháng, 8% giữ 1-2 năm, 4% giữ 2-3 năm và chỉ 2% giữ lâu hơn. Điều này cho thấy có đến 86% người mua bất động sản nắm giữ dưới 1 năm, điều này minh chứng rõ ràng cho hoạt động đầu cơ nhanh chóng trong thị trường.

Ở châu Âu, thời gian nắm giữ bất động sản cho thấy xu hướng khác với 7% người mua nắm giữ từ 1-3 năm, 23% từ 3-5 năm, 33% từ 5-10 năm, và 38% trên 10 năm. Điều này phần nào cho thấy tác động của mức thuế thu nhập thấp trong việc chuyển nhượng và cho thuê bất động sản tại Việt Nam.

Để ngăn chặn tình trạng“lướt sóng” trong lĩnh vực bất động sản, nhiều quốc gia đã áp dụng thuế thu nhập từ hoạt động mua bán và cho thuê. Ở Trung Quốc, thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản có thể lên tới 60%, trong khi tại Nhật Bản, mức thuế này là 39,6% đối với đất nắm giữ dưới 5 năm.

Ông Tuấn nhận định rằng Singapore, mặc dù áp dụng thuế nặng, nhưng trong 5 năm qua, giá bất động sản vẫn tăng 30%. Điều này cho thấy rằng việc áp dụng thuế và tác động tới giá bất động sản cần được xem xét kỹ lưỡng dựa trên tình hình của từng quốc gia và thời điểm cụ thể.

Tuy nhiên, trước khi thực hiện chính sách thuế, cần lưu ý một số vấn đề quan trọng. Đầu tiên, chính sách thuế phải được thiết lập dựa trên việc ghi nhận chính xác các giao dịch bất động sản, vấn đề hiện tại đang gây khó khăn trong quản lý.

Thứ hai, yếu tố cung cầu cũng cần được cân nhắc kỹ lưỡng, bởi trong giai đoạn lệch pha cung cầu cao, việc áp dụng thuế có thể dẫn đến những tác dụng không mong muốn.

Thứ ba, cần xây dựng cơ sở dữ liệu quản lý lịch sử giao dịch và định giá để đảm bảo tính công bằng trong đánh thuế.

Cuối cùng, cần phân loại thuế dựa trên mục đích sử dụng của từng bất động sản để đảm bảo hiệu quả và công bằng trong chính sách thuế.