Nhà đầu cơ có lợi nhất khi giá bất động sản tăng cao

Tại hội nghị bất động sản Việt Nam 2024 mang chủ đề “Hành trình 30 năm thị trường bất động sản Việt Nam”, chuyên gia đã chỉ ra rằng giá bất động sản tại Việt Nam đang có xu hướng tăng nhanh hơn nhiều so với các quốc gia trên thế giới. 

Trong giai đoạn từ năm 2019 đến năm 2024, mức tăng trưởng giá bất động sản tại Việt Nam đạt 59%, vượt trội hơn so với các nước như Mỹ (54%), Úc (49%), Nhật Bản (41%) và Singapore (37%). Các yếu tố về kinh tế, quản lý và xã hội đã góp phần làm ảnh hưởng đến giá bất động sản.

Về mặt kinh tế,  tăng trưởng GDP của Việt Nam hiện đạt 34,8%, cao hơn so với trung bình toàn cầu (20,8%) và các nước đang phát triển (22%). Tuy nhiên, lạm phát cũng ở mức cao. Trong bối cảnh này, lãi suất tại Việt Nam đang dần trở nên thuận lợi, góp phần đẩy mạnh tỷ trọng tài sản tích trữ lên 32,8%, đứng thứ 27 trên toàn cầu (trong khi mức trung bình là 27,1%).

NHU CẦU MUA ĐƯỢC CỦNG CỐ

Với số tiền tích trữ dồi dào, người dân Việt Nam tìm kiếm nhiều kênh đầu tư khác nhau như tài chính, bất động sản, vàng, ngoại tệ và gửi tiết kiệm. Tuy nhiên, kênh đầu tư vàng thường xuyên gặp phải những biến động và rủi ro lớn, đặc biệt là sự chênh lệch giá giữa vàng trong nước và quốc tế. Còn kênh ngoại tệ và gửi tiết kiệm mang lại lợi suất thấp, chỉ từ 9 - 13%/năm. Trong khi đó, bất động sản được đánh giá là một trong những kênh đầu tư đem lại lợi suất tốt nhất trong suốt 10 năm qua tại Việt Nam. Cụ thể, tỷ suất lợi nhuận của chung cư đạt 197%, còn đất nền đạt 137% vào quý 4/2024 so với quý 1/2015.

Bên cạnh đó, yếu tố quản lý thông qua thuế đóng vai trò là nguồn thu cũng như công cụ quản lý thị trường. Theo dữ liệu từ Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD), tỷ trọng thuế bất động sản trong GDP của Việt Nam chỉ ở mức 0,03%, thấp hơn nhiều so với Trung Quốc, Singapore (1,5%), Nhật Bản (2,6%) và Hàn Quốc (4%).

Khảo sát từ một số quốc gia trên thế giới cho thấy thuế bất động sản thường được sử dụng để quản lý thị trường và tối đa hóa nguồn thu. Tuy nhiên, ở Việt Nam, trước khi áp dụng, cần cân nhắc kỹ càng những khó khăn về lý thuyết lẫn thực tiễn trong việc áp dụng thuế bất động sản.

Cuối cùng, yếu tố xã hội, gồm dân số và tốc độ đô thị hóa, tạo ra nhiều cơ hội thúc đẩy nhu cầu bất động sản. Xu hướng gia đình nhỏ cũng làm gia tăng sức mua để thế hệ trẻ có thể kế thừa và tự sở hữu nhà. Điều này dẫn đến việc Việt Nam cũng nằm trong top các quốc gia có tỷ lệ sở hữu bất động sản cao nhất thế giới, với con số đạt 90%, cao hơn nhiều nước trong khu vực Đông Nam Á như Singapore (88%), Indonesia (84%) và cả Mỹ, Úc (66%).

NGƯỜI CÓ NHU CẦU Ở THỰC GẶP KHÓ KHI GIÁ TĂNG CAO

Tuy nhiên, ông Nguyễn Thành Dũng từ Công ty Bất động sản Thiên Khôi đã chỉ ra rằng sự gia tăng giá bất động sản có thể là điều mà các nhà đầu cơ mong muốn, nhưng lại gây ra không ít khó khăn cho người mua thực sự có nhu cầu ở, do giá cả trở nên quá cao.

Đại diện từ Bất động sản Thiên Khôi cho rằng, trên thị trường bất động sản, sự gia tăng giá sẽ tất yếu kéo theo sức mua giảm. Bởi sức mua phụ thuộc vào dòng tiền cũng như tài chính của người dân và nhà đầu tư. Thêm vào đó, kinh tế Việt Nam trong thời gian vừa qua chưa hoàn toàn phục hồi sau dịch Covid-19 và còn phải đối mặt với tình trạng trầm lắng của thị trường bất động sản. Điều này làm cho nguồn tiền cho thị trường này trở nên hạn chế, dẫn đến việc các sản phẩm bất động sản đang và sẽ cung ứng ra thị trường khó có thể phát triển.

Đặc biệt tại Hà Nội, triển vọng tăng giá mạnh mẽ của bất động sản vào năm 2025 có vẻ không khả thi. Ngược lại, có dấu hiệu "xì hơi" nhẹ do khối lượng cung ứng đang có xu hướng tăng, nhằm đảm bảo sự cân bằng giữa cung và cầu.

Hơn nữa, mặc dù chúng ta thấy giá có xu hướng tăng, cần nhìn nhận toàn bộ khối lượng giao dịch trên thị trường. Chẳng hạn trong một phân khúc cụ thể, tại vài dự án có khoảng 200 căn đang bán, việc mua 100 căn (6 tỷ đồng/căn) sẽ tạo ra 600 tỷ đồng cho mỗi dự án. Nếu có từ 2 đến 3 dự án tương tự, lượng tiền được giới đầu cơ đổ vào sẽ lên đến vài nghìn tỷ đồng, điều này dẫn đến việc đẩy giá bất động sản lên cao và tạo ra mặt bằng giá mới. Sau đó, các sản phẩm thứ cấp và sơ cấp sẽ được tung ra thị trường. Tuy nhiên, khối lượng giao dịch lại không nhiều do thị trường đang đối mặt với nhiều thách thức, ông Dũng nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định rằng chúng ta vẫn đang trong giai đoạn thăm dò cho đến hết năm nay, và từ quý 1 - quý 2/2025 sẽ là giai đoạn củng cố, vì vậy cần đặc biệt lưu tâm đến dòng tiền. Khi dòng tiền ổn định, thị trường sẽ có dấu hiệu khởi sắc, từ quý 3/2025 đến hết năm 2025. Bước sang quý 1/2026, với điều kiện tốt từ kinh tế vĩ mô và sự ổn định trong công tác quản lý, kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ có nhiều cơ hội phát triển hơn.