Kẽ hở nào khiến đấu giá đất liên tục bất ổn?

Mức cọc thấp chưa từng thấy cùng với sự điều chỉnh cách tính mức khởi điểm và các hình phạt không đủ mạnh khiến tình trạng thao túng và thông đồng trong đấu giá đất trở nên phổ biến.

Gần đây, 5 đối tượng đã bị tạm giữ do có hành vi sai trái liên quan đến trả giá lên đến 30 tỷ đồng cho mỗi m2 ở huyện Sóc Sơn với mục đích ngăn chặn lô đất có cơ hội trúng đấu giá thành công. Nhóm này đã "đẩy giá lên cao" rồi bỏ cuộc, dẫn đến phiên đấu không thành công.

Không chỉ ở Sóc Sơn, trong 4 tháng qua, nhiều phiên đấu giá ở các huyện ngoại thành như Thanh Oai, Hoài Đức, Quốc Oai... cũng đã tạo ra sự xôn xao trong thị trường đất đai. Điểm chung là tình trạng mua bán chênh lệch diễn ra tràn lan, giá trúng cao kỷ lục nhưng nhiều người đã bỏ cọc hoặc chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Theo các chuyên gia, nguyên nhân cơ bản của hiện tượng này là mức cọc thấp kỷ lục xuất phát từ việc thành phố chưa công bố bảng giá đất mới, dẫn đến việc tính giá khởi điểm không có hệ số điều chỉnh (K) trong bối cảnh có sự chuyển giao giữa luật cũ và luật mới.

Trước tháng 2/2024, thời điểm Nghị định 12 hướng dẫn Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, các mức giá khởi điểm thường được các địa phương thuê tư vấn để định giá. Những đơn vị này sẽ tiến hành thẩm định và đưa ra giá dựa trên các tài sản tương tự. Thành phố sẽ ủy quyền cho các quận, huyện trong việc xác định hệ số điều chỉnh (K). Do đó, giá khởi điểm sẽ được tính dựa trên đơn giá trong bảng giá đất (x) hệ số điều chỉnh, tương đối khớp với giá thị trường.

Sau khi có Nghị định 12, Hà Nội đã ngưng việc ủy quyền và bỏ quy định về việc cho thuê tư vấn định giá. Trong khi đó, thành phố vẫn chưa ban hành bảng giá đất hàng năm khớp với thực tế. Mức khởi điểm tính dựa trên bảng giá đất từ năm 2020 tạo ra tình trạng mức giá khởi điểm thấp kỷ lục vào giai đoạn từ tháng 8 đến nay, chỉ ở mức vài triệu đồng cho mỗi m2.

Phương thức đấu giá nhiều vòng, theo nhận định của Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội, cũng tạo ra kẽ hở cho các đối tượng lợi dụng thông đồng để điều chỉnh giá. Từ tháng 8 đến nay, ngoại trừ phiên đấu giá 10/8 tại Thanh Oai và hai phiên tại Phúc Thọ diễn ra theo hình thức bỏ phiếu trực tiếp một lần, hầu hết các phiên đấu giá ở những huyện khác đều tổ chức dạng nhiều vòng, với tối thiểu 6-8 vòng và bước giá từ 3-6 triệu đồng. Cuộc đấu giá sẽ kết thúc khi không còn người tham gia trả giá. Quy định này được kỳ vọng sẽ ngăn chặn tình trạng thông đồng để trúng đấu giá với mức giá thấp.

Tuy nhiên, bà Đỗ Thị Hồng Hạnh, Phó Chủ tịch Hội Đấu giá viên TP Hà Nội, cho biết việc tổ chức theo hình thức bỏ phiếu trực tiếp qua nhiều vòng có thể tạo cơ hội cho người tham gia gặp gỡ, trao đổi để thống nhất mức giá. Một điểm bất cập trong các phiên đấu giá hiện nay là khách hàng không mất khoản tiền cọc dù đã có hành vi trả giá cao ở vòng trước rồi bỏ cuộc hoặc điền phiếu không hợp lệ ở vòng sau.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn cũng đồng tình rằng hiện chưa có quy định xử lý các nhà đầu tư trả giá cao một cách bất ngờ rồi bỏ cuộc làm cho phiên đấu giá thất bại. Việc xử lý cũng chỉ dừng lại ở khoản tiền đặt cọc của người tham gia. Các chế tài hành chính hay hình sự đang cần được cơ quan có thẩm quyền xem xét rõ ràng.

Kẽ hở trong phương thức tổ chức đấu giá đã dẫn đến tình trạng thao túng thị trường trong thời gian gần đây. Tại phiên đấu giá ngày 29/11 ở Sóc Sơn, công an đã phát hiện một người đã trả giá 30 tỷ đồng cho mỗi m2, cao gấp 12.000 lần giá khởi điểm, khiến phiên đấu đó không thành công. Hành vi trả giá "cắt cổ" ở vòng thứ 5 rồi bỏ cuộc ở vòng 6 cho phép nhóm này không mất tiền cọc và đồng thời vẫn có thể tham gia phiên đấu sau đó để mua lô đất theo ý muốn.

Tình trạng thao túng thị trường đang có xu hướng lan rộng. Chỉ hai ngày sau, một phiên đấu giá tại xã Đỗ Động, huyện Thanh Oai cũng không thành công mặc dù đã trải qua 8 vòng đấu, do các nhà đầu tư đẩy giá lên cao rồi không tiếp tục tham gia.

Hành vi lợi dụng điểm yếu trong phương thức tổ chức và cách tính giá khởi điểm đang gây ra nhiều hệ lụy cho thị trường bất động sản. PGS.TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu giá, Bộ Tài chính, nhận định rằng đây là những hành động tinh vi từ nhóm đầu tư, đầu cơ bất động sản nhằm kiếm lợi nhanh chóng bằng cách "lướt sóng" hoặc nâng giá khu vực lân cận.

Việc lợi dụng mức giá khởi điểm xuống thấp kỷ lục, nhóm này có thể tham gia các phiên đấu giá với số lượng đông đảo. Với mức cọc thấp, nếu họ thành công trong việc bán chênh lệch, có thể thu lãi từ 100-500 triệu đồng, lợi nhuận khá hấp dẫn trong tình hình thị trường khó khăn hiện nay.

Ông Long cảnh báo rằng những bài học từ quá khứ cho thấy nhiều phiên đấu giá với mức giá cao ngất ngưởng nhưng người trúng nhanh chóng bỏ cọc. Hậu quả sẽ tác động đến mọi phân khúc bất động sản, gia tăng hiện tượng đầu cơ đất và gây ra tình trạng lũng đoạn thị trường. Rủi ro cuối cùng sẽ rơi vào người mua cuối cùng sau quá trình “chuyền tay” không minh bạch.

Bà Đỗ Thị Hồng Hạnh cũng cảnh báo rằng việc đẩy giá trúng cao có thể nhằm mục tiêu “thúc đẩy” hàng tồn kho của nhóm đầu cơ. Chỉ mới cuối năm ngoái, tại nhiều huyện ngoại thành, một số phiên đấu giá đã diễn ra khá ảm đạm, không có hồ sơ đăng ký. Bà Hạnh cho biết khoảng 60-70% người tham gia tại các phiên đấu gần đây là thành viên của các hội nhóm chuyên về đấu giá đất, với khả năng phản ứng nhanh trước thông tin và “biết cách trả giá để trúng” trong thị trường bất động sản đang biến động.

Bà Hạnh đề xuất cần phải thay đổi phương thức tổ chức đấu giá để hạn chế tình trạng lợi dụng. Theo quy định, hiện có 4 hình thức đấu giá: trực tiếp bằng lời nói, bỏ phiếu trực tiếp, bỏ phiếu gián tiếp và đấu giá trực tuyến. Bà khuyến cáo rằng đấu giá trực tuyến có thể ngăn chặn tình trạng thông đồng, thổi giá và giảm thiểu chi phí phát sinh.

Chuyên gia Ngô Trí Long nhấn mạnh rằng đơn vị tổ chức đấu giá cần tăng cường kiểm tra năng lực tài chính của các khách tham gia, ví dụ như yêu cầu họ chứng minh nguồn vốn khi đặt giá. Theo ông, quy trình đấu giá đất cần được xem xét như một loại hàng hóa đặc biệt và cần có chế tài nghiêm khắc hơn để xử lý các vi phạm như bỏ cọc, từ chối đấu giá cũng như tình trạng “quân xanh, quân đỏ”.

Để giải quyết vấn đề này một cách bền vững, chính phủ cần xem xét áp dụng thuế bất động sản theo từng năm sở hữu, như đã được Bộ Tài chính đề xuất, nhằm giảm bớt động lực đầu cơ, phù hợp với thông lệ quốc tế.

Cuối tháng 8, Thứ trưởng Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân đã yêu cầu các tỉnh thành điều chỉnh bảng giá đất sát với tình hình thực tế nhằm tránh tình trạng trục lợi trong đấu giá và làm loạn thị trường. Nếu giá đất chưa phù hợp với thực tế, UBND cấp tỉnh cần có biện pháp điều chỉnh theo đúng quy định của Luật Đất đai 2013, áp dụng đến hết ngày 31/12.