Giá bất động sản liên tục tăng cao ngất: Có nên xây giá trần để 'ghìm cương'?

Giá trị bất động sản gần đây đã tăng vọt, đánh dấu một giai đoạn đầy thách thức cho những ai đang mong muốn an cư. Vì vậy, câu hỏi được đặt ra là liệu có nên áp dụng mức giá trần để kiểm soát tình trạng này hay không?

Nhiều chuyên gia cho rằng cách tiếp cận này sẽ có nhiều hệ lụy hơn là lợi ích. Theo nhà kinh tế Đinh Trọng Thịnh, việc thiết lập giá trần có thể dẫn đến sự hình thành của thị trường "ngầm".

Ông Thịnh phân tích rằng, nếu mức giá trần được quy định quá cứng nhắc, các giao dịch sẽ chuyển sang hình thức ngoài hợp đồng để né tránh quy định. Điều này không chỉ tạo ra rủi ro pháp lý mà còn làm giảm tính minh bạch trong thị trường bất động sản.

Ngoài ra, ông Thịnh cho rằng giá trần sẽ không thể phản ánh hết sự đa dạng và tính chất riêng có của từng dự án. Ví dụ, một căn hộ ở trung tâm thành phố không thể có cùng mức giá với một căn hộ ở ngoại ô, mặc dù cùng diện tích. Việc thiết lập một mức giá cố định cũng có thể khiến các dự án trong khu vực trung tâm bị định giá thấp hơn giá trị thực tế.

Vì lẽ đó, nếu áp dụng giá trần, cần có một chính sách linh hoạt hơn để vừa kiểm soát thị trường, vừa bảo vệ quyền lợi của cả người mua và người bán. Thay vì một mức giá thống nhất, cần xây dựng dải giá linh động dựa trên vị trí, tiện ích và chất lượng xây dựng của từng dự án.

Ông Nguyễn Quang Huy, Giám đốc trường Khoa Tài chính - Ngân hàng Nguyễn Trãi cũng đồng tình với quan điểm trên. Ông cho rằng, áp dụng giá trần có thể kìm hãm tình trạng đầu cơ, nhưng đồng thời cũng mang lại nhiều rủi ro hơn lợi ích.

Theo ông Huy, điều này đi ngược lại nguyên lý của thị trường tự do, trong đó giá bất động sản được xác định dựa trên cung và cầu. Việc áp dụng giá trần có thể dẫn đến nguồn cung bị thu hẹp và phân khúc giá rẻ mất đi tính cạnh tranh.

Thêm vào đó, thị trường bất động sản rất đa dạng với nhiều loại hình như nhà phố, căn hộ và đất nền, nên việc quy định một mức giá chung cho từng loại hình là điều không khả thi.

"Giá trần sẽ làm khó cho các nhà đầu tư trong việc tối ưu hóa lợi nhuận, và có thể làm giảm động lực cho việc phát triển các dự án mới. Nếu mức giá trần quá thấp, các giao dịch ngầm sẽ xuất hiện, làm tăng sự không minh bạch và làm méo mó thị trường bất động sản," ông Huy nhấn mạnh.

Do đó, theo ông Huy, thay vì áp đặt mức giá bán cố định, cần có những giải pháp căn cơ hơn để giải quyết tận gốc nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng cao. Điều này bao gồm việc tăng cường nguồn cung nhà ở xã hội thông qua đẩy nhanh thủ tục pháp lý và giảm thời gian cấp phép dự án.

Chuyên gia kinh tế, TS. Võ Trí Thành cũng nêu quan điểm rằng việc áp dụng giá trần mặc dù không phải là điều mới mẻ nhưng luôn gây tranh luận. Một lợi ích của phương pháp này là kiểm soát sự tăng giá, tăng cường tính minh bạch trong giao dịch và hạn chế hành vi thao túng giá.

Thế nhưng, nếu không thực hiện cẩn thận, cơ chế này có thể dẫn đến sự méo mó của thị trường. Cụ thể, giá trần nếu quá thấp so với giá trị thị trường thực tế sẽ khiến các nhà đầu tư không còn động lực để triển khai các dự án mới. Điều này có thể làm gia tăng tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở hoặc khiến giá bán các dự án đều sát với mức giá trần.

"Giá trần có thể khiến nhà đầu tư không còn động lực phát triển dự án mới hoặc giảm chất lượng xây dựng để phục vụ lợi nhuận," ông Thành cho biết.

Ông Giang Anh Tuấn, Giám đốc sàn bất động sản Tuấn Anh nhận định rằng việc áp dụng giá trần trong lĩnh vực bất động sản là điều khó khả thi do khó khăn trong việc can thiệp vào hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.

Việc xây dựng một dự án thường kéo theo rất nhiều chi phí từ thủ tục cho đến thi công. Trong bối cảnh giá bất động sản hiện nay, việc tạo ra một dự án căn hộ với mức giá thấp ở Hà Nội hoặc TP.HCM là điều không thể.

Ngay cả tại những dự án ở vùng ven Hà Nội, giá cả cũng dao động từ 50 đến 70 triệu đồng mỗi mét vuông. Nếu áp dụng mức giá trần không hợp lý, nhà đầu tư sẽ không thể đảm bảo lợi nhuận, ngay cả khi có các chính sách giảm tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.

"Nếu thiết lập giá trần quá thấp, nhà đầu tư sẽ chỉ có khả năng phát triển dự án ở các khu vực tỉnh lẻ. Trong khi đó, ở các quận trung tâm Hà Nội, giá vốn của nhiều dự án phân khúc bình dân cũng đã lên tới hàng chục triệu đồng mỗi mét vuông," ông Tuấn nhận định.

Để giải quyết vấn đề tăng giá bất động sản, theo ông Tuấn, cần cải cách hành chính mạnh mẽ nhằm tăng nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội. Đồng thời, cần phải kiểm soát nghiêm ngặt tình trạng đầu cơ và hỗ trợ tài chính cho người lần đầu mua nhà.