Giá bất động sản còn tiếp tục tăng cao, doanh nghiệp cũng sụp đổ
Tại Diễn đàn Phát triển bền vững thị trường bất động sản được tổ chức bởi VCCI và Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp vào ngày 27/11, nhiều đại biểu đã chỉ ra rằng mức giá nhà ở tại các đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội, đang gia tăng một cách khó lý giải. Đồng thời, sự mất cân bằng trong nguồn cung nhà ở cũng là rào cản lớn đối với sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.
CUNG TĂNG NHƯNG GIÁ CŨNG TĂNG - NGHỊCH LÝ TRONG THỊ TRƯỜNG
Trong buổi thảo luận, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, đã đánh giá rằng sự gia tăng giá bất động sản một phần là do những biến động trong chi phí đất đai gần đây, cùng với tác động từ việc áp dụng phương pháp định giá và bảng giá đất mới. Một yếu tố khác cũng quan trọng là sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở nhằm đáp ứng nhu cầu của đa số người dân, đặc biệt là những nhóm thu nhập thấp và trung bình tại các khu đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM.
“Mặc dù đã có sự ban hành và áp dụng các Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhưng vẫn còn nhiều hạn chế vì cần thời gian để các cơ chế, chính sách và quy định mới đưa vào thực thi hiệu quả,” ông Hải nhấn mạnh.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho biết các cấp chính quyền đã cố gắng tháo gỡ khó khăn cho nhiều dự án bất động sản trong thời gian qua. Nhờ vậy, nhiều dự án đã được triển khai trở lại, tạo ra thêm nguồn cung cho thị trường bất động sản, với khoảng 40.000 sản phẩm nhà ở được mở bán mới trong năm nay.
Theo quy luật thị trường, khi nguồn cung tăng lên, giá cả có xu hướng giảm. Tuy nhiên, hiện tại, thị trường bất động sản lại tồn tại nghịch lý: nguồn cung tăng lên nhưng giá vẫn tiếp tục gia tăng. Điều này xảy ra vì dù nguồn cung đã được cải thiện nhưng vẫn chưa đủ dồi dào; Bên cạnh đó, dòng vốn đầu tư đã bị kìm hãm quá lâu, dẫn đến việc tỷ lệ hấp thụ vẫn cao mặc dù giá bán đang tăng mạnh.
Trong số 7 nhóm chi phí hình thành giá sản phẩm bất động sản (theo thống kê của Bộ Xây dựng), giá đất chiếm tỷ lệ lớn nhất. Do đó, bất kỳ sự thay đổi nào trong định giá đất cũng sẽ tạo ra tâm lý rằng giá đất sẽ còn tăng lên, từ đó làm gia tăng giá nhà, và điều này dễ bị các nhà đầu cơ lợi dụng để đẩy mức giá lên cao hơn.
“Thực tế cho thấy khi các địa phương áp dụng bảng giá đất mới, gần gũi với giá thị trường, sẽ trực tiếp ảnh hưởng đến giá bất động sản. Điều này kéo theo nguy cơ giá đất ở một số khu vực bị đẩy lên cao, trong khi người dân đang yêu cầu mức bồi thường cao trước khi giải phóng mặt bằng. Do đó, nếu không có sự cải thiện về giá đất, giá nhà sẽ tiếp tục gia tăng và giao dịch sẽ trở nên chậm chạp,” ông Đính chia sẻ.
NẾU KHÔNG CÓ BIỆN PHÁP CAN THIỆP, GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CÓ THỂ TIẾP TỤC GIA TĂNG
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, cũng đồng tình rằng thách thức lớn nhất hiện nay đối với thị trường bất động sản là mức giá bán sản phẩm. “Ngành bất động sản đóng góp 17% vào GDP và liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau, do đó, sự phát triển bền vững của bất động sản là một yếu tố quan trọng cho tăng trưởng kinh tế. Chính phủ và Quốc hội đang rất quan tâm để tháo gỡ khó khăn, nhưng giá cao quá thì người tiêu dùng sẽ không thể mua. Nhiều chung cư hiện có giá lên tới 500 triệu đồng/m2, một mức giá vô lý”.
Ông Hiệp chỉ ra rằng một nguyên nhân chính dẫn đến sự tăng giá bất động sản là do phương pháp định giá đất hiện tại. Một số dự án chỉ cách nhau 6 tháng về thời điểm định giá thì giá đất đã có sự chênh lệch cao gấp đôi. Giá đất hiện tại đã chiếm khoảng 40% trong tổng giá thành sản phẩm bất động sản. Thêm vào đó, nhiều dự án đã hoàn thiện nhưng chưa được định giá đất, dẫn đến việc không thể mở bán ra thị trường và tình trạng “tắc nghẽn” trong quá trình đầu tư xây dựng.
“Nếu không có sự can thiệp kịp thời từ chính quyền và hệ thống pháp lý, giá bất động sản có nguy cơ tiếp tục tăng cao mà không có giới hạn. Khi giá cả vượt khỏi khả năng chi trả của thị trường, hoạt động giao dịch sẽ ngưng trệ và các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải đối mặt với nguy cơ sụp đổ,” ông Hiệp cảnh báo.
