Doanh nghiệp khó làm nhà ở bình dân

Nhiều nhà đầu tư đang bày tỏ mong muốn phát triển các dự án ở phân khúc trung cấp và bình dân, nhưng thực tế cho thấy việc này ngày càng trở nên khó khăn do chi phí triển khai tăng cao, dẫn đến lợi nhuận không còn khả thi.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản lớn tại TP HCM chia sẻ rằng cách đây hai năm, công ty đã tính đến việc triển khai một dự án nhà ở giá rẻ ở quận 12. Tuy nhiên, khi tiến hành khảo sát, họ nhận thấy giá đất mà chủ sở hữu yêu cầu lên đến hơn 35 triệu đồng mỗi m2, trong khi xa trung tâm khoảng 20-25 km, giá giao dịch vẫn ở mức cao.

"Nếu cộng thêm chi phí đầu tư, doanh nghiệp sẽ phải bán với giá trên 45 triệu đồng mỗi m2 để đạt được điểm hòa vốn", ông cho biết.

Ông Trương Đức Hiếu, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Đông Dương, cũng chỉ ra rằng việc phát triển các dự án thương mại có giá cả hợp lý hiện nay rất khó khăn. Sự gia tăng trong chi phí triển khai cùng với quỹ đất trở nên ngày càng khan hiếm khiến TP HCM không còn là nơi lý tưởng để phát triển phân khúc giá rẻ. Giấc mơ an cư cho người có thu nhập thấp gần như bị kìm hãm, ngay cả khi xây dựng nhà ở xã hội cũng không thể đảm bảo mức giá thấp như những tỉnh lân cận.

Bà Phạm Thị Phương Thảo, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Sao Việt, nhận định rằng không chỉ ở TP HCM mà trên toàn quốc, việc triển khai dự án nhà giá rẻ cũng gặp rất nhiều khó khăn do các chi phí liên quan đến đất đai leo thang.

Bà cho biết, doanh nghiệp đang tập trung vào việc thỏa thuận mua đất từ người dân. Vào khoảng 5-6 năm trước, giá một lô đất ở Dĩ An, Bình Dương chỉ khoảng 10-12 triệu đồng mỗi m2, thì nay giá đã tăng lên 30-35 triệu đồng mỗi m2 do cơ chế thị trường. Điều này khiến doanh nghiệp buộc phải bán dự án với mức giá trên 40 triệu đồng mỗi m2.

Thêm vào đó, bà Thảo cho rằng chi phí liên quan đến tiền sử dụng đất đã tăng theo bảng giá đất và quy định thuế mới. Trong khi trước đây doanh nghiệp chỉ cần đóng thuế cho phần diện tích xây dựng (khoảng 40-45% tổng diện tích), thì bây giờ sẽ phải đóng thuế cho toàn bộ diện tích dự án (trừ phần diện tích làm đường nội bộ), dẫn đến việc thuế tăng gấp đôi, chưa kể đến dự kiến có thể tăng thêm 20-30% theo bảng giá mới. Các chi phí như phòng cháy chữa cháy, lương nhân công, vận chuyển cũng tăng mạnh, gây khó khăn cho việc thực hiện các dự án nhà ở giá rẻ.

"Dù chi phí tăng cao như vậy, thì doanh nghiệp vẫn phải đối mặt với thách thức trong việc triển khai các dự án nhà giá rẻ", bà Thảo khẳng định.

Theo dữ liệu nghiên cứu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý III năm nay, cả nước chỉ có khoảng 21.300 căn nhà ở hình thành trong tương lai, trong đó 80% nguồn cung tại Hà Nội và TP HCM có giá bán từ 50 triệu đồng mỗi m2 trở lên. Phân khúc căn hộ bình dân (dưới 25 triệu đồng mỗi m2) gần như không còn khả năng xuất hiện tại hai thành phố lớn này.

Theo thông tin từ Hiệp hội bất động sản TP HCM, kể từ năm 2021, đã không còn căn hộ nào với giá dưới 25 triệu đồng mỗi m2. Hiện tại, giá trung bình căn hộ mở bán mới ở địa bàn này vào khoảng 50 triệu đồng mỗi m2 và vẫn tiếp tục gia tăng qua các năm. Căn hộ có giá dưới 40 triệu đồng mỗi m2 cũng trở thành hàng hiếm, còn giá nhà ở các thị trường vệ tinh cũng không còn rẻ.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng khó khăn mà các doanh nghiệp gặp phải trong việc phát triển nhà ở giá rẻ chủ yếu đến từ sự gia tăng chi phí tài chính và các chi phí liên quan đến đất đai trong những năm qua.

Ông Đính chỉ ra rằng khả năng sinh lợi từ những dự án nhà ở giá rẻ chỉ khoảng 15%, thấp hơn so với các phân khúc cao cấp. Do đó, để vẫn có lợi nhuận, chủ đầu tư cần phải tối ưu hóa các chi phí từ quỹ đất, quy trình xây dựng đến vận hành. Nếu dự án gặp phải tình trạng tồn đọng vốn hoặc bán chậm từ 1-2 năm, doanh nghiệp gần như chắc chắn gặp phải thất thoát. Tiến trình cấp phép cho các dự án khá phức tạp, thời gian kéo dài và chi phí đất đai cao, khiến các nhà phát triển dự án phải cân nhắc thật kỹ.

Một lãnh đạo doanh nghiệp ở Bình Dương cho biết chưa có chính sách hỗ trợ tín dụng cho các doanh nghiệp phát triển nhà ở bình dân, và ngay cả chính sách cho nhà ở xã hội cũng chưa đủ hấp dẫn. Trong khi đó, các dự án cao cấp lại dễ bán và mang lại lợi nhuận tốt. Nhu cầu về nhà ở cao cấp không chỉ đến từ nhóm khách hàng thu nhập cao mà còn từ chuyên gia nước ngoài và Việt kiều đang sinh sống và làm việc tại đây. Điều này càng làm cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền trở nên kém hấp dẫn.

Để giải quyết tình trạng thiếu hụt nguồn cung và khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào nhà ở giá rẻ, Hội Môi giới khuyến nghị Nhà nước nên nghiên cứu và ban hành các chính sách hỗ trợ cho các chủ đầu tư. Cần xem xét việc miễn giảm thuế đất, thuế doanh nghiệp, cũng như tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất cho các dự án nhà ở thương mại giá tầm trung.

Hơn nữa, Nhà nước cũng nên ưu tiên cho việc phê duyệt quy hoạch và cấp phép xây dựng để rút ngắn thời gian phát triển dự án, từ đó giúp giảm chi phí đầu tư. Chính phủ cũng có thể nghiên cứu đến việc thành lập quỹ hỗ trợ phát triển và duy trì nguồn cung căn hộ giá rẻ, với nguồn vốn bổ sung từ ngân sách nhà nước và các nhà đầu tư tư nhân.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, đề xuất nên thí điểm với các doanh nghiệp có quỹ đất sẵn có hoặc đang trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại giá cả phải chăng. Việc thí điểm này được mong đợi sẽ tháo gỡ những khó khăn của nguồn cung trong bối cảnh giá bất động sản gia tăng do những thách thức về tiếp cận đất đai.