Chuyên gia đề xuất cách khơi thông thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản đang chứng kiến những phiên giao dịch ảm đạm chưa từng có. Xemnha.vn đã tổng hợp ý kiến của nhiều chuyên gia trong ngành trong việc tháo gỡ hiện trạng đang có dấu hiệu suy thoái này. 

1. Thiếu hụt vốn - thị trường bất động sản lao đao, bế tắc 

Có thể nói, dòng vốn chính là yếu tố sống còn quyết định đến tính ổn định của thị trường bất động sản. Vốn có thể huy động từ thị trường chứng khoán, tích luỹ của cá nhân, doanh nghiệp, vay FDI, vay từ tổ chức tín dụng hoặc từ thị trường chứng khoán,... Trong đó, nguồn vốn đến từ tổ chức tín dụng và thị trường chứng khoán đóng vai trò trọng yếu.

Tuy nhiên, thời gian qua, 2 nguồn này ngày càng trở nên khó tiếp cận, gây những tác động tiêu cực lên thị trường bất động sản. 

Vốn vay bất động sản không được lưu thông khiến thị trường bất ổn định

Theo báo cáo từ Ngân hàng Nhà nước, lĩnh vực bất động sản có tổng dư nợ tín dụng lên tới 2,36 triệu tỷ đồng, tăng hơn 14% so với thời điểm cuối năm ngoái, trong đó bất động sản kinh doanh chiếm đa số. Nợ xấu trong ngành cũng theo đà tăng nhanh 5%, khoảng 36,4 nghìn tỷ đồng. 

Hệ thống ngân hàng ghi nhận mức tăng tín dụng cho thị trường bất động sản liên tục vượt ngưỡng, cao nhất trong vòng 10 năm. Đây được coi là một trong những dấu hiệu xấu, ảnh hưởng trực tiếp tiếp đến các tổ chức tín dụng và nền kinh tế. 

Chính vì điều này, Ngân hàng Nhà nước đã liên tiếp điều chỉnh “room” tín dụng, trong đó nhấn mạnh việc giảm dần cho vay nguồn vốn ngắn hạn đối với thị trường bất động sản. Trên thực tế, với dòng bất động sản có khả năng quay vòng vốn chậm, một vài tổ chức tín dụng đã dừng hoạt động cho vay. 

Nguồn vốn chính yếu thứ 2 của bất động sản là nguồn huy động từ thị trường chứng khoán cũng gặp nhiều lực cản. Nguyên nhân chính là do Thông tư 16/2021/TT-NHNN đã phát đi quy định kiểm soát trái phiếu doanh nghiệp từ chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Đồng thời niềm tin của các chủ đầu tư vào thị trường và dự án cũng đổ vỡ sau 2 bê bối từ Tân Hoàng Minh và FLC. Sau sự kiện đó, thị trường huy động vốn cho bất động sản chính thức “ngủ đông”, ảm đạm. 

2. Cần khơi thông dòng vốn để cứu lấy thị trường 

2.1 Tiếp tục lành mạnh hoá và duy trì tín dụng bất động sản

Đây là hành động không chỉ có lợi cho các doanh nghiệp đầu tư bất động sản, mà còn tác động trực tiếp đến xã hội nói chung.

Thông qua Chỉ thị 13/CT-TTg, Thủ tướng Chính phủ nhấn mạnh những giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh thông qua nguồn vốn tín dụng. Cụ thể, nguồn vốn cần được đa dạng hoá, không đột ngột nới lỏng, đột ngột siết chặt tín dụng.

Đồng thời các cơ quan có thẩm quyền cần thực hiện sát sao hơn công tác kiểm tra, bảo đảm nguồn nguồn vốn được luân chuyển hài hoá, nhưng không được hình sự hoá các quan hệ kinh tế  - dân sự,...

Vấn đề an sinh xã hội của người dân cần phải đặt làm “nền móng”. Từ đó những hoạt động kiểm tra, thanh tra các thương trình nhà ở xã hội, khu đô thị mới cần được thực hiện hài hoà, mềm mỏng nhưng không được bỏ lỡ sai sót. Cán bộ trực tiếp đề ra phương hướng sửa chữa nếu có sai phạm. 

Thống đốc Ngân hàng nhà nước cho biết sẽ nới room tín dụng, khai thông thị trường bất động sản

Trong đó chỉ thị nhấn mạnh việc nới “room” tín dụng, Ngân hàng cần lường trước các rủi ro, đề phòng xử lý, hạn chế tối đa phát sinh nợ mới và nợ xấu. Các tổ chức tín dụng cũng nên giữ mức lãi suất hợp lý, hỗ trợ khả năng khách hàng thu hồi vốn vay. 

2.2 Khuôn khổ pháp lý cho thị trường chứng khoán, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp cần gấp rút hoàn thiện.

Trong đó Nghị định 153/2020/NĐ-CP, Luật Doanh nghiệp, Luật Chứng khoán cần rà soát và đẩy nhanh tiến độ sửa đổi. Sao cho các quy định về phát hành, chào bán trái phiếu phải phù hợp với thực tế thị trường.

Các cơ quan ban ngành có liên quan không chỉ kiểm soát chặt chẽ việc lưu thông trái phiếu mà còn phải đẩy lùi những tin đồn thất thiệt về thị trường chứng khoán, gây cơn sốt “ảo”, hoang mang dư luận. 

Để minh bạch hoá thị trường, việc xếp hạng tín nhiệm trái phiếu doanh nghiệp cần được triển khai sớm. Đây là bước đi cần thiết giúp các nhà đầu tư có căn cứ chính xác cho các hoạt động trường tương lai. 

2.3 Sản phẩm bất động sản tốt cần được đa dạng hoá nguồn vốn và phát triển mô hình kinh doanh hợp lý. 

Các nhà đầu tư bất động sản nên mạnh dạn chuyển hướng đầu tư sang các phần sản phẩm thu lợi nhuận cao và có tiềm năng lớn như bất động sản logistics, bất động sản khu công nghiệp để tránh rủi ro. 

Hành lang pháp lý bất độn sản cần được quan tâm hơn. Đặc biệt về tính chính xác đơn giá vật liệu, thực hiện đồng thời đầu tư và kiểm soát chi phí vốn quản lý thật nhuần nhuyễn để không làm tăng ngân sách doanh nghiệp. 

Tóm lại, nhìn sâu xa vấn đề, đợt ngưng trệ của thị trường bất động sản lần này là do tính thiếu “cộng sinh” giữa doanh nghiệp, chủ đầu tư. Chính phủ trong thời gian tới sẽ đẩy mạnh hơn nữa tuyên truyền, xúc tiến đầu tư hợp tác, lưu thông thúc đẩy thị trường.