Thị trường bất động sản Hà Nội: Sự đối lập giữa nội đô và ven đô

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, thị trường Bất động sản Hà Nội quý 2 năm 2023 ghi nhận một nghịch lý về giá khi bất động sản nội đô đang giảm giá, trong khi bất động sản ven đô lại đang tăng giá.

Nguồn cung bất động sản Hà Nội hạn chế, giá cả chênh lệch giữa nội đô và ven đô

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý 2 năm 2023, thị trường bất động sản và nhà ở tại Hà Nội vẫn đang gặp hạn chế về nguồn cung, khi chỉ có 7 dự án hoàn thành với tổng số 2.424 căn (gồm 852 căn hộ và 1.572 căn nhà ở riêng lẻ). Số lượng dự án hoàn thành trong quý này chỉ đạt khoảng 50% so với quý 1 năm 2023 và 29,17% so với quý 2 năm 2022.

Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng triển khai chậm hoặc dừng hẳn là do nhiều dự án đang đối mặt với khó khăn và rào cản về pháp lý cũng như nguồn vốn.

Trong quý 2, thị trường bất động sản tại Hà Nội chia thành hai xu hướng đối lập về giá cả giữa khu vực nội đô và ven đô. Cụ thể, bất động sản cao cấp tại nội đô ghi nhận giảm giá, trong khi bất động sản ven đô lại có xu hướng tăng giá. Ví dụ, giá nhà ở riêng lẻ của một số dự án giảm như sau: Dự án Tây Hồ Residence (tại quận Tây Hồ) giảm khoảng 2,3%, xuống còn 233,4 triệu đồng/m2; dự án Sunshine Riverside (tại quận Tây Hồ) giảm khoảng 4,8%, xuống còn 222,5 triệu đồng/m2;…

Ảnh: Những dự án cao cấp nội đô ví dụ như Sunshine Riverside (Tây Hồ) ghi nhận mức giá giảm hơn 2% trong quý 2/2023

Trong khi đó, một số dự án tại các quận và huyện ngoại thành lại có xu hướng tăng giá, chẳng hạn như: dự án Bình Minh Garden (tại Long Biên) tăng khoảng 2,8%, lên mức 175,1 triệu đồng/m2; dự án Splendora Bắc An Khánh (tại Hoài Đức) tăng khoảng 3,4%, lên mức 157,3 triệu đồng/m2; Khu đô thị Đặng Xá 2 (tại Gia Lâm) tăng khoảng 2,3%, lên mức 87,8 triệu đồng/m2; và dự án HUD Me Linh Central (tại Mê Linh) tăng khoảng 2,9%, lên mức 57,9 triệu đồng/m2.

Ảnh: Một số dự án tại các huyện ngoại ô như Hoài Đức, Mê Linh, Gia Lâm lại ghi nhận mức giá tăng, ví dụ như dự án HUD Me Linh Central (tại Mê Linh) tăng khoảng 2,9%, lên mức 57,9 triệu đồng/m2.

Trong lĩnh vực đất nền tại Hà Nội, các dự án mới gần nội đô có xu hướng tăng giá, trong khi các dự án xa trung tâm hoặc cũ thì có xu hướng giảm giá. Ví dụ, Khu đô thị Kim Hoa (tại Mê Linh) tăng khoảng 2,9%, lên mức 36 triệu đồng/m2; Khu đô thị Dương Nội (tại Hà Đông) tăng khoảng 3,7%, lên mức 129,9 triệu đồng/m2.

Ngược lại, một số dự án khác như  Khu đô thị Hòa Lạc Premier Residence (tại Sơn Tây) giảm khoảng 2,7%, xuống còn 15,6 triệu đồng/m2; Khu đô thị Thanh Hà  (tại Hà Đông) giảm khoảng 2,5%, xuống còn 42,8 triệu đồng/m2...

Ảnh: Đất nền gần nội đô có xu hướng tăng giá, trong khi các dự án xa trung tâm hoặc cũ thì có xu hướng giảm giá.

Triển vọng thị trường bất động sản Hà Nội tốt nhưng cần giải quyết bài toán cung cầu cần hợp lý

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội, tin rằng nếu bài toán cung cầu được giải quyết hợp lý, thị trường bất động sản Hà Nội sẽ có những dấu hiệu tích cực. Nền tảng của thị trường được đánh giá là rất tốt, với các yếu tố như dân số đông, tốc độ đô thị hoá nhanh, và vị trí thu hút nhu cầu di cư từ nhiều địa phương, tạo động lực cho nhu cầu ở thực.

Bà Hằng nhìn vào triển vọng của thị trường bất động sản Hà Nội trong tương lai và đánh giá rằng Nghị quyết 33/2023 sẽ giúp tháo gỡ khó khăn, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển thị trường bất động sản với sự cải thiện về yếu tố pháp lý và nguồn vốn. Đối với phân khúc thấp tầng, dự kiến sẽ có khoảng 1.865 căn từ 16 dự án được tung ra từ nay đến cuối năm. Huyện Mê Linh dự kiến sẽ chiếm thị phần lớn nhất với 18%, tiếp theo là Hoài Đức với 17% và Thanh Trì với 14%. Các sản phẩm này chủ yếu nằm ngoài Vành đai 3.

Bà Hằng nhận định rằng với nguồn cung hạn chế, giá của các dòng sản phẩm nằm trong các khu vực Vành đai 3 khó có thể giảm mạnh.Ngoài ra, triển vọng của thị trường bất động sản còn phụ thuộc vào cơ sở hạ tầng. Mặc dù tăng trưởng chậm nhưng vẫn có những thay đổi tích cực.

Các dự án phát triển hạ tầng của thành phố, như cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2, tuyến đường sắt đô thị số 3 (Nhổn – Cầu Giấy), đường Vành đai 3,5 và Vành đai 4, sẽ hỗ trợ cho các khu vực lân cận như Hoài Đức, Nam Từ Liêm, Gia Lâm, Long Biên, Hoàng Mai và Thanh Trì.

Ảnh: Các quận huyện lân cận như Hoài Đức, Nam Từ Liêm, Gia Lâm, Hoàng Mai và Thanh Trì đang được đầu tư lớn về cơ sở hạ tầng, thúc đẩy bất động sản ven đô ngày càng phát triển.

Vân Trang