VARS: Chung cư giá dưới 25 triệu đồng/m2 bị "tuyệt chủng", không có khả năng xuất hiện trở lại tại Hà Nội và TP.HCM

Tình trạng mất cân bằng cung - cầu trong lĩnh vực bất động sản đang diễn ra nghiêm trọng tại các thành phố lớn, khi mà nhu cầu về nhà ở giá cả phải chăng rất cao nhưng không được đáp ứng. Tình hình này tạo ra nhiều khó khăn cho người mua nhà, các nhà phát triển bất động sản và các cơ quan quản lý.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang có dấu hiệu sôi động 

Tuy nhiên, sự mở rộng nguồn cung chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp, chỉ đáp ứng một phần rất nhỏ nhu cầu nhà ở của người dân. Nhu cầu về nhà ở vừa túi tiền của đại đa số người dân vẫn không được thỏa mãn, dẫn đến tình trạng mất cân đối cung - cầu ngày càng trầm trọng.

Theo dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), phân khúc căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) gần như không còn xuất hiện trong vài năm qua tại Hà Nội và TP.HCM. Từ năm 2018 tới nay, cơ cấu nguồn cung căn hộ đã liên tục giảm, có xu hướng lệch về phân khúc cao cấp, hạng sang. Tỷ lệ căn hộ bình dân mở bán mới đã giảm xuống đến mức không còn tại TP.HCM từ năm 2021 và tại Hà Nội từ năm 2023.

Cụ thể, tại Hà Nội, tỷ lệ căn hộ bình dân mở bán mới đã giảm từ 35% vào năm 2018 xuống chỉ còn 12% vào năm 2020. Tương tự, tại TP.HCM, tỷ lệ này đã sụt giảm mạnh từ 20% vào năm 2018 còn 0,5% vào năm 2020 và không còn xuất hiện vào năm 2021.

Mặc dù nguồn cung căn hộ chung cư tại Hà Nội đã có dấu hiệu phục hồi trong 9 tháng đầu năm 2024, nhưng tình trạng mất cân đối cung - cầu lại càng trở nên trầm trọng hơn khi 80% nguồn cung mới có mức giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên. Dù mức giá cao, tỷ lệ bán của các dự án mở bán vẫn rất khả quan, một số dự án ghi nhận tỷ lệ hấp thụ lên tới 99% ngay khi mở bán. Điều này đã kéo theo giá căn hộ chung cư không ngừng gia tăng, vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân.

Theo nghiên cứu về chỉ số giá căn hộ, mức giá bình quân có xu hướng gia tăng mạnh từ 49,2 triệu đồng/m2 lên 64,2 triệu đồng/m2 tại TP.HCM, tương ứng với mức tăng 30,6%. Đà Nẵng cũng ghi nhận mức tăng đáng kể với hơn 50% nguồn cung mới trong quý 3 có giá trên 80 triệu đồng/m2.

Như vậy, tại các đô thị lớn, mặc dù nhu cầu về nhà ở giá phải chăng rất lớn nhưng vẫn chưa được giải quyết. Ngược lại, nguồn cung căn hộ cao cấp lại không thừa thãi và chỉ đáp ứng một phần nhỏ nhu cầu.

Khó khăn trong việc cung cấp nhà ở giá cả phải chăng

VARS cho biết, có rất ít dự án nhà ở vừa túi tiền xuất hiện tại khu vực trung tâm của Hà Nội và TP.HCM do số lượng dự án được cấp phép trong những năm gần đây rất hạn chế. Trong năm 2023 và đầu 2024, hầu như không có dự án mới nào thuộc phân khúc nhà ở giá rẻ được triển khai, trong khi các dự án hiện tại chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp.

Nguyên nhân chính khiến nhà ở giá rẻ không được phát triển nhiều là do biên lợi nhuận thấp hơn so với các phân khúc cao cấp. Để phát triển nhà ở vừa túi tiền, các nhà đầu tư phải tối ưu hóa chi phí từ quỹ đất, xây dựng đến vận hành. Với biên lợi nhuận chỉ khoảng 15%, việc tồn đọng vốn trong 1-2 năm sẽ khiến họ gặp rủi ro.

Thêm vào đó, quỹ đất tại khu vực trung tâm đang trở nên khan hiếm, làm tăng khó khăn cho việc phát triển nhà ở giá cả phải chăng. Chi phí đầu vào, bao gồm cả giá đất, đang gia tăng đáng kể, khiến giá cả không còn ở mức hợp lý với người thu nhập thấp.

Mặc dù Chính phủ đã có nhiều chính sách khuyến khích phát triển nhà ở xã hội và chính sách nhà ở nghỉ dưỡng, nhưng các quy định pháp lý về đất đai và quy hoạch vẫn đang là rào cản lớn. Quy trình cấp phép phức tạp và kéo dài cùng với nguồn đất ngày càng hạn chế đã khiến các nhà đầu tư phân vân hơn trong việc đầu tư vào phân khúc này.

Ngoài ra, chính sách hỗ trợ tín dụng cho người mua vẫn thiếu đồng bộ và mạnh mẽ. Việc tiếp cận gói hỗ trợ tài chính cho người thu nhập trung bình và thấp vẫn gặp nhiều khó khăn và thủ tục rườm rà.

Nhà ở cao cấp hiện đang trở nên hấp dẫn hơn đối với các nhà đầu tư vì biên lợi nhuận lớn và cũng dễ bán hơn. Nhu cầu về bất động sản cao cấp từ nhóm khách hàng có thu nhập cao và thị trường đầu tư nước ngoài đang tăng nhanh, càng làm cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền có vẻ kém thu hút.

Để giải quyết tình trạng thiếu hụt trong nhà ở giá phải chăng, VARS kiến nghị cần có sự can thiệp mạnh mẽ từ Nhà nước. Cần thiết phải xây dựng các chính sách hỗ trợ cho các nhà đầu tư phát triển căn hộ thương mại giá phải chăng, như miễn giảm thuế đất và thuế doanh nghiệp, hay tăng mật độ xây dựng cho các dự án bất động sản có giá hợp lý.

Nhà nước cũng cần ưu tiên hơn trong việc phê duyệt quy hoạch, rút ngắn thời gian cấp phép xây dựng dự án, nhằm giảm chi phí đầu tư. Đồng thời, có thể xem xét áp dụng chính sách “cộng điểm ưu tiên” khi lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án về nhà ở phải chăng.

Bên cạnh đó, cần nâng cao các dự án hợp tác giữa Chính phủ và tư nhân để phát triển nhà ở giá rẻ, nơi khu vực tư nhân đảm nhận phần lớn trong việc xây dựng, trong khi Nhà nước hỗ trợ về mặt pháp lý và đất đai.

Để thực hiện các chính sách này hiệu quả và an toàn trong dài hạn, Nhà nước cần cải thiện hệ thống thông tin về thị trường bất động sản, bao gồm cả dữ liệu giá, giúp quản lý và kiểm soát tình hình giá bất động sản, đảm bảo sự phù hợp với khả năng chi trả của người dân có thu nhập trung bình và thấp. Một hệ thống quản lý nhà ở tích hợp với cơ sở dữ liệu quốc gia sẽ giúp theo dõi lịch sử giao dịch và phân biệt giữa người thực sự có nhu cầu và nhà đầu cơ, từ đó có những biện pháp xử lý kịp thời.