Thị trường bất động sản diễn biến ra sao trong những tháng cuối năm 2019

“Trầm lắng” là cụm từ dành cho thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2019,  dù nguồn cung đã được cải thiện đáng kể nhưng tình trạng vẫn không mấy khởi sắc cùng với đó giá vẫn không có chiều hướng giảm.

Cầu không giảm nhưng cung giảm

Theo nhận định của Hiệp hội bất động sản TP.  HCM, trong thời gian qua thị trường bất động sản bị tắc nghẽn,  sụt giảm nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở. 

Tại thời điểm 2017 thị trường tăng trưởng khoảng 4% so với năm 2016 thì cho đến năm 2018 thị trường bất động sản sụt giảm.  Sáu tháng đầu năm 2019 toàn bộ thị trường giảm 34% về quy mô, trong đó riêng sụt giảm về dự án bất động sản là 29%, sụt giảm căn hộ đưa ra thị trường 34%.

Trong phần sụt giảm căn hộ đưa ra thị trường,  phân khúc cao cấp giảm 44%, căn hộ vừa giảm 34%, không có dự án bất động sản bình dân nào đưa ra thị trường trong quý II/2019. 

Một ví dụ điển hình,  trong bảy tháng đầu năm nay,  Sở Xây dựng chỉ trình cho UBND TP.HCM ba dự án mới về quyết ddingj chủ trường đầu tư,  giảm hơn 80%, 10 dự án công nhận chủ đầu tư dự án giảm 82%, 24 dự án đủ điều kiện huy động vốn.  Trong bảy tháng đầu năm nguồn thu ngân sách nhà nước từ bất động sản đã giảm hơn 60%.

Ông Lê Hoàng Châu,  Chủ tịch HoREA chia sẻ: “Dự báo những tháng cuối năm 2019 tình hình sẽ sáng sủa hơn với dự vào cuộc của lãnh đạo thành phố.  Bên cạnh đó, thị trường cũng có thêm nhân tố để đột phá. Đó là các dự án quy mô lớn chính thức đưa ra thị trường, trong đó có các dự án quy mô lớn ở quận 9 và huyện Nhà Bè. 

Tuy nhiên đó chỉ là một vài điểm sáng trong một bầu trời tối trong khi thị trường bất động sản không thể phát triển đơn độc.  Chính vì vậy, cần phải có cảnh báo về những khó khăn để các nhà hoạch định chính sách có những điều chỉnh phù hợp với tình hình hiện tại. 

Thị trường giảm “kệ” thị trường, giá vẫn cao

Những năm trở về trước,  vào dịp cuối năm thường là thời điểm thị trường bất động sản giao dịch sôi động nhưng từ năm 2018 đến nay khoảng thời gian này lại trở nên “thiếu khởi sắc” trước tình trạng nguồn cung dự án hạn chế. 

Theo thống kê của một doanh nghiệp bất động sản có nguồn cung ứng căn hộ ở thị trường TP. HCM trong quý II/2019 lần lượt bằng 29% và 22% so với cùng kỳ năm 2018 và 2017.  Kể từ năm 2016, đây là thời điểm nguồn cung mới đạt mức thấp nhất trong vòng 4 năm qua. 

Báo cáo của Công ty Jones Lang Lasalle ghi nhận lượng mở bán chính thức quý II vừa qua khá hạn chế,  chỉ đạt hơn 4.100 căn. Đây là mức thấp kỷ lục kể từ khi thị trường hồi phục từ năm 2014. Mặc dù nguồn cung giảm rõ rệt, song giá bán căn hộ sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt 2.009 USD (khoảng 47 triệu đồng/m2, tăng 21,6% theo năm. 

Chuyên gia tài chính Đinh Thế Hiển chia sẻ: “Nhiều dự án đang có vấn đề về pháp lý và Nhà nước đang rà soát nên nguồn cung không mạnh.  Tuy nhiên, giá bất động sản lại không có chiều hướng giảm. Nhiều căn hộ không giảm giá trong khoảng thời gian từ tháng 3 đến tháng 6 vừa qua. Hay có rất nhiều người tham khảo ý kiến chuyên gia về việc mua bất động sản,  chứng tỏ sức hút của thị trường nay vẫn lớn. Nhưng chỉ những dự án đã tăng quá cao thì có thể giảm, còn lại đa số giá bất động sản sẽ có thể không giảm”.

Trung tâm “thất thủ” khi vùng ven lên ngôi

Dấu ấn rõ nét nhất của thị trường bất động sản phía nam trong năm 2019 chính là xu hướng dịch chuyển ra các vùng lân cận như Bình Dương,  Đồng Nai, Long An, Bình Phước để phát triển dự án. Nhiều doanh nghiệp tại TP.HCM “di cư” ra các tỉnh giáp ranh và những thành phố để phát triển dự án,  theo đuổi chiến lược “đánh bắt xa bờ”.

Dù đây không phải là một xu hướng mới nhưng làn sóng dịch chuyển ra khỏi thị trường đông dân được dự báo sẽ diễn ra mạnh mẽ hơn do các thủ tục pháp lý cho dự án trên địa bàn TP.HCM diễn biến châm.  Các doanh nghiệp ưu tiên phát triển dự án ở tỉnh. Không chỉ trọn gói trong phân khúc đất nền, sự tăng nhiệt bắt đầu lan ra các phân khúc căn hộ, nhà phố, biệt thự với sự xuất hiện của nhiều dự án quy mô lớn,  được quy hoạch bài bản.

Việc dịch chuyển cùng với các doanh nghiệp, các nhà đầu tư cá nhân đổ ra tỉnh giáp ranh đầu tư bất động sản. Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, cho rằng có ba lý do khiến làn sóng đầu tư bất động sản ra tỉnh như hiện nay:.

Thứ nhất, thị trường bất động sản phát triển từ năm 2015 đến nay và chủ yếu tập trung ở các thành phố lớn, nên quỹ đất sạch không còn nhiều hoặc đã hết và ngày càng trở nên đắt đỏ. Chính sách nhà nước ngày càng hạn chế bất động sản trung tâm, một số vấn đề như pháp lý cũng làm nguồn cung giảm, buộc người dân phải ra khỏi thành phố để đầu tư. Các vùng ven thành phố như Long An, Đồng Nai vô tình đón được làn sóng này.

Thứ hai, những năm qua các làn sóng bất động sản đã đẩy giá nhà đất ở khu trung tâm lên cao, trong khi giá bất động sản ở tỉnh với lợi thế còn thấp lại trở thành điểm thuận lợi thu hút đầu tư. Ví dụ, giá đất ở khu vực Cát Lái phía TP.HCM hiện đã lên đến 60 triệu đồng/m2, trong khi bên kia phà phía Đồng Nai chỉ 15-20 triệu đồng/m2.

Thứ ba, nhu cầu đầu tư bất động sản của người dân Sài Gòn đang gia tăng mạnh mẽ. Tốc độ tăng trưởng du lịch ở Việt Nam bốn năm liên tục đều tăng đến 20% mỗi năm. Do đó, việc đi ra khỏi thành phố trở thành đơn giản và thói quen nên những bất động sản mang tính du lịch hấp dẫn người dân. Do đó, bất động sản ven biển như Bình Thuận, Nha Trang, Đà Nẵng lại trở thành điểm đến được lựa chọn với nhiều nhà đầu tư.

Bất động sản công nghiệp khởi sắc

Trong bối cảnh căng thẳng thương mại Mỹ - Trung ngày càng phức tạp, bất động sản công nghiệp Việt Nam hứa hẹn sẽ là lĩnh vực hấp dẫn nhất trong những tháng cuối năm 2019. Cuộc đấu tranh này ít nhiều giúp Việt Nam hưởng lợi bởi các nhà sản xuất sẽ dịch chuyển chuỗi cung ứng từ Trung Quốc sang các quốc gia Đông Nam Á có chi phí thấp hơn.

Việt Nam thu hút bởi sở hữu đội ngũ lao động trẻ và chi phí thấp, môi trường chính trị ổn định và một trong những nước có tỷ lệ tăng trưởng nhanh. Bên cạnh đó, các hiệp định thương mại tự do mới cũng mang lại ảnh hưởng tích cực cho thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam.

Tại các tỉnh phía Nam, các nhà đầu tư không ngừng tìm kiếm các tài sản công nghiệp và hậu cần, thông qua liên doanh với các nhà phát triển công nghiệp địa phương hoặc mua lại quỹ đất và các bất động sản đang hoạt động. Việc thiếu hụt những tài sản công nghệ cao, không gian kho bãi hiện đại và nhu cầu mạnh mẽ từ những doanh nghiệp trong khu vực đang thúc đẩy tiềm năng của thị trường bất động sản công nghiệp. 

Thị trường bất động sản trong những tháng cuối năm 2019 tuy có sự ngưng trệ,  thiếu nguồn cung, giá cao nhưng có nguồn cầu lớn, hứa hẹn trong năm 2020 đây sẽ là điều kiện tốt cho các nhà đầu tư phát triển dự án đáp ứng nguồn cung lớn. Thêm vào đó có sự khởi sắc từ thị trường bất động sản công nghiệp làm cho thị trường bất động sản có dấu hiệu khởi sắc sau chuỗi ngày u ám.

Tóm lại, trước tình hình này Việt Nam cần có những chính sách hướng đi đúng đắn để tận dụng tốt nhất cơ hội đang có và khắc phục những khó khăn.