“Nóng” luận bàn về giá nhà, đất

Chỉ trong một thời gian ngắn, giá nhà, đặc biệt là giá chung cư tại Hà Nội đã gia tăng một cách chóng mặt. Mặc dù giá cả liên tục leo thang, những dự án căn hộ mới được giới thiệu vẫn ghi nhận tỉ lệ hấp thụ ảnh hưởng tích cực. Một số dự án thấp tầng vừa ra mắt từ các nhà đầu tư lớn không chỉ đạt số lượng booking cao mà còn thiết lập “kỷ lục”. Nhiều căn hộ sở hữu vị trí đắc địa, mặc dù có mức giá cao, nhưng khách hàng vẫn phải chấp nhận thanh toán tiền chênh để sở hữu.

"Sự bùng nổ" này đã lan rộng ra các vùng ngoại thành với những cuộc đấu giá đất thu hút hàng trăm người chờ đợi thâu đêm để giành giật suất (bởi số lô đất đấu giá rất ít). Mức giá thắng thầu cũng ghi nhận ở mức cao kỷ lục, tương đương với giá đất của các dự án được đầu tư bài bản.

Theo dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong ba quý đầu năm 2024, toàn bộ thị trường bất động sản Việt Nam đã có 30.589 giao dịch thành công, gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm trước. Nhiều dự án mới mở bán đều thể hiện sức hút mạnh mẽ từ khách hàng, với lượng đặt chỗ giữ chỗ cao.

GIÁ CHUNG CƯ TRUNG BÌNH ĐẠT 70 TRIỆU ĐỒNG/M2

Dù nguồn cung đã có những cải thiện đáng kể (với 38.797 sản phẩm mới được chào bán trong chín tháng đầu năm), nhưng mặt bằng giá bất động sản vẫn duy trì ở mức cao trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Các dự án mới, từ căn hộ thấp tầng đến chung cư cao tầng, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và thượng hạng, vẫn thu hút sự quan tâm lớn. Điều này dẫn đến giá căn hộ thứ cấp cũng tăng theo.

Tại Đà Nẵng, giá sơ cấp của căn hộ chung cư đã ghi nhận mức tăng “kỷ lục”, với hơn 50% nguồn cung mới có giá trên 80 triệu đồng/m2. Tuy vậy, thị trường vẫn được hấp thụ tốt nhờ nhu cầu từ các nhà đầu tư ngoài Đà Nẵng, đặc biệt là từ Hà Nội. Ngoài ra, giá thứ cấp cũng tăng lên đáng kể, với giá nhà đất thổ cư tại một số khu vực tăng từ 10-25% so với cùng kỳ năm 2023.

Tại TP.HCM, giá sơ cấp ổn định ở mức cao, chủ yếu xuất phát từ các dự án đang trong quá trình xây dựng. Ở những khu vực ven TP.HCM, giá sơ cấp đã tăng nhẹ, khoảng từ 3-5%, với nguồn cung mới có giá bán cao hơn mức bình quân.

Nghiên cứu về chỉ số giá căn hộ cho thấy tính đến quý 3/2024, giá bán bình quân của một nhóm dự án ở Hà Nội đã tăng 64,0% so với quý 2/2019; trong khi TP.HCM ghi nhận mức tăng 30,6%; và Đà Nẵng có chỉ số giá đạt mức tăng 46,2%.

Theo báo cáo thị trường nhà ở tại TP.HCM đã vượt qua “vùng đáy”, và dự kiến nguồn cung sẽ tăng trở lại trong quý 4/2024 với nhiều dự án mới bắt đầu triển khai. Ước tính trong năm 2025, nguồn cung có khả năng tăng gần gấp đôi so với năm 2024, với khoảng 12.000 căn hộ mới. Tuy nhiên, phần lớn các dự án mới vẫn thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, với mức giá dự kiến trên 100 triệu đồng/m2.

Còn tại Hà Nội, giá bán trung bình của các căn hộ sơ cấp đã tăng từ 40 triệu đồng/m2 đầu năm 2022 lên khoảng 70 triệu đồng/m2 vào quý 3/2024. Đối với các dự án mở bán mới, giá trung bình đã đạt mức 72 triệu đồng/m2, chưa bao gồm VAT và phí bảo trì. Tỷ lệ giá sơ cấp tại khu Đông thấp nhất, khoảng 62 triệu đồng/m2; trong khi khu Tây và khu vực nội thành lần lượt đạt mức tương ứng khoảng 75 triệu và 93 triệu đồng/m2.

Giá nhà trong ngõ cũng ghi nhận mức tăng từ đầu năm 2024, bằng với mức giá ở các khu vực nội thành. Cụ thể, so với quý 1/2024, tại quận Thanh Xuân và Tây Hồ, giá bán đã tăng từ 12% đến 17%; quận Hoàn Kiếm và Hai Bà Trưng đạt mức tăng khoảng 5%. Giao dịch nhà thổ cư dưới 10 tỷ đồng có xu hướng giảm từ 60% trong quý 1/2024 xuống còn 40% trong quý 3/2024, do mặt bằng giá đã lên cao, khiến người mua chuyển sang phân khúc giá từ 10-15 tỷ đồng hoặc trên 20 tỷ đồng, đặc biệt tại các quận trung tâm.

Bất chấp những thách thức, khảo sát cho thấy 53% người có ý định mua nhà tin rằng giá nhà sẽ tiếp tục gia tăng trong tương lai. Tuy nhiên, mức tăng nhanh trong thời gian ngắn là điều không bình thường. Chỉ thị rõ nhất là thị trường ghi nhận sự tăng trưởng “nóng” chủ yếu tại Hà Nội, do nguồn cung dù đã được cải thiện nhưng vẫn rất thiếu so với nhu cầu thực tế. Từ 2020 đến 2023, nhu cầu mua nhà tăng lên, nhất là trong bối cảnh người dân di cư vào đô thị nhiều hơn. 

Trong khi đó, hàng năm chỉ có vài dự án căn hộ mới được mở bán. Khu vực đô thị Hà Nội có hơn 4 triệu dân và mỗi năm có khoảng 150.000 - 200.000 người nhập cư, tất cả đều cần nhà ở. Trong giai đoạn này, Hà Nội chỉ có khoảng 10.000 sản phẩm mới được chào bán.

Trong bối cảnh này, nhu cầu về nhà ở không được thị trường sơ cấp đáp ứng đã dẫn đến sự gia tăng giá nhà thứ cấp. Các chủ đầu tư căn cứ vào mức giá này và nhu cầu thực tế để đề xuất giá bán.

CÓ HIỆN TƯỢNG "ĐẦU CƠ, THỔI GIÁ"

Việc giá bất động sản tăng là đề tài không chỉ gây "sốt" trong các hội thảo mà còn làm "nóng" không khí thảo luận tại các cuộc họp của Chính phủ và nghị trường Quốc hội. Các đại biểu đã phân tích nguyên nhân, hệ quả và đưa ra giải pháp để kiềm chế gia tăng bất hợp lý của giá bất động sản.

Báo cáo của Bộ Xây dựng về cấu trúc giá nhà cho thấy có bảy yếu tố chính tác động đến giá nhà, bao gồm: tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường và giải phóng mặt bằng; chi phí xây dựng; chi phí hạ tầng; chi phí vay vốn; chi phí quản lý; chi phí bán hàng; và các loại thuế, phí liên quan. Bộ Xây dựng cũng đã chỉ ra bốn nguyên nhân chính dẫn đến sự gia tăng giá bất động sản thời gian qua.

Thứ nhất, tăng chi phí đầu vào của dự án, đặc biệt là chi phí liên quan đến đất đai tăng lên khi các địa phương áp dụng phương pháp tính giá đất mới. Bảng giá đất mới này sát với thực tế, dẫn đến gia tăng chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù, thuế cùng nhiều khoản phí khác.

Thứ hai, tình trạng "thổi giá" của các nhà đầu cơ và một số cá nhân làm môi giới bất động sản để trục lợi, dẫn đến sự thiệt hại cho khách hàng cũng như giảm độ minh bạch của thị trường.

Thứ ba, thiếu hụt nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nhà có giá hợp lý để đáp ứng nhu cầu của phần lớn người dân, đặc biệt là các đối tượng có thu nhập thấp và trung bình tại các thành phố. Các vướng mắc về pháp lý và tài chính đã khiến nhiều dự án bị đình trệ, không thể triển khai.

Thứ tư, những biến động của nền kinh tế liên quan đến thị trường chứng khoán, trái phiếu, vàng đã ảnh hưởng đến tâm lý của người dân và nhà đầu tư, dẫn đến việc dịch chuyển dòng tiền sang đầu tư bất động sản như một hình thức “trú ẩn” an toàn cho nguồn tiền tích lũy.

Tại phiên họp cuối tháng 10/2024, nhiều đại biểu Quốc hội nhấn mạnh rằng giá bất động sản đang tăng cao một cách phi lý. Ngoài những yếu tố như nguồn cung eo hẹp và nhu cầu thực tế cao, hiện tượng “tạo nhiệt” và thao túng thị trường cũng được nhận diện. Tình trạng đầu cơ đất đai và nâng giá nhà ở, cùng với những giao dịch bất động sản thiếu minh bạch đã khiến mức giá bị đẩy lên cao, vượt xa giá trị thực tế.