Nhu cầu nhà ở vừa túi tiền đang bị “bỏ quên”
Thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua sự gia tăng nhiệt độ nhờ vào sự thúc đẩy từ tình hình cung mới và các chính sách hỗ trợ từ Chính phủ. Tuy nhiên, mặc dù nguồn cung mới chủ yếu từ phân khúc cao cấp, nhưng vẫn chỉ đáp ứng được một phần nhỏ nhu cầu thị trường, trong khi nhu cầu về nhà ở vừa túi tiền của đa số người dân vẫn chưa được chú trọng, dẫn đến tình trạng mất cân đối cung - cầu ngày càng trầm trọng.
Theo nghiên cứu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), giai đoạn 2018 - 2023 không chỉ có sự sụt giảm liên tục về số lượng mà cấu trúc nguồn cung căn hộ tại hai đô thị lớn cũng trở nên thiếu cân bằng, với một sự chênh lệch rõ rệt giữa các phân khúc, đặc biệt là việc nghiêng sang phân khúc cao cấp và hạng sang.
Cụ thể, tỷ lệ nguồn cung căn hộ mới thuộc phân khúc giá bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2) liên tục suy giảm và đã gần như "biến mất" tại TP.HCM vào năm 2021, trong khi Hà Nội ghi nhận tình trạng tương tự vào năm 2023.
Tình hình hụt hẫng cung - cầu càng trở nên trầm trọng hơn. Tại Hà Nội, trước khi nguồn cung căn hộ bình dân chạm mức 0, tỷ trọng này đã giảm từ 35% năm 2018 xuống còn 12% năm 2020. Tương tự, tại TP.HCM, từ 20% năm 2018, tỷ lệ này giảm còn 0,5% vào năm 2020 và hoàn toàn không còn vào năm 2021.
Trong 9 tháng đầu năm 2024, thị trường căn hộ chung cư đã ghi nhận sự phục hồi nhất định, nhưng tình hình mất cân đối cung - cầu ngày càng nghiêm trọng khi tới 80% nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội và TP.HCM có giá trên 50 triệu đồng/m2.
Mặc dù giá thành tăng mạnh, nhưng các dự án mở bán mới hay tái ra hàng vẫn có tỷ lệ tiêu thụ cao, bởi nhu cầu về căn hộ để ở và đầu tư vẫn giữ ở mức cao và có xu hướng tăng. Một số dự án đã ghi nhận tỷ lệ hấp thụ lên đến 99% ngay trong giai đoạn mở bán chính thức, dẫn đến việc giá căn hộ chung cư liên tục tăng và thiết lập mặt bằng mới trên thị trường.
Theo số liệu phân tích chỉ số giá căn hộ từ VARS, tính đến quý 3/2024, giá bán trung bình ở Hà Nội đã gần đạt ngưỡng 60 triệu đồng/m2, đẩy mức tăng lên tới 64% so với quý 2/2019. Tại TP.HCM, giá trung bình tăng từ 49,2 triệu đồng/m2 lên 64,2 triệu đồng/m2, với mức tăng 30,6%. Đà Nẵng cũng không đứng ngoài xu hướng tăng giá, với chỉ số giá thị trường ghi nhận mức tăng 46,2% trong quý 3/2024, và phần lớn nguồn cung mới có giá trên 80 triệu đồng/m2.
Điều đó cho thấy tại các đô thị lớn, nhu cầu về nhà ở giá hợp lý ngày càng cao nhưng chưa được cung cấp, trong khi nguồn cung căn hộ cao cấp vẫn không đủ đáp ứng cho nhu cầu. VARS dự đoán rằng việc xuất hiện nhà ở giá dễ chịu sẽ khó xảy ra trong thời gian tới tại trung tâm Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh, do số lượng dự án được phê duyệt gần đây rất hạn chế.
Vấn đề chính khiến nhà ở giá hợp lý không thu hút sự quan tâm từ các nhà phát triển bất động sản chính là biên lợi nhuận thấp hơn so với phân khúc cao cấp, đòi hỏi các nhà đầu tư phải quản lý chi phí rất chặt chẽ. Khi biên lợi nhuận chỉ khoảng 15%, tình trạng tồn kho kéo dài từ 1-2 năm sẽ dẫn đến lỗ.
Hơn nữa, mặc dù Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách nhằm hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội và nhà ở giá hợp lý, nhưng các vấn đề liên quan đến thủ tục pháp lý về đất đai và quy hoạch vẫn là một cản trở lớn. Quy trình cấp phép phức tạp và thời gian kéo dài, cùng với quỹ đất ngày càng khan hiếm tại các thành phố lớn, đặt ra nhiều thách thức cho các nhà đầu tư trong việc quyết định đầu tư vào phân khúc này.
Ngoài ra, chính sách hỗ trợ tài chính cho người mua nhà tại phân khúc này cũng chưa được triển khai đồng bộ, khiến người có thu nhập thấp và trung bình gặp khó khăn trong việc tiếp cận các gói hỗ trợ ngân hàng.
