Nhiều doanh nghiệp bất động sản khó hoàn thành kế hoạch lợi nhuận năm 2024

Báo cáo phân tích ngành bất động sản nhà ở từ Công ty Cổ phần Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating) cho hay rằng thị trường bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM đang có dấu hiệu phục hồi, với doanh số bán hàng liên tục tăng trưởng. 

Những quy định mới được ban hành gần đây tiếp tục góp phần thúc đẩy sự phát triển của các dự án bất động sản và hoạt động bán hàng. Tuy nhiên, bên cạnh những diễn biến tích cực này, ngành bất động sản nhà ở còn phải đối mặt với nhiều thách thức, đặc biệt là đối với các doanh nghiệp trong lĩnh vực này.

Theo phân tích từ chuyên gia VIS Rating, nhu cầu về nhà ở vẫn bền bỉ, với tỷ lệ hấp thụ cao và tốc độ tăng trưởng cho vay mua nhà đạt 7% so với cùng kỳ năm trước (2023 là 1%). Sự kỳ vọng vào việc tăng giá nhà kết hợp với chính sách giảm mức thanh toán trước đã tạo ra động lực mạnh mẽ cho người mua. Nhiều nhà phát triển BĐS báo cáo doanh thu bán hàng tăng, đặc biệt là trong phân khúc cao cấp. Tuy nhiên, trong 9 tháng đầu năm 2024, tổng doanh thu và lợi nhuận của những nhà đầu tư mà VIS Rating theo dõi ghi nhận giảm lần lượt 20% và 43% so với cùng kỳ năm trước. Dự báo cho thấy hơn 60% chủ đầu tư có thể sẽ không hoàn thành kế hoạch lợi nhuận trong năm 2024.

Về khả năng trả nợ, một số chủ đầu tư vào quý 3/2024 đang ở tình trạng yếu kém. Nguyên nhân chủ yếu là do việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức trong giai đoạn 2021-2023 và lượng tồn kho tại các dự án chưa hoàn thành cũng như hàng hóa không tiêu thụ được trong bối cảnh thị trường suy yếu kể từ năm 2023.

Đặc biệt, dữ liệu từ VIS Rating cho thấy khoảng 22.000 tỷ đồng trái phiếu phát hành bởi các nhà đầu tư sẽ đến kỳ đáo hạn vào quý 4/2024, phần lớn trong số đó đã bị chậm trả gốc và lãi ở các kỳ trước. Trong số này, 13.000 tỷ đồng đã được thương lượng gia hạn thanh toán với trái chủ sang năm tiếp theo, tuy nhiên, 9.000 tỷ đồng trái phiếu còn lại phát hành bởi 11 công ty trong đó có tới 7 công ty đang đối mặt với rủi ro cao do nguồn tài chính hạn chế.

PGS.TS Trần Đình Thiên, thành viên Tổ tư vấn Kinh tế của Thủ tướng, đã chỉ ra rằng không chỉ thiếu nguồn tài chính, mà việc đình trệ dự án do các vướng mắc về pháp lý cũng là yếu tố góp phần làm tăng thêm khó khăn cho các nhà đầu tư.

Báo cáo của Đoàn Giám sát Quốc hội cho thấy, trong giai đoạn 2022-2023, một số địa phương như TP. Hà Nội có tới 404 dự án vướng mắc (trong đó đã xử lý thành công 158 dự án). Trong 2-3 năm qua, tốc độ phát triển dự án bất động sản ở Hà Nội chậm lại, gần như không có dự án mới nào được phê duyệt trong giai đoạn này. Sản phẩm nhà ở mới xuất hiện chủ yếu là từ các dự án đã được phê duyệt ở giai đoạn trước. Đồng thời, nhiều dự án dù đã được khởi công ở giai đoạn trước cũng đang chậm tiến độ và cần điều chỉnh.

Tương tự, TP. Hồ Chí Minh cũng ghi nhận 220 dự án gặp vướng mắc (bao gồm 72 dự án do Tổ công tác yêu cầu và 148 dự án do Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh tổng hợp); trong đó, 77 dự án đã được xử lý, còn 30 dự án tạm ngừng thi công và 56 dự án chưa triển khai, với thời gian dự kiến hoàn thành trong khoảng từ năm 2015 đến 2020.

Dù gặp nhiều khó khăn, chuyên gia từ VIS Rating dự báo rằng trong quý 3/2024 sẽ có hơn 20 nghị định và thông tư mới được ban hành nhằm hỗ trợ việc thực hiện các luật liên quan đến Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản. Nhờ đó, các chủ đầu tư sẽ nhận được hướng dẫn rõ ràng hơn trong việc thực hiện các thủ tục cũng như thúc đẩy phát triển các dự án mới. Những khía cạnh này bao gồm giá đất, thu hồi đất, các loại phí và nhiều yếu tố khác. Đồng thời, nỗ lực của Chính phủ trong việc nhanh chóng phê duyệt pháp lý cho các dự án bất động sản cũng được thực hiện một cách quyết liệt, dẫn đến sự gia tăng trong số lượng dự án được cấp phép và đủ điều kiện bán hàng trong tương lai gần.

Bước sang năm 2025, VIS Rating kỳ vọng rằng các chủ đầu tư sẽ gia tăng mạnh mẽ số lượng dự án mới, điều này sẽ góp phần cải thiện doanh số bán hàng và dòng tiền của họ. Đặc biệt, khi quy định mới được ban hành, giới hạn mức sử dụng nợ cho các dự án mới sẽ làm chậm lại tốc độ tăng trưởng nợ vay, dự kiến từ mức 15% hàng năm trong giai đoạn 2022-2023. "Với triển vọng tích cực của doanh số bán dự án mới và nguồn tiền, chúng tôi tin rằng chỉ số bao phủ nợ của các chủ đầu tư sẽ được cải thiện", báo cáo từ VIS Rating khẳng định.

Các chuyên gia cũng cho rằng, sự thay đổi tích cực từ các chính sách mới sẽ tạo nên nền tảng cho một chu kỳ phát triển dài hạn của thị trường bất động sản. Các luật như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai đã chính thức có hiệu lực để hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường, mở ra một chu kỳ mới cho thị trường theo hướng an toàn và bền vững hơn. Thực tế cho thấy, khi những bộ luật được thực thi, tâm lý chờ đợi dần được xóa bỏ, các bên liên quan trên thị trường bắt đầu có những động thái tích cực. Thực tế, nhiều nhà phát triển bất động sản sau khi quan sát thị trường trong suốt 3 quý đầu năm đã bắt đầu "vào cuộc" để nắm bắt cơ hội trong những tháng cuối năm, đây rõ ràng là dấu hiệu cho sự phục hồi dần dần.

Mặc dù các luật mới cung cấp những lợi ích cho thị trường, nhưng cũng sẽ là một bộ lọc loại bỏ những doanh nghiệp không đáp ứng đủ năng lực tham gia. Do đó, các cá nhân và tổ chức liên quan cần nắm bắt kịp thời và chính xác hành lang pháp lý mới để đảm bảo không tạo ra khoảng trống hoặc lỗ hổng pháp luật trong quá trình thực hiện.

Ngoài ra, thời gian cần thiết để các luật này thẩm thấu vào thực tế cũng cần được cân nhắc. Trong ngắn hạn, khi các quy định mới có hiệu lực, những thay đổi nhanh chóng nhất sẽ xảy ra trong giới bất động sản, vì đây là điều hướng quan trọng giúp họ hoạt động hiệu quả. Về dài hạn, các chủ đầu tư cần lưu ý rằng những dự án bất động sản cần phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định về nguồn vốn, sàng lọc ra những doanh nghiệp không đủ điều kiện tham gia vào thị trường bất động sản.

Cùng quan điểm, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (Vars) nhận định rằng các doanh nghiệp cần điều chỉnh chiến lược kinh doanh của mình để phù hợp hơn với hành lang pháp lý và xu hướng phát triển của thị trường. Cụ thể, Vars đề xuất các chủ đầu tư hãy tập trung nghiên cứu và phát triển sản phẩm phù hợp với xu hướng và khả năng tài chính của người tiêu dùng. Đồng thời, các chủ đầu tư cũng được khuyến khích không nên dàn trải mà cần khai thác tối đa thế mạnh và nguồn lực của mình để đạt được hiệu quả tối ưu trong mọi hoạt động kinh doanh.