Nhà đầu tư đất nền vẫn chưa 'về bờ'

Anh Hải, một nhà đầu tư bất động sản đất nền tại Bà Rịa - Vũng Tàu, đã phải chấp nhận giảm giá 5% để bán một lô đất sau nhiều tháng rao bán mà không tìm được khách hàng cho mức giá ban đầu.

Anh Hải cho biết rằng vào năm 2021, anh đã mua một lô đất thổ cư diện tích 210 m2 tại TP Bà Rịa với giá 6,7 tỷ đồng, với kế hoạch "lướt sóng" để thu lợi nhuận. Tuy nhiên, vào cuối năm 2022, khi thị trường đất nền trở nên khó khăn, anh đã có ý định bán nhưng bên mua lại yêu cầu giảm giá mạnh, chỉ còn 5 tỷ đồng. Do khoản vay không lớn, anh đã cố gắng "gồng" trong suốt hai năm qua. Gần đây, với nhu cầu vốn và sự hồi phục của thị trường, anh quyết định 판매 lại lô đất.

Mặc dù anh rao bán giá gốc, nhưng bên mua chỉ sẵn sàng trả 6 tỷ đồng. Sau nhiều tháng thương thảo, cuối cùng anh quyết định bán với giá 6,3 tỷ đồng. "Sau 3 năm đầu tư, cuối cùng tôi phải bán dưới giá vốn", anh Hải chia sẻ.

Tương tự, chị Hồ Thị Kim Xuân từ quận Tân Bình, TP HCM, cũng đang tìm cách bán lô đất 150 m2 tại TP Biên Hòa, Đồng Nai sau nhiều năm chịu áp lực lãi suất ngân hàng để giữ đất chờ tăng giá.

Chị kể rằng lô đất này mua vào năm 2021 với giá 3,8 tỷ đồng, trong đó chi phí vay là hơn 1 tỷ đồng. Đầu năm 2022, đất của chị được định giá 4,5 tỷ đồng, nhưng đến tháng 9 cùng năm đã giảm xuống còn 3 tỷ đồng.

"Trong quý III năm nay, vì áp lực tài chính và cần tiền để xoay xở, tôi rao bán hòa vốn nhưng không thành công, cuối cùng phải chấp nhận bán ở mức 3,5 tỷ đồng, lỗ 300 triệu so với giá mua", chị cho biết.

Ngoài hai trường hợp trên, nhiều nhà đầu tư đã mua đất nền trong giai đoạn 2019-2021 (thời gian thị trường sôi động) vẫn chưa thể thoát hàng hòa vốn khi phân khúc này phục hồi chậm.

Theo báo cáo từ Hội môi giới bất động sản Việt Nam, trong quý III, cả nước có gần 103.000 sản phẩm đất nền được giao dịch thành công, tăng 12,8% so với cùng kỳ năm trước nhưng giảm 18% so với quý trước. So với giai đoạn trước dịch Covid-19, thanh khoản của đất nền vẫn ở mức thấp. Mặc dù giá đất trong 9 tháng đầu năm có xu hướng tăng từ 10-15% so với cùng kỳ, nhưng vẫn thấp hơn so với hai năm trước đó.

Các đơn vị nghiên cứu thị trường cũng chỉ ra rằng quá trình phục hồi của đất nền chậm hơn dự kiến, với tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung đạt chỉ 5-10%. Dù giá đã tăng thêm từ 10-20% so với mức cắt lỗ năm 2023, vẫn chưa trở lại giá trước năm 2022.

Theo DKRA Group, trong ba quý đầu năm, giá đất nền sơ cấp phía Nam duy trì ổn định, trong khi giá thứ cấp tăng 10-15%, nhưng so với giai đoạn 2019-2021 vẫn giảm khoảng 15%. "Các giao dịch thành công đều có giá thấp hơn 10-20% so với mức mua vào", DKRA nhận xét.

Chuyên gia bất động sản Đoàn Quốc Duyệt, Giám đốc Công ty bất động sản Tín Thành, cho biết phân khúc đất nền đang ở đầu giai đoạn phục hồi và khó khăn lớn nhất là lấy lại niềm tin cũng như tăng tính thanh khoản. Sau thời gian dài ảm đạm, người mua thường thong thả hơn, chờ đợi dấu hiệu thị trường có sự tăng trưởng bền vững, trong khi các nhà đầu tư vẫn hy vọng giá đất tiếp tục giảm, đặc biệt là ở phân khúc đất nông nghiệp.

"Các dấu hiệu sốt đất vừa qua chỉ mang tính cục bộ ở một số địa phương phía Bắc, trong khi phần lớn thị trường này vẫn trì trệ", ông Duyệt cho hay.

Xét về việc nhà đầu tư đất nền nên tiếp tục nắm giữ hay thoát hàng, ông Đoàn Quốc Duyệt cho rằng điều này phụ thuộc vào tình hình tài chính cá nhân và giá trị bất động sản đang sở hữu. Nếu đang phải đối phó với áp lực tài chính hay nợ nần, nhà đầu tư không nên cố giữ vì có thể phải chờ ít nhất 6 tháng tới mới có dấu hiệu tích cực. Ngược lại, nếu có tài chính ổn định và đang nắm giữ bất động sản có vị trí tiềm năng, họ nên tiếp tục giữ vì đây vẫn là kênh đầu tư lâu dài hiệu quả.

Theo ông Đoàn Quốc Duyệt, đất nền vẫn là một lựa chọn đầu tư hấp dẫn nhờ vào sự phát triển đô thị, hạ tầng giao thông và kinh tế. Sự thay đổi trong bảng giá đất mới cùng những quy định hạn chế phân lô bán nền sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường đất nền, nhiều khả năng thiết lập mặt bằng giá mới khi nguồn cung ngày càng hạn chế. Tuy nhiên, điểm mạnh của phân khúc này là giá cả phải chăng và dễ tiếp cận. Nếu giá đất tăng quá cao, xu hướng đầu tư có thể chuyển sang các thị trường tiềm năng với chi phí đầu tư thấp hơn.

Chuyên gia Nguyễn Hòa Hiệp dự đoán rằng xu hướng đầu tư đất nền sẽ dần chuyển dịch về những vùng có tốc độ phát triển kinh tế tốt, hạ tầng đồng bộ và giá cả còn thấp. Từ quý II/2025, thị trường bất động sản trong các tỉnh thành, đặc biệt là phân khúc đất nền, có thể đạt được thanh khoản tốt hơn và sôi động hơn. Khả năng tăng giá đất nền vẫn có cơ sở, tuy nhiên không nên kỳ vọng vào sự quay lại của những cơn sốt đất hay đợt tăng mạnh 40-50% trong ngắn hạn.

"Chính phủ đang thực hiện nhiều chính sách nhằm ngăn chặn tình trạng lãng phí tài nguyên đất đai, đầu cơ và đẩy giá đất nền lên cao. Vì vậy, rất khó để theo kịp sự biến động giá đất mới hay quy định cấm phân lô làm sốt đất", ông Hòa chia sẻ.

Đối với những nhà đầu tư muốn tham gia vào thị trường này, chuyên gia khuyên cần chú ý đến những thông tin tích cực từ bảng giá đất mới, có thể dẫn đến việc xuất hiện các cơn sốt đất cục bộ tại một số khu vực. Nhà đầu tư cần thận trọng trong việc theo dõi và tính toán kỹ lưỡng trước khi đầu tư, ưu tiên chọn những sản phẩm bất động sản có pháp lý rõ ràng, xem xét quy hoạch hạ tầng và kế hoạch sử dụng đất của địa phương. Cuối cùng, cần đặt kỳ vọng về lợi nhuận ở mức hợp lý để dễ dàng kiểm soát.