Nguồn cung bất động sản hạng sang gấp hơn chục lần 5 năm trước

Phân khúc bất động sản hạng sang hiện chiếm khoảng 25% tổng nguồn cung trên toàn thị trường, gấp nhiều lần so với 5 năm trước đây.

Mới đây, báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) về phân khúc này cho thấy số lượng dự án thuộc lĩnh vực cao cấp (được định giá từ 80 triệu đồng mỗi m2) đang gia tăng nhanh chóng tại các đô thị loại I, đặc biệt ở Hà Nội và TP HCM. Trong 9 tháng đầu năm, phân khúc bất động sản hạng sang nắm giữ khoảng 25% nguồn cung, trong khi giai đoạn 2019-2020, tỷ lệ này chỉ dừng lại ở mức khoảng 11%.

Theo báo cáo, “Nhà hạng sang đang thay thế phân khúc căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng mỗi m2) mà đã biến mất trên thị trường trong quý vừa qua”.

Ngoài ra, dữ liệu cho thấy, nếu bao gồm cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, đến quý III, căn hộ bình dân chỉ còn khoảng 1% trong tổng nguồn cung, trong khi căn hộ trung cấp (giá 35-55 triệu đồng mỗi m2) chiếm 32%, cao cấp (từ 55-80 triệu đồng mỗi m2) chiếm 45%, và hạng sang cùng siêu sang (từ 80 triệu đồng mỗi m2 trở lên) nắm giữ 22%. Trước đây, 5 năm, phân khúc này chỉ chiếm từ 2-5% tổng nguồn cung.

Theo thông tin, nếu chỉ tính riêng nguồn cung mới, tỷ lệ căn hộ hạng sang và siêu sang hiện đã vượt 80%. Tại Hà Nội, hơn 67% hàng hóa mới chào bán thuộc loại hình hạng sang, trong khi con số này tại TP HCM là 50%.

Hà Nội đang trở thành trung tâm phát triển bất động sản hạng sang. Theo nghiên cứu nếu năm 2022, tỷ lệ căn hộ cao cấp và hạng sang chỉ dao động quanh mức 36%, thì đến quý III năm nay, phân khúc này đã chiếm tới 100% thị trường căn hộ mới tại Hà Nội (gồm 82% cao cấp và 18% hạng sang). Ngược lại, căn hộ bình dân đã “mất tích” trên thị trường sơ cấp.

TP HCM cũng ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ về số lượng căn hộ hạng sang. Trong giai đoạn 2017-2018, tỷ lệ căn hộ xa xỉ (trên 100 triệu đồng mỗi m2) chỉ chiếm từ 1-2% nguồn cung. Tuy nhiên, từ năm 2021, tỷ lệ này đã tăng lên trong khoảng 39-50% tổng số sản phẩm nhà ở trên địa bàn. Hiện nay, giá bán sơ cấp trung bình cho căn hộ tại TP HCM đã lên tới hơn 80 triệu đồng mỗi m2, với một số khu vực như TP Thủ Đức gần chạm ngưỡng 100 triệu đồng mỗi m2. Do đó, hầu hết sản phẩm mở bán trong quý vừa qua đều là bất động sản hạng sang và siêu sang.

Theo ông Nguyễn Trường Anh, Trưởng bộ phận nghiên cứu của công ty Knight Frank Việt Nam, sự bùng nổ của phân khúc bất động sản hạng sang là do Việt Nam đang nằm trong nhóm quốc gia phát triển với tiềm năng vượt bậc. Sự gia tăng mạnh mẽ về GDP cùng với sự mở rộng của tầng lớp người giàu đã góp phần không nhỏ vào sự phát triển này.

Ông cũng dẫn chứng từ báo cáo của New World Wealth (Nam Phi) và Henley & Partners (Thụy Sĩ), cho thấy tốc độ tăng trưởng số lượng triệu phú USD tại Việt Nam là nhanh nhất thế giới trong giai đoạn 2013-2023, với dự dự đoán sẽ tăng gấp đôi trong thập kỷ tới. Sự gia tăng tầng lớp trung lưu và thượng lưu kéo theo nhu cầu về những sản phẩm bất động sản hạng sang.

Bên cạnh đó, nhu cầu về bất động sản hạng sang tại Việt Nam sẽ tiếp tục đà tăng nhờ vào sự quan tâm từ nhóm nhà đầu tư Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc và cộng đồng kiều bào trong việc sở hữu căn hộ. Họ đặc biệt chú ý đến các cải cách liên quan đến quyền sở hữu bất động sản dành cho người nước ngoài, tạo ra một môi trường đầu tư thuận lợi hơn. Sự phát triển của các dự án hạ tầng như cao tốc, metro và sân bay cũng đang cải thiện khả năng kết nối, làm tăng giá trị bất động sản tại những khu vực đô thị mới nổi.

Thêm vào đó, Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, sự hấp dẫn của phân khúc này phản ánh qua tính ổn định trong khả năng sinh lời. Giá trị bất động sản hạng sang chỉ có xu hướng tăng và hiện nay, mức giá căn hộ này tại Việt Nam đã tiệm cận giá thế giới, dao động từ 130-180 triệu đồng mỗi m2. Mặc dù không phải là sản phẩm đáp ứng cho số đông, nhưng thanh khoản của thị trường hạng sang vẫn rất khả quan. Tỷ lệ hấp thụ của loại hình này trong 9 tháng qua đạt 64%.

“Nhiều khách hàng sẵn sàng chi thêm tiền để có được những sản phẩm hạng sang hạn chế hoặc có vị trí đắc địa trong dự án,” VARS nêu rõ.

Ông Đinh Minh Tuấn, chuyên gia BĐS khu vực phía Nam, cho biết lượng người tìm mua chung cư hạng sang, siêu sang trong năm nay có chiều hướng gia tăng mạnh mẽ. Điều này không chỉ diễn ra ở TP HCM hay Hà Nội mà còn lan rộng ra các đô thị ngoại vi như Hưng Yên, Hải Phòng, Bình Dương, Đồng Nai… Trong đó, Hà Nội dẫn đầu với tỷ lệ người tìm kiếm loại hình bất động sản này chiếm 43%, trong khi TP HCM đạt 33%.

Dự đoán về xu hướng phát triển sắp tới, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhận định lợi nhuận sẽ tiếp tục là yếu tố chính thúc đẩy các nhà đầu tư và phát triển dự án chú trọng nhiều hơn đến phân khúc này. Việc phát triển các dự án bình dân và trung cấp sẽ gặp khó khăn trong việc đảm bảo lợi nhuận cho chủ đầu tư, nhất là khi chi phí tài chính và đất đai tăng cao trong thời gian gần đây. Do đó, các doanh nghiệp đang hướng tới phân khúc có khả năng đảm bảo lợi nhuận tốt hơn.

Bên cạnh đó, ông Đinh Minh Tuấn cũng dự đoán rằng xu hướng phát triển bất động sản hạng sang và siêu sang sẽ không chỉ tập trung vào những khu vực trung tâm mà sẽ mở rộng ra các vùng lân cận. Trong vài năm qua, khi quỹ đất tại trung tâm ngày càng hiếm, phân khúc này đang dần lan ra các khu vực lân cận, nơi có không gian phát triển lớn hơn, trở thành một xu hướng tất yếu. Cùng với điều đó, các yêu cầu về chất lượng, tiêu chí xanh và dịch vụ tiện ích sẽ ngày càng khắt khe hơn.

Các dự án đại đô thị hiện đang hình thành và phát triển tại những vị trí chiến lược ven sông, với giao thông kết nối thuận lợi, môi trường sống trong sạch, cùng với cơ sở hạ tầng và tiện ích từ cao cấp như trung tâm thương mại, nhà hàng, bệnh viện, trường học quốc tế sẽ tiếp tục là điểm nhấn trong phân khúc bất động sản hạng sang.