Giá chung cư ngoại thành Hà Nội đã tăng từ 40 lên 80 triệu đồng/m2: Dự báo giá tiếp tục tăng, nhưng tốc độ tăng có thể chậm lại

Mặc dù giá căn hộ tại thị trường sơ cấp và thứ cấp đã có sự gia tăng mạnh mẽ, bao gồm cả các dự án cũ, các chuyên gia vẫn nhận định rằng trong thời gian tới, giá chung cư có khả năng tiếp tục tăng, dù tốc độ gia tăng có thể chậm lại do nhu cầu mua bán có dấu hiệu giảm nhiệt.

Theo các nghiên cứu về giá chung cư qua các giai đoạn lịch sử, từ 2000 đến 2010, giá chung cư tại Hà Nội nằm trong khoảng 10 - 20 triệu đồng/m2; giai đoạn 2010 - 2020 giá tăng lên từ 20 - 50 triệu đồng/m2 và sau 2020 đến nay, giá đã vọt lên đáng kể, dao động từ 50 - trên 100 triệu đồng/m2 tùy từng khu vực.

Trong bối cảnh giá chung cư đang gia tăng, nhiều ý kiến cho rằng xu hướng này sẽ tiếp tục kéo dài. Tại buổi Hội thảo về thị trường căn hộ Hà Nội, các chuyên gia đã có những phân tích xoay quanh vấn đề này.

PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho biết năm 2024 là thời điểm mà phân khúc chung cư Hà Nội ghi nhận mức tăng giá vượt bậc. Dữ liệu từ các báo cáo thị trường cho thấy, từ mức trung bình khoảng 40 triệu đồng/m2 năm 2022, giá đã nhảy vọt lên hơn 70 triệu đồng/m2 vào cuối quý III/2024. Thị trường hiện tại không còn xuất hiện dự án nào có giá dưới 60 triệu đồng/m2, với nhiều dự án tầm trung đã vượt mốc 100 triệu đồng/m2.

Trong giai đoạn nóng sốt hiện tại, giá căn hộ có thể tăng theo ngày hoặc theo tuần. Điều đáng chú ý là mặc dù giá tăng cao, thanh khoản vẫn duy trì tốt với đông đảo người mua.

Ông Thịnh nhìn nhận rằng điều này cho thấy tâm lý thị trường Hà Nội đang chuyển biến tích cực đáng ngạc nhiên. Nhu cầu mua nhà để ở hoặc đầu tư, đã bị dồn nén trong thời gian dài, hiện đang có cơ hội bùng nổ khi có nhiều yếu tố làm hồi phục lại niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư. Nhu cầu gia tăng, trong khi nguồn cung vẫn khan hiếm, đã dẫn đến sự gia tăng giá mạnh mẽ.

Từ quan điểm kinh tế và qua quan sát thị trường, ông Thịnh cho rằng trong thời gian tới, bất động sản sẽ khó có khả năng điều chỉnh giảm. Tuy nhiên, đà tăng giá đã giảm bớt, và thị trường đang hướng tới ổn định hơn, không còn tình trạng sốt giá như trước đây. Mặc dù nguồn cung sơ cấp đã được cải thiện, tình trạng khan hiếm vẫn còn tồn tại chủ yếu ở phân khúc cao cấp và hạng sang trên 100 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý là mức giá "mềm" hiện tại dao động từ 60 - 70 triệu đồng/m2, xuất phát từ một số dự án mới được tái khởi động, chủ yếu nằm ở những khu vực trước đây ít người biết đến. Trong bối cảnh này, dòng tiền đầu tư có xu hướng chuyển dịch từ những khu vực có giá cao để tìm kiếm các khu vực có giá cả cạnh tranh hơn và nhiều tiềm năng tăng trưởng còn lại.

Ông Nguyễn Văn Ngọc, Chủ tịch HĐQT, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Tập đoàn RB cũng đưa ra quan điểm như sau: giá trị sử dụng thực tế của chung cư ở Hà Nội (dùng để ở hoặc cho thuê) đã ghi nhận mức tăng mạnh trong những năm gần đây. Ngay cả các khu vực như Đông Anh hay Hoài Đức, mặc dù thuộc ngoại thành, cũng cho thấy sự tăng trưởng từ 30 - 40 triệu đồng/m2 lên tới 70 - 80 triệu đồng/m2.

Theo đó, ông Ngọc nhấn mạnh rằng một số yếu tố gây áp lực lên giá bất động sản bao gồm: bảng giá đất mới làm tăng giá giao dịch; chi phí vật liệu xây dựng gia tăng; cùng với việc các chủ đầu tư cải thiện các tiện ích để đáp ứng nhu cầu của người tiêu dùng.

Ông Ngô Hữu Trường, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, cũng đã chỉ ra những yếu tố chính thúc đẩy sự gia tăng giá bất động sản.

Đầu tiên, thời gian hoàn thiện pháp lý kéo dài khiến cho quy trình phê duyệt dự án ở Việt Nam thường gặp khó khăn và mất nhiều thời gian, từ việc giải phóng mặt bằng cho đến hoàn tất các thủ tục pháp lý, dẫn đến gia tăng chi phí đầu tư và điều này đẩy giá bán bất động sản lên cao.

Thứ hai, theo quy định hiện hành, giá đấu thầu đất phải theo giá thị trường, từ đó giá trị đầu vào của các dự án ngày càng cao, kéo theo chi phí bất động sản tăng.

Thứ ba, sự ảnh hưởng từ lạm phát và tỷ giá; dù lạm phát tại Việt Nam được kiểm soát tương đối tốt, nhưng sự gia tăng giá vàng và USD so với VND vẫn tạo áp lực lên giá bất động sản vì nhiều nhà đầu tư coi những tài sản này là cơ sở tích lũy giá trị.

Chính vì lý do này, ông Trường cho rằng việc giảm giá bất động sản trong thời gian tới là điều rất khó khăn.

Dự báo về xu hướng giá trong tương lai, ông Ngọc cũng bày tỏ quan điểm rằng giá bất động sản tại Việt Nam có thể vẫn tiếp tục tăng, tuy nhiên, tốc độ gia tăng sẽ chậm lại do sức mua có dấu hiệu giảm. Nguyên nhân bao gồm: nguồn cung mới bị hạn chế do phải mất thêm thời gian để xử lý các vướng mắc pháp lý, và mức giá mới cao đã làm tăng chi phí giao dịch và đầu tư.