Quy trình & thủ tục mua bán căn hộ chung cư chưa có sổ hồng

(12/10/2020)

Theo khoản 2 điều 118 Luật nhà ở năm 2014, khi mua bán căn hộ chung cư chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) thì người dân hoàn toàn có thể chuyển nhượng bất động sản đó cho người khác theo quy định của pháp luật.

Hiện tại có 2 hình thức phổ biến trong mua bán căn hộ không sổ hồng: Thứ nhất: Người dân mua căn hộ từ trực tiếp chủ đầu tư dự án; thứ hai: Mua bán qua 1 người khác là chủ sở hữu căn hộ (giao dịch thứ cấp) nhưng chưa nộp hồ sơ làm giấy chứng nhận cho cơ quan có thẩm quyền. Quy trình giao dịch cho từng trường hợp, cụ thể như sau: 

Trường hợp 1: Mua căn hộ từ trực tiếp Chủ đầu tư

Bước 1: Hai bên ký thỏa thuận và Hợp đồng mua bán căn hộ. Hợp đồng này sẽ do các bên thỏa thuận và phải đảm bảo được các nội dung được quy định tại điều 121 Luật nhà ở 2014.

Hồ sơ làm thủ tục mua căn hộ gồm:

  • CMND hoặc thẻ căn cước công dân, hộ chiếu còn giá trị (bản chính)
  • Giấy đăng ký kết hôn (trường hợp đã có gia đình) hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân (người chưa có gia đình)
  • Biên lai, phiếu thu thanh toán số tiền đã thanh toán theo thỏa thuận ký HĐMB 

Bước 2: Bên mua có nghĩa vụ thanh toán số tiền đã thoả thuận trong hợp đồng đúng tiến độ. Sau khi thanh toán xong, căn cứ vào thời gian ký kết trên Hợp đồng, chủ đầu tư dự án (bên bán) có nghĩa vụ bàn giao nhà cho bên mua.

Bước 3: Theo khoản 7 điều 26 Luật nhà ở 2014 quy định: “Trong thời gian 50 ngày, kể từ ngày nhận bàn giao nhà hoặc kể thời điểm bên mua thanh toán đủ số tiền theo thoả thuận bên bán nhà (chủ đầu tư) phải làm thủ tục đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) cho người mua".

Nhìn chung, khi mua căn hộ từ trực tiếp chủ đầu tư thủ tục mua bán & sang tên khá đơn giản. Tuy nhiên, người mua cần lưu ý lựa chọn các dự án có pháp lý đảm bảo từ chủ đầu tư uy tín đảm bảo có đủ năng lực triển khai hoàn thành dự án đúng tiến độ.

Có thể bạn quan tâm: Hồ sơ pháp lý dự án gồm những giấy tờ gì?

Trường hợp 2: Mua bán căn hộ qua người khác nhưng chưa làm hồ sơ cấp giấy chứng nhận (sổ hồng)

- Bước 1: Bên mua và bên bán thống nhất ký văn bản chuyển nhượng HĐMB theo quy định pháp luật. Nếu bên bán không phải là đại diện doanh nghiệp có chứng năng về kinh doanh bất động sản thì văn bản mua bán căn hộ phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.

Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ

Hồ sơ công chứng, gồm:

- Văn bản chuyển nhượng HĐMB căn hộ (07 bản chính): 01 ban bên mua lưu, 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, 03 bản bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế.

- Hợp đồng mua bán căn hộ bản gốc đã ký với chủ đầu tư dự án chung cư đó; trong trường hợp chuyển nhượng lần 2 trở đi phải kèm theo văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng trước đó.

- Sao y công chứng giấy tờ tùy thân:CMND hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu còn thời hạn.

- Một số giấy tờ khác: Đăng ký kết hôn, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân; hóa đơn, biên lai, phiếu thu cho các đợt đã đóng tiền.

Bước 2: Nộp thuế, phí, lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ

Sau khi làm thủ tục công chứng, theo nội dung đã thoả thuận trong hợp đồng thì một bên phải đi làm thủ tục kê khai, nộp thuế tại cục thuế. Thông thường, bên bán sẽ là bên phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, các bên có thể thoả thuận bên nào sẽ nộp và làm các thủ tục liên quan.

Bước 3: Bên mua căn hộ nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng HĐMB căn hộ

Bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận bao gồm:  

- Văn bản chuyển nhượng HĐMB căn hộ (04 bản chính), trong đó 01 bản của bên chuyển nhượng lưu giấy tờ

- Bản gốc hợp đồng đã ký với chủ đầu tư xây dựng dự án trước đó.

- Biên lai nộp thuế về việc chuyển nhượng HĐMB hoặc giấy tờ chứng minh được miễn thuế theo quy định pháp luật.

- Bản sao CMND/thẻ căn cước, hộ chiếu còn thời hạn (công chứng).

Sau khi nhận được văn bản đề nghị xác nhận HĐMB, chủ đầu tư có thời gian 05 ngày để bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ bao gồm: 02 văn bản xác nhận của chủ đầu tư về chuyển nhượng HĐMB căn hộ, bản chính HĐMB đã ký với chủ đầu tư dự án đó và bản gốc văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng trước, biên lai nộp thuế về việc chuyển nhượng căn hộ theo quy luật pháp luật hiện hành.

Bước 4: Hoàn tất chuyển nhượng hợp đồng mua bán, bên mua có quyền được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hay còn gọi là sổ hồng theo quy định về luật đất đai.

Quy định cấp sổ hồng chung cư mới nhất