Kinh Bắc (KBC) dự kiến thu về 7.000 tỉ đồng nhờ quỹ đất còn lại tại các khu công nghiệp hiện hữu

Theo báo cáo gần đây từ VBCS, Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (Mã: KBC) đang sở hữu một quỹ diện tích đất thương phẩm dồi dào phục vụ cho việc cho thuê, bao gồm các khu công nghiệp Quang Châu mở rộng, Tân Phú Trung và Nam Sơn Hạp Lĩnh.

Khu vực bất động sản công nghiệp của KBC dự kiến sẽ thu về 7.000 tỷ đồng. Hiện tại, diện tích đất dành cho thuê đến từ KCN Quang Châu mở rộng, KCN Tân Phú Trung và KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh. Vào tháng 01.2024, UBND huyện Tiên Du đã phê duyệt Quyết định số 657/QĐ-UBND, cho phép đưa 55 ha đất tại Khu công nghiệp Nam Sơn Hạp Lĩnh vào kế hoạch sử dụng đất năm 2024, tạo điều kiện cho KBC tăng cường tỷ lệ lấp đầy trong khu vực này.

Tính đến hết quý 3/2024, diện tích đất đã đạt được các thỏa thuận ghi nhớ (MOU) cho thuê lên tới 34 ha, mặc dù vẫn chưa tiến hành bàn giao. Cụ thể, có 6 ha tại KCN Quang Châu mở rộng, 3 ha ở KCN Tân Phú Trung và 25 ha tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh. Dựa trên tốc độ cho thuê hiện tại, VCBS dự đoán quỹ đất cho thuê của KBC sẽ đạt khoảng 49 ha trong cả năm 2024. Trong đó, 27 ha có khả năng được bàn giao và dự kiến sẽ mang lại doanh thu khoảng 1.147 tỷ đồng trong thời gian cuối năm 2024 và đầu năm 2025.

Tuy nhiên, quỹ đất còn lại từ các khu công nghiệp đã hoàn tất pháp lý hiện gặp phải hạn chế do tỷ lệ lấp đầy trung bình đã đạt 70%. VCBS đánh giá rằng KBC sẽ cần thêm thời gian để khắc phục một số rào cản pháp lý trước khi tiếp tục việc bàn giao.

Đối với KCN Tân Phú Trung, KBC vẫn còn khoảng 80 ha đất thương phẩm. Tuy nhiên, khâu giải phóng mặt bằng gặp khó khăn lớn do chưa đạt được sự nhất trí về giá đền bù và phải chờ bảng giá đất cụ thể từ UBND tỉnh.

KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh theo Quyết định số 227/QĐ-TTg đã được điều chỉnh một số chỉ tiêu sử dụng đất đến năm 2025, tăng từ 4.760 ha lên 5.540 ha. Điều này tạo điều kiện quan trọng cho việc đưa ra diện tích còn lại vào sử dụng. Tuy nhiên, việc phân bổ các chỉ tiêu sử dụng đất cụ thể cho các huyện trực thuộc vẫn cần thêm thời gian.

Mặc dù vậy, khi pháp lý được giải quyết, KBC sẽ tìm kiếm đối tác cho thuê thuận lợi, nhờ vào vị trí của Bắc Ninh – một trung tâm công nghiệp sản xuất công nghệ cao rất hấp dẫn, trong bối cảnh nguồn cung đất còn hạn chế, từ đó tạo ra lợi thế cạnh tranh cho doanh nghiệp với quỹ đất sẵn có như KBC. Đặc biệt, KCN Tân Phú Trung có vị trí gần các tuyến giao thông quan trọng như Quốc lộ 22 và cao tốc TP.HCM – Trung Lương, điều này sẽ tối ưu hóa quy trình vận chuyển hàng hóa.

Về các dự án có tiềm năng phát triển lâu dài, tất cả các KCN của Kinh Bắc đều nằm ở những địa điểm hấp dẫn của các tỉnh có sức hút đầu tư cao như Hải Phòng và TP.HCM. Trong số đó, KCN Tràng Duệ 3 là một trong những động lực chính cho sự phát triển dài hạn của Kinh Bắc. Nằm trong khu kinh tế Đình Vũ - Cát Hải, KCN này sẽ gia tăng khả năng thu hút khách hàng nhờ vào việc kết nối chuỗi cung ứng và sở hữu hạ tầng hoàn chỉnh.

Dự kiến, trong năm 2024, KCN Tràng Duệ 3 sẽ hoàn tất công tác giải phóng mặt bằng đối với 200 ha đất và sẵn sàng cho thuê ngay sau khi được phê duyệt. Công ty đã ký thỏa thuận cho thuê hơn 100 ha, với mức giá dự kiến từ 130 - 140 USD/m2, trong đó hãng LG Display có thể thuê 80ha. Kinh Bắc đang trong giai đoạn cuối cùng của việc hoàn thiện thủ tục pháp lý và dự kiến sẽ nhận phê duyệt chủ trương đầu tư trong năm 2025.

Sau khi hoàn tất các thủ tục pháp lý, VCBS ra dự đoán rằng Kinh Bắc sẽ ghi nhận doanh thu khoảng 3.500 tỷ đồng từ 100 ha đã ký cho KCN Tràng Duệ 3 trong năm 2025. Phần diện tích còn lại có khả năng cho thuê với mức giá cao hơn khoảng 10 - 15% so với mức giá đã ký MOU trước đó.

Ngoài KCN Tràng Duệ 3, KBC cũng đang tích cực mở rộng quỹ đất tại các tỉnh miền Nam, đặc biệt là huyện Cần Giuộc, Long An với KCN Lộc Giang và KCN Tân Tập, có tổng diện tích đất thương phẩm đạt lần lượt 326 ha và 461 ha. Cả hai KCN này đều đã được phê duyệt chủ trương đầu tư và quy hoạch 1/2000, với kỳ vọng trở thành nguồn cung quan trọng sau khi KBC bàn giao toàn bộ diện tích của KCN Tân Phú Trung.

VCBS cũng nhận xét rằng nguồn thu từ việc chuyển nhượng bất động sản có thể đến từ các dự án nhà ở xã hội. Mặc dù tỷ suất lợi nhuận không cao (khoảng 10%), việc triển khai những khu nhà ở này sẽ giúp Kinh Bắc duy trì hoạt động và dòng tiền trong thời kỳ tiến độ pháp lý của các dự án khu đô thị còn gặp khó khăn. Đồng thời, điều này cũng giúp hoàn thiện cơ sở hạ tầng cho các KCN nhằm thu hút lao động và tăng sức hấp dẫn với các nhà đầu tư nước ngoài.

Tuy nhiên, VCBS nhấn mạnh rằng Kinh Bắc cần thêm thời gian để hoàn thiện các thủ tục pháp lý. Khu đô thị Phúc Ninh đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng, nhưng vẫn đang trong giai đoạn tiếp nhận đặt cọc mà chưa tiến hành bàn giao. Hiện tại, tiến độ pháp lý vẫn gặp khó khăn và dự đoán việc bàn giao sẽ bị lùi lại sau năm 2025.

Đối với Khu đô thị Tràng Duệ, vẫn còn 15 căn biệt thự chưa ghi nhận doanh thu do chưa đáp ứng đủ điều kiện pháp lý để mở bán. Dự kiến, việc hoàn thành các thủ tục pháp lý có thể sẽ được lùi sang năm 2025.

Khu đô thị Tràng Cát đã nhận tiền đặt cọc 5.650 tỷ đồng dành cho hoạt động môi giới từ CTCP Du lịch Sài Gòn – Hàm Tân, thời gian hoàn trả tiền đặt cọc là ngày 20/9/2025 nếu không triển khai được dự án. Do còn tồn đọng một số thủ tục pháp lý cần phải hoàn thiện, hiện tại dự án gần như chưa có công trình hạ tầng được triển khai xây dựng. VCBS nhận định rằng việc triển khai kinh doanh trong năm nay là không khả thi, và nhiều khả năng kế hoạch kinh doanh sẽ phải lùi sang cuối năm 2025, khi các văn bản pháp luật hướng dẫn về việc xác định giá đất được ban hành.

Dựa trên các phân tích, VCBS dự báo doanh thu và lợi nhuận ròng của Kinh Bắc trong năm 2024 sẽ lần lượt đạt 2.639 tỷ đồng (giảm 53%) và 535 tỷ đồng (giảm 74%) so với năm 2023. Sang năm 2025, doanh thu và lợi nhuận ròng dự kiến đạt khoảng 4.748 tỷ đồng và 1.662 tỷ đồng.