Nhà đầu tư cần cẩn trọng với trái phiếu bất động sản

Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) cảnh báo về những rủi ro vỡ nợ liên quan đến thị trường bất động sản, sau khi lượng trái phiếu doanh nghiệp có dấu hiệu tăng vọt. 

Xét tới quý III/2022, Việt Nam bắt đầu hoạt động với tổng giá trị phát hành đạt gần 2,5 triệu tỷ đồng, cùng hơn 5.000 đợt phát hành. Giữ vai trò quan trọng giúp cung ứng vốn cho nền kinh tế. Hiện tại, quy mô thị trường đã tăng mạnh 140 lần lên hơn 1,6 triệu tỷ đồng, tương đương gần 18,3% GDP.

Trái phiếu bất động sản có dấu hiệu mất kiểm soát

KBS cho rằng, số lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp giai đoạn này có dấu hiệu tăng đột biến trong Đánh giá giai đoạn 2019 – 2021. Chỉ tính riêng 3 năm vừa qua, giá trị phát hành đã đạt đến gần 1,6 triệu tỷ đồng, chiếm 64% tổng lượng phát hành từ 2005 - 2022. Do đó, điều này khiến quy mô GDP tăng từ mức 7,3% lên gần 18,9% trong năm 2021.

Trong báo cáo nêu rõ, nhóm bất động sản và ngân hàng chiếm tỷ trọng cao nhất trong cơ cấu phát hành, lần lượt chiếm 65% về giá trị và 60% về số lượng các đợt phát hành. 

Trái phiếu bất động sản có dấu hiệu mất kiểm soát

Về lãi suất, các nhóm bất động sản có mức lãi suất bình quân cao nhất so với các nhóm ngành khác, đạt quanh mức 10,9% với kỳ hạn 3 năm. Bên cạnh đó, việc các doanh nghiệp đẩy mạnh phát hành trái phiếu trong giai đoạn trên làm gia tăng áp lực đáo hạn vào năm 2022 - 2026. 

Đại diện KBSV lý giải, cho rằng các doanh nghiệp bất động sản trở nên tích cực phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong giai đoạn 2018 – 2021 do khó tiếp cận vốn vay từ hệ thống ngân hàng, sau khi Ngân hàng Nhà nước nêu rõ chủ trương giám sát chặt chẽ tín dụng bất động sản, và việc thông qua việc ban hành các quy định, thông tư mới.

Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp bất động sản không đáp ứng đủ điều kiện vay vốn của ngân hàng nên đã lựa chọn chuyển sang phát hành trái phiếu với mức lãi suất cao, thậm chí còn không yêu cầu tài sản đảm bảo và chịu giám sát hoạt động giải ngân tiền như khi vay ngân hàng.

Thị trường tiềm ẩn rủi ro

Đứng trước bối cảnh lãi suất tiết kiệm liên tục giảm từ đầu năm, trái phiếu doanh nghiệp trở thành kênh đầu tư hấp dẫn khi xem xét, đánh giá về khả năng sinh lời. Ngoài ra, một số doanh nghiệp bất động sản còn huy động vốn trái phiếu với lãi suất trên 10% mỗi năm. Nếu so với mặt bằng lãi suất huy động trong giai đoạn hiện nay, mức lợi suất này gần đạt gấp đôi.

Thị trường tiềm ẩn rủi ro

Ngoài ra, nhu cầu tìm kiếm kênh đầu tư có lãi suất cố định để trú ẩn trong thời gian dịch bệnh phức tạp cũng tăng lên khi các kênh đầu tư khác như vàng, USD hay chứng khoán có dấu hiệu chững lại. Cả KBSV lẫn SSI Research đều nhận định rằng nhà đầu tư cần cẩn trọng trước bài toán lãi suất cao của trái phiếu bất động sản. Bởi thị trường tại Việt Nam tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Tuy nhiên, mặc dù được dự báo sẽ còn tăng nhiệt nhờ lợi suất cao, nhưng kênh trái phiếu cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Đây cũng là nguyên nhân chính khiến Bộ Tài chính nhiều lần phải đưa ra cảnh báo cho các nhà đầu tư vừa và nhỏ khi tham gia thị trường này. Thống kê số lượng nhà đầu tư cá nhân cho thấy sự tăng vọt trong nửa đầu năm, lên tới 27%.

Bên cạnh đó, câu chuyện phát hành trái phiếu bất động sản luôn là đề tài nóng trong bối cảnh ngân hàng Nhà nước đang tăng hệ số rủi ro đối với lĩnh vực cho vay bất động sản. 

Vì vậy, nhằm đảm bảo nguồn vốn tài trợ và phát triển dự án, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản đã tìm đến kênh trái phiếu với số lượng phát hành ngày một gia tăng.

Do dó, để thị trường trái phiếu phát triển lành mạnh, minh bạch và trở thành kênh huy động vốn cho các doanh nghiệp, các cơ quan quản lý cần đưa ra những giải pháp cần thiết, nhằm thúc đẩy thị trường phát triển tốt, mạnh, chuẩn mực kế toán, kiểm toán, phát triển thị trường thứ cấp và kiểm soát tốt các rủi ro hiện nay.