Mua nhà ở hình thành trong tương lai và những điều cần lưu ý?

Hiện nay,  do diện tích đất ngày càng bị thu hẹp thêm vào đó là quỹ đất sạch trở nên khan hiếm, chính vì vậy tại các trung tâm thành phố lớn việc lựa chọn các dự án căn hộ chung cư làm nơi an cư lạc nghiệp đã không còn xa lạ và được nhiều người tin tưởng lựa chọn.  Đó đều là những dự án nhà ở hình thành trong tương lai nhưng được mở bán từ khi mới đổ móng nên khách hàng không tránh khỏi những sai lầm đáng tiếc. 

Bùng nổ dân số chính là lý do chính làm quỹ đất ngày càng bị thu hẹp,  đặc biệt tại các khu trung tâm thành phố lớn điển hình như: Hà Nội có 8 triệu dân và 9 triệu dân là con số của Thành phố Hồ Chí Minh.  Dân cư đông làm cho tình hình xã hội phức tạp kéo theo đó rất nhiều tệ nạn chính vì vậy xây dựng các dự án chung cư là biện pháp hữu ích nhất trong thời điểm này.  

Chính vì được cho là biện pháp hữu hiệu nhất nên có rất nhiều chủ đầu tư bỏ vốn ra đầu tư và thu được khoản lợi nhuận khủng. Nhưng bên cạnh những nhà đầu tư có tiềm lực thì cũng có không ít nhà đầu tư tài chính không quá vững nên nhà nước đưa ra chính sách hỗ trợ với phương án cho phép bán nhà ở trong tương lai.  

Bên cạnh những nhà đầu tư uy tín cũng có nhiều chủ đầu tư lợi dụng vào chính sách đó cùng lòng cả tin,  thiếu hiểu biết của người dân để buôn bán “đất ma”. Để hiểu biết hơn về vấn đề này chúng tôi cùng theo dõi bài viết dưới đây để tránh được những rủi ro.

 Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Đây là câu hỏi,  thắc mắc chúng tôi nhận được rất nhiều khi tư vấn cho khách hàng mua nhà.  Không phải ai cũng có thể định nghĩa đúng cụm từ này. Theo Luật kinh doanh bất động sản 2014 cùng Điều 3 Luật nhà 2014 khá giống nhau đều định nghĩa: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.

Định nghĩa trên cho rằng pháp luật cho phép các chủ đầu tư dự án sử dụng một kênh huy động vốn khá thuận lợi bằng việc cho phép bán nhà ở hình thành trong tương lai - khi nó vẫn còn trong giai đoạn xây dựng,  hoàn thiện. Hoặc hiểu theo cách khác, luật không đòi hỏi các chủ đầu tư dự án phải có vốn đầy đủ để hoàn thiện nhà ở trước khi mở bán. 

Bên cạnh đó, khách hàng mua nhà tại những dự án này cũng sẽ có cơ hội được hưởng mức giá ưu đãi cũng như có khả năng chuẩn bị tài chính thuận lợi hơn so với nhà ở đã có sẵn.  Tuy nhiên, thực tế việc mua nhà ở hình thành trong tương lai có nhiều rủi ro cho người mua nên chính sách pháp luật ngày càng phải siết chặt hơn các điều kiện để mua nhà ở hình thành trong tương lai được mở bán trên thị trường.

Những lưu ý cần thiết khi mua nhà hình thành trong tương lai 

Hiện có nhiều dự án “nhà ở hình thành trong tương lai’ được mở bán và cùng cam kết từ chủ đầu tư về hồ sơ pháp lý.  Nhưng không phải dự án nào cũng có đầy đủ giấy tờ hợp pháp. Theo ý kiến từ các chuyên gia, khách hàng cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý để nhận biết dự án có hoàn thiện pháp lý hay không. 

Khi khách hàng đặt bút ký vào hợp đồng mua bán,  hoặc xuống tiền cho một dự án được hoàn thành trong tương lai,  khách hàng cần quan tâm tới giấy chứng nhận kinh doanh của chủ đầu tư,  trong đó phải có ngành nghề kinh doanh bất động sản. Khi chủ đầu tư có văn bản này sẽ đảm bảo chủ đầu tư có đủ cơ sở để xây dựng và kinh doanh dự án bất động sản. 

Tiếp theo, giấy tờ cần kiểm tra đó chính là hồ sơ pháp lý của dự án, khách hàng cần kiểm tra dự án đó có thuộc diện có tiểu sử về quyết định thu hồi đất, thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền hay không. Hồ sơ này xác định chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế liên quan đến đất. Nhiều khu chung cư hiện nay người dân không thể làm được sổ đỏ vì chủ đầu tư mắc phải lỗi còn nợ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Một trong những giấy tờ rất quan trọng khác mà khách hàng mua nhà cần phải đặc biệt quan tâm và yêu cầu chủ đầu tư cung cấp là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể là sổ đỏ hoặc quyền thuê đất của chủ đầu tư. Khi có các giấy tờ này, tức là dự án này là đất sạch, không vướng phải tranh chấp.

Giấy phép xây dựng của dự án là giấy tờ khách hàng cần yêu cầu chủ đầu tư đưa ra (trong trường hợp phải có giấy phép xây dựng). Hiện nay có nhiều dự án xảy ra tình trạng xây dựng không phép và bị đình chỉ thi công, dẫn đến chậm tiến độ dự án.

Các loại giấy tờ này chủ đầu tư luôn phải có sẵn, khi khách hàng đưa ra yêu cầu là phải có thể xuất trình. Từ các giấy tờ chủ đầu tư cung cấp, khách hàng có thể đối chiếu với thông tin từ các cơ quan chính quyền có liên quan như các Sở: Tài nguyên – Môi trường, xây dựng, Quy hoạch – Kiến trúc về dự án đang mở bán.

Gần đây, nhiều nhà đầu tư bất động sản truyền tai nhau về cách nhận diện cơ sở pháp lý cho dự án định mua, đó là chủ động vay tiền ngân hàng, kể cả thực sự không có nhu cầu. Bởi ngân hàng rất chặt chẽ trong vấn đề cho vay, nên thông qua việc đi vay, người mua có thể “dùng tay” ngân hàng để thẩm định tính pháp lý của dự án định mua.

Bên cạnh giấy tờ trên, trước khi đặt bút ký hợp đồng mua bán, khách hàng cũng cần đọc kỹ các điều khoản của hợp đồng và cần lưu lý, người ký hợp đồng bắt buộc phải là người đại diện theo pháp luật hoặc người được người đại diện theo pháp luật của chủ đầu tư ủy quyền (đòi hỏi có Giấy ủy quyền hợp pháp).

Trước khi ký hợp đồng mua bán, khách hàng cần tìm hiểu xem dự án nhà ở hình thành trong tương lai đã đủ điều kiện mở bán chưa. Dựa vào quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, dự án nhà ở muốn được mở bán phải có thông báo đủ điều kiện bán nhà do Sở Xây dựng cấp và có chứng thư bảo lãnh của ngân hàng. Nếu thiếu một trong 2 loại giấy đặc biệt quan trọng này này, khách hàng cần thận trọng khi quyết định bỏ tiền mua nhà.

Ngoài ra,  khách hàng cần tìm hiểu về điều khoản thanh toán dự án. Người mua phải lưu ý, tiền thanh toán phải là VND, tiến độ thanh toán phải gắn với tiến độ hoàn thành từng phần xây dựng. Cho đến trước khi nhận bàn giao nhà, chỉ thanh toán tối đa 70% giá trị hợp đồng. Khi nhận nhà, thanh toán 90-95% giá trị hợp đồng, số còn lại thanh toán khi chủ đầu tư bàn giao Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ (sổ hồng).

Ngoài ra, khách hàng có nhu cầu mua nhà đất cũng nên tìm đến các chuyên gia tư vấn luật để được tư vấn chi tiết về hồ sơ pháp lý của dự án, nội dung của hợp đồng mua bán, để nhận biết điều khoản nào mập mờ gây bất lợi cho bản thân hay không…

Hy vọng bài viết trên xemnha.vn sẽ giúp được bạn khi quyết định lựa chọn căn hộ trong dự án chung cư làm nơi an cư lạc nghiệp của đại gia đình.  Hãy truyền thông tin này đến người thân để họ giữ được “đầu lạnh” khi lựa chọn mua.