Có nên mua nhà dưới hình thức hợp đồng góp vốn không?

Đối với những người mua nhà không có nhiều kinh nghiệm, họ thường rơi vào những chiếc “bẫy” do các đơn vị chủ đầu tư không uy tín tung ra. Hợp đồng góp vốn là một trong những hình thức mua bán bất động sản được sử dụng nhiều trong thời gian qua nhưng cũng mang tới nhiều rắc rối, hậu quả khôn lường cho khách hàng thiếu hiểu biết.

Hợp đồng góp vốn trong bất động sản

Trong lĩnh vực bất động sản, hợp đồng góp vốn là hình thức mua căn hộ mà chủ đầu tư huy động vốn từ chính khách hàng, thông qua ký kết hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng vay vốn,…

Ngày nay, khi nhu cầu sở hữu căn hộ của người dân tăng cao cùng với đó là giá nhà đất gia tăng nhanh chóng khiến cho hợp đồng góp vốn trở nên phổ biến hơn. Thay vì ký hợp đồng đặt cọc, khách hàng sẽ có nghĩa vụ thanh toán giá trị căn hộ theo tiến độ xây dựng (đối với căn hộ) và tiến độ xây dựng cơ sở hạ tầng (đối với đất nền). Trong khi đó phía chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện theo cam kết được quy định trong hợp đồng mua bán thì những chiếc bẫy “hợp đồng góp vốn” được giăng ra để gài bẫy khách hàng.

Với những lời quảng cáo hấp dẫn kèm theo những con số lợi nhuận bắt mắt,… nhiều khách hàng đã đồng ý bỏ ra số tiền lớn, có khi lên tới hàng tỷ đồng để ký kết hợp đồng góp vốn.

Theo đó, hợp đồng góp vốn được ký kết và chủ đầu tư nhận vốn góp của khách hàng của mình và trả lãi suất định kỳ bằng tiền chứ không phải căn hộ. Nói dễ hiểu là chủ đầu tư ứng tiền trước từ khách hàng của mình để xây dựng và phát triển dự án đồng thời trả lãi, lợi nhuận cho khách hàng tham gia góp vốn.

Nghe thì có vẻ hay nhưng thực chất, việc ký kết hợp đồng góp vốn tạo ra sự nguy hiểm cho dòng tiền của khách hàng khi lời thì có thể chia nhưng lỗ thì tự mình phải chịu. Bởi lẽ hợp đồng góp vốn không có quan hệ mua – bán mà chỉ có quan hệ hùn vốn đầu tư. Do đó, khi xảy ra thiệt hại, trục trặc gì thì người góp vốn phải chịu trên phần vốn đã góp.

Rủi ro khi hợp đồng góp vốn bị vô hiệu hóa

Theo Bộ Luật dân sự, một giao dịch dân sự vô hiệu hóa khi có mục đích và nội dung vi phạm các điều cấm theo quy định của pháp luật. Khi giao dịch trở nên vô hiệu, các bên hoàn trả những gì đã nhận và khôi phục tình trạng ban đầu. Do đó, một hợp đồng góp vốn hay hợp tác kinh doanh mà không đủ điều kiện được Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở quy định thì sẽ bị xem là vô hiệu.

Khi đó, chủ đầu tư phải hoàn trả lại khoản tiền ứng trước cho khách hàng hay bên góp vốn và bồi thường thiệu hại nếu lỗi ở phía chủ đầu tư. Không tính tới những thiệt hại khi hợp đồng vay vốn bị vô hiệu hóa nhưng bất lợi, khó khăn trước mắt chính là việc dự án không thể thi công đúng theo tiến độ đề ra.

Cơ chế nào bảo vệ người mua nhà trước các hợp đồng góp vốn?

Trong bối cảnh pháp lý còn chưa có những quy định cụ thễ, rõ ràng thì để đảm bảo quyền lợi của mình, khách hàng cần phải thật sự cân nhắc cũng như tham khảo, sử dụng tư vấn pháp lý trước khi đặt bút ký kết bất cứ hợp đồng góp vốn nào.

Hợp đồng góp vốn giống như một khe hở pháp lý để nhiều đơn vị chủ đầu tư phát triển bất động sản cố gắng lách luật huy động vốn cho dự án của mình. Cần có chế tài, quy định riêng cho hình thức huy động vốn này đồng thời nêu cao bai trò của các hiệp hội bảo vệ người tiêu dùng để đàm phán các hợp đồng mẫu do đơn vị chủ đầu tư áp đặt.