Căn hộ mới dưới 40 triệu đồng một m2 ở TP HCM biến mất

Giá trung bình của căn hộ mới tại TP HCM hiện nay dao động từ 70 triệu đồng mỗi mét vuông, trong khi những dự án có mức giá dưới 40 triệu đồng mỗi mét vuông gần như không còn tồn tại.

Theo báo cáo tổng hợp thị trường bất động sản năm 2024 từ Avison Young, thị trường TP HCM đã không còn căn hộ giá dưới 40 triệu đồng mỗi mét vuông. Đặc biệt, giá bán căn hộ sơ cấp tại TP HCM hiện đã gần đạt mức của phân khúc cao cấp, trung bình khoảng 72 triệu đồng mỗi mét vuông. Các dự án cũ vừa được khởi động lại cũng đã công bố mức giá mới cao hơn 30% so với trước đây. Thị trường hiện không có dự án mới nào được triển khai với giá dưới 40 triệu đồng mỗi mét vuông.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, nhận định rằng việc giá liên tục tăng đang khiến thị trường nhà ở TP HCM rời xa giá trị cơ bản, gây ra rủi ro về thanh khoản và gia tăng khoảng cách giữa sản phẩm trên thị trường với nhu cầu và khả năng chi trả của số đông người dân.

Theo báo cáo từ Sở Xây dựng TP HCM, trong 11 tháng qua, thành phố chỉ ghi nhận 31 dự án nhà ở thương mại, quy mô tổng số căn hộ đạt 31.167, chỉ bằng khoảng một phần ba so với cùng kỳ các năm trước. Trong số đó, có 4 dự án đủ điều kiện huy động vốn với 1.611 căn, giảm tới 90% so với cùng kỳ năm ngoái, trong đó 100% là nhà ở cao cấp với giá bán trung bình lên đến 9,39 tỷ đồng mỗi căn. Đây mới chỉ là mức giá sơ cấp do chủ đầu tư đăng ký, và khi thực phẩm được bán ra thị trường, giá thực tế có thể còn cao hơn.

Thống kê từ Hiệp hội bất động sản TP HCM cho thấy cơ cấu sản phẩm nhà ở tại thành phố từ nhiều năm qua đã bị mất cân đối nghiêm trọng, thể hiện qua mô hình "kim tự tháp ngược". Kể từ năm 2020, tình trạng này đã được cảnh báo khi phân khúc nhà ở bình dân (dưới 25 triệu đồng mỗi mét vuông) gần như không tồn tại. Nhà cao cấp đã chiếm tới 70,6% thị phần, trong khi nhà trung cấp (trong khoảng 40 triệu đồng mỗi m2) chỉ chiếm khoảng 28%. Đến năm 2021, tỷ lệ nhà cao cấp tiếp tục tăng lên 72%, năm 2022 là 78,3%, và năm nay thì hoàn toàn không có sản phẩm nào không phải nhà cao cấp.

Nhận xét về diễn biến này, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) cho rằng nguồn cung chung cư tại TP HCM đang trong trạng thái mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu. Hiện có tới 80% dự án mở bán có giá từ 50 triệu đồng mỗi mét vuông trở lên. Giá trung bình của căn hộ mới đã tăng 31% so với năm 2019. Thực trạng này đã khiến TP HCM chỉ còn lại các dự án cao cấp, điều này vượt quá khả năng chi trả và tốc độ gia tăng thu nhập của đa số người dân. Mặc dù nhu cầu về nhà ở với giá hợp lý (trên dưới 40 triệu đồng mỗi mét vuông) rất lớn, nhưng phân khúc này đang bị bỏ ngỏ.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM, cho biết đây là lần đầu tiên phân khúc nhà ở cao cấp chiếm lĩnh toàn bộ thị trường bất động sản tại thành phố. Hiện nay, thị trường đã không còn dự án mới nào trong phân khúc nhà ở thương mại thuộc nhóm trung cấp và bình dân (có giá trên dưới 40 triệu đồng mỗi mét vuông). Tình trạng này càng làm cho cơ cấu sản phẩm nhà ở của thành phố trở nên mất cân đối, dẫn đến áp lực gia tăng lên sự phát triển bền vững của thị trường.

Theo ông Châu, tình trạng giảm sút về nhà ở trung cấp không chỉ diễn ra tại TP HCM mà còn xuất hiện ở các đô thị lớn khác trên cả nước. Giá nhà liên tục leo thang qua các năm đã khiến cho thị trường không còn các căn hộ dưới 40 triệu đồng mỗi mét vuông. Lý do cho sự gia tăng này là do nguồn cung các dự án nhà ở thương mại rất thiếu, dẫn đến tình trạng khan hiếm. Trong giai đoạn 2020-2023, giá chung cư tại TP HCM đã tăng từ 15-20%.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Vars, nhấn mạnh rằng các chung cư giá rẻ không được các nhà phát triển bất động sản chú ý vì biên lợi nhuận thấp, chỉ khoảng 15%. Nếu tồn đọng vốn hoặc bán chậm trong 1-2 năm, các chủ đầu tư sẽ gặp thiệt hại. Ngược lại, các dự án cao cấp vẫn giữ được thanh khoản tốt nhờ nhu cầu đầu tư cao, điều này khiến cho các chủ đầu tư không mặn mà với nhà ở trung cấp và bình dân. Hơn nữa, quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, chi phí đầu vào, đặc biệt là chi phí đất, cũng tăng lên cao, do đó doanh nghiệp càng có xu hướng ưu tiên cho quỹ đất có tính an toàn và tỷ suất lợi nhuận cao hơn.

"Sẽ khó có thêm nguồn cung nhà ở thương mại vừa túi tiền tại các đô thị lớn trong thời gian tới", ông Đính cho biết.

Dự báo cho thị trường nhà ở trong năm 2025, ông Lê Hoàng Châu dự đoán giá sẽ còn tiếp tục tăng do ảnh hưởng từ bảng giá đất mới, với mức tăng dự kiến từ 15-20% theo nhận định trước đó của Bộ Xây dựng.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, phân tích rằng trong bối cảnh hiện tại, việc giảm giá nhà và gia tăng số lượng dự án vừa túi tiền là một thách thức lớn đối với các doanh nghiệp và cơ quan quản lý. Hiện tại, thị trường không có bất kỳ yếu tố nào có thể khiến giá nhà giảm trong thời gian ngắn hạn, trong khi có rất nhiều yếu tố góp phần làm tăng giá như bảng giá đất mới, chi phí đất, chi phí lao động, xây dựng, vận chuyển...

"Có tới 90% nguồn cung trên thị trường vào năm 2025 vẫn thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Nếu xu hướng này tiếp tục, giá sẽ tăng thêm, với tỷ lệ bình quân từ 8-10% mỗi năm", bà Dung dự báo.

Bà Dung cũng cho rằng một trong những yếu tố có thể đẩy giá xuống là giãn dân, nhưng điều này chỉ có thể thực hiện nếu có sự đầu tư mạnh mẽ vào cơ sở hạ tầng và đầu tư công. Mặc dù đã có những tín hiệu tích cực trong việc phát triển hạ tầng, nhưng trong vòng 3 năm tới, những tác động từ đó chưa đủ mạnh để thay đổi tình hình.