Những cách kiểm tra pháp lý dự án chung cư chuẩn xác nhất
Hiện nay, vấn đề pháp lý luôn là mối quan tâm hàng đầu của khách hàng khi lựa chọn cho mình một căn hộ tốt trong các dự án chung cư. Chung cư mọc lên như nấm, nhưng không phải dự án nào cũng có pháp lý rõ ràng, minh bạch, điều này càng khiến tâm lý khách hàng trở nên thận trọng hơn và sau đây, Xemnha sẽ mang đến một vài cách kiểm tra pháp lý của dự án chung cư mà bạn cần nắm rõ:
1. Kiểm tra cẩn thận hồ sơ pháp lý của dự án
Một bộ hồ sơ pháp lý đầy đủ, minh bạch bắt buộc phải có những giấy tờ,văn bản quan trọng sau:
- Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư dự án: Với mục đích đảm bảo chủ đầu tư có đầy đủ cơ sở pháp lý để xây dựng và kinh doanh dự án bất động sản. Nếu khách hàng không mua căn hộ trực tiếp từ chủ đầu tư dự án mà thông qua các đại lý BĐS F1, F2, khách hàng hoàn toàn có thể yêu cầu đại lý cung cấp những giấy tờ pháp lý ví dụ như giấy phép kinh doanh ( ngành nghề kinh doanh bất động sản có hay không, có được phép thực hiện hoạt động môi giới BĐS không), văn bản thể hiện sự đồng ý của chủ đầu tư cho phép đại lý này được bán, môi giới căn hộ…
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy Quyết định cấp đất, cho thuê đất cho chủ dự án: Đây là những giấy tờ, văn bản chứng minh dự án đã giải phóng xong mặt bằng và đất xây dựng dự án là “đất sạch”, không có những tranh chấp pháp lý, pháp luật về sau.
- Giấy phép xây dựng: Trừ những dự án thuộc vào đối tượng được miễn giấy phép xây dựng (theo Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014), có những dự án căn hộ ngang nhiên xây dựng khi chưa được cấp giấy phép sẽ bị xử phạt, thậm chí đình chỉ thi công, làm ảnh hưởng đến tiến độ dự án và ảnh hưởng nghiêm trọng đến khách hàng.
- Văn bản được chấp thuận đầu tư (Theo Điều 9 Nghị định 99/2015/NĐ-CP): Để đảm bảo sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền với việc đầu tư, thi công xây dựng dự án căn hộ của chủ đầu tư đó.
- Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành phần móng của dự án: Theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014,nếu trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì điều kiện mở bán phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của dự án.
2. Kiểm tra việc thực hiện nghĩa vụ tài chính, các khoản phí bắt buộc của chủ đầu tư
Có một số loại thuế, phí mà chủ đầu tư bắt buộc phải nộp khi xây dựng, thi công và mở bán dự án căn hộ gồm: Thuế giá trị gia tăng (GTGT), lệ phí môn bài, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp,… Khi chủ căn hộ có nhu cầu làm thủ tục xin cấp sổ hồng, các cơ quan nhà nước sẽ kiểm tra việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án, chính là kiểm tra xem chủ đầu tư đã nộp đầy đủ các loại thuế, phí như trên hay chưa. Nếu trong trường hợp chủ đầu tư còn nợ, chưa hoàn thành tiền thuế đất, cơ quan nhà nước hoàn toàn có thể từ chối cấp sổ hồng cho chủ hộ. Vậy nên, khách hàng cần kiểm tra kỹ càng chính xác thông tin này trước khi bỏ một khoản tiền lớn ra mua nhà.
Nếu chủ đầu tư không công khai minh bạch hoặc cố tình kéo dài thời gian, chậm trễ việc chứng minh đã hoàn thành nộp tiền sử dụng đất, thuế đất, khách hàng có thể liên hệ kiểm tra thông tin này ở các Sở Tài nguyên, Sở xây dựng, Sở Kiến trúc Quy hoạch tại địa phương đang xây dựng dự án.
3. Lưu ý vấn đề sổ hồng
Sổ hồng là giấy tờ pháp lý rất quan trọng,là giấy tờ về quyền sở hữu căn hộ, quyết định giá trị căn hộ. Trên thực tế, hiện nay, không ít những trường hợp khách hàng mua chung cư, đã dọn vào ở nhưng chờ mãi mà vẫn chưa được cấp sổ hồng. Nguyên nhân có thể là do chủ đầu tư dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính hay thế chấp tài sản tại ngân hàng trước khi xin cấp sổ hồng cho cư dân và chưa giải quyết hoặc chưa hoàn thành các thủ tục pháp lý nhưng đã cho phép thi công và bán nhà ở…
Do vậy, khách hàng cần phải hỏi chủ đầu tư kỹ về thời gian bàn giao sổ hồng. Theo Điều số 13 Luật Kinh doanh bất động sản vào năm 2014, trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày ký kết bàn giao nhà hoặc ngày hết hạn thuê mua thì người mua phải tới các cơ quan ban ngành có chức năng nhằm xin cấp giấy sở hữu đất và nhà ở. Bên cạnh đó, người mua cũng cần lưu ý các khoản chi phí phát sinh liên quan tới việc cấp sổ hồng để không bị thu thêm, vì theo quy định, đó là trách nhiệm của chủ đầu tư.
4. Kiểm tra kỹ càng thông tin,hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Hợp đồng mua bán là giấy tờ vô cùng quan trọng liên quan trực tiếp đến quyền lợi và trách nhiệm của hai bên mua và bán , vì thế khách hàng khi mua phải lưu ý, kiểm tra, xem xét thật kỹ trước khi ký vào văn bản này. Dưới đây là một trong số những thông tin trong hợp đồng mà người mua cần lưu ý để kiểm tra như:
+ Người ký hợp đồng phải là người có thẩm quyền về phía chủ đầu tư, hoặc phải có giấy ủy quyền của chủ đầu tư dự án.
+ Tiến độ thanh toán, phương thức thanh toán, thỏa thuận về chi phí phạt nếu thanh toán trễ hoặc sai phương thức đã thống nhất.
+ Thông tin về căn hộ (Mã căn hộ, vị trí tầng, tên dự án, đơn giá, thiết kế,chất lượng bàn giao…)
+ Các điều kiện thỏa thuận về chi phí dịch vụ (phí quản lý chung cư, phí vệ sinh, điện, nước, hầm gửi xe…)
+ Diện tích sử dụng, những trang thiết bị sở hữu chung/riêng, cơ sở hạ tầng, những tiện ích nội khu mình có quyền được hưởng…
