Hướng dẫn thủ tục mua chung cư chưa có sổ hồng

1. Có nên mua chung cư chưa có sổ hồng?

1.1 Sổ hồng chung cư là gì?

Sổ hồng chung cư, hay giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư, là quyển sổ màu hồng được Bộ Xây dựng cấp nhằm xác nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất cho cá nhân. Nói một cách dễ hiểu, nếu bạn mua căn hộ chung cư mà không sở hữu thửa đất, bạn sẽ được cấp sổ hồng chứng nhận quyền sử dụng và sở hữu căn hộ ấy.

Sổ hồng có giá trị pháp lý, thể hiện quyền lợi của cá nhân về tài sản bao gồm quyền sử dụng nhà và tài sản gắn liền với đất. Tên chính thức của sổ hồng là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Khi chủ đầu tư thực hiện đúng quy định, việc giao dịch giữa khách hàng và chủ đầu tư là hợp pháp, và khách hàng hoàn toàn có quyền yêu cầu cấp sổ hồng.

Người mua sẽ được cấp sổ hồng chung cư khi không phải là người sở hữu đất mà tòa chung cư được xây dựng trên đó. Điều này khiến phạm vi quyền lợi của sổ hồng chung cư hẹp hơn so với các giấy chứng nhận thông thường.

1.2 Giá trị pháp lý

Sổ hồng có giá trị pháp lý cao, thể hiện quyền sở hữu tài sản bao gồm quyền sử dụng nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Thực chất, sổ hồng chính là chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp do cơ quan có thẩm quyền cấp cho chủ sở hữu căn hộ chung cư hợp pháp.

Hiện tại, không phải dự án chung cư nào cũng được cấp sổ hồng. Vì thế, trên thị trường, nhiều căn hộ chưa có sổ hồng thường có giá thấp hơn so với những căn đã có. Đối với những người có ngân sách hạn chế, việc mua chung cư giá rẻ trở thành lựa chọn hấp dẫn.

Tuy nhiên, việc mua chung cư chưa có sổ hồng chứa đựng nhiều rủi ro. Theo quy định pháp luật hiện hành, các căn hộ này sẽ gặp khó khăn trong việc chuyển nhượng cho người khác. Người mua có thể chỉ thực hiện hợp đồng ủy quyền quản lý sử dụng, điều này khiến người nhận chuyển nhượng đối diện với nhiều rủi ro như vấn đề liên lạc hoặc khả năng hành vi dân sự của bên ủy quyền.

Bên cạnh đó, sau khi đặt cọc, nếu người mua muốn bán lại, chủ đầu tư vẫn giữ quyền cấp sổ hồng cho người đứng tên đầu tiên, trong khi người sau chỉ được ủy quyền sử dụng, dẫn đến mất quyền lợi.

Vì vậy, việc tìm hiểu nguồn gốc và tính pháp lý của căn hộ là rất cần thiết để giảm thiểu rủi ro.

2. Thủ tục mua chung cư chưa có sổ hồng

2.1 Về điều kiện chuyển nhượng

Theo hướng dẫn của Luật Nhà ở năm 2014, cụ thể là Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-BXD, điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại như sau:

• Tổ chức hoặc cá nhân mua nhà ở từ chủ đầu tư chưa nhận bàn giao hoặc đã nhận bàn giao.
• Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan thẩm quyền.

2.2 Về hình thức mua bán

Việc thực hiện mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng có các nội dung theo quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở năm 2014.

2.3 Các bước cơ bản khi mua chung cư chưa có sổ hồng

Mặc dù có lợi thế về giá, việc mua chung cư chưa có sổ hồng có nhiều rủi ro, do vậy người mua cần thực hiện các bước cẩn trọng để đảm bảo an toàn pháp lý.

- Bước 1: Lập hợp đồng mua bán nhà ở

Hai bên cần thỏa thuận và lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng với các nội dung chính như thông tin về bên chuyển nhượng, số ngày ký hợp đồng, giá chuyển nhượng, thời hạn và phương thức thanh toán, các quyền và nghĩa vụ của các bên, cách giải quyết tranh chấp, cùng những thỏa thuận khác.

Hợp đồng cần lập thành 7 bản để thực hiện các yêu cầu của cơ quan liên quan.

- Bước 2: Công chứng hoặc chứng thực

Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại cần được công chứng hoặc chứng thực. Hồ sơ công chứng bao gồm bản chính của văn bản chuyển nhượng cùng các giấy tờ cần thiết như hợp đồng đã ký với chủ đầu tư và giấy tờ tùy thân.

- Bước 3: Kê khai thuế, phí, lệ phí

- Bước 4: Nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận

Sau khi hoàn tất nghĩa vụ về thuế, bên nhận chuyển nhượng phải nộp bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng.

Hồ sơ này bao gồm văn bản chuyển nhượng cùng các giấy tờ chứng minh về việc đã nộp thuế. Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận trong vòng 5 ngày làm việc.

3. Lưu ý khi mua chung cư chưa có sổ hồng

Nếu bạn quyết định mua chung cư chưa có sổ hồng và giá cả hợp lý với tình hình tài chính, có thể xem xét các phương án cụ thể.

Mua chung cư trực tiếp từ chủ đầu tư:

Người mua cần ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Trong trường hợp chưa được giao sổ hồng, hợp đồng cần phải có công chứng và nêu rõ thời điểm giao sổ. Bạn nên thương lượng giữ lại một phần giá trị hợp đồng cho đến khi nhận sổ hồng.

Mua căn hộ từ chủ đầu tư thứ cấp:

Nếu bạn mua từ chủ đầu tư thứ cấp, cần thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản và lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng ở văn phòng công chứng.

Mua căn hộ từ cá nhân hoặc hộ gia đình:

Khi mua căn hộ từ cá nhân hoặc hộ gia đình, bạn cần yêu cầu xuất trình hợp đồng mua bán với chủ đầu tư trước đó và hợp đồng gần nhất nếu căn hộ đã được chuyển nhượng nhiều lần.

Trường hợp này tiềm ẩn rủi ro lớn, do đó cần thực hiện giao dịch tại phòng công chứng để bảo vệ quyền lợi cho cả bên mua và bên bán.

Như vậy, mặc dù mua chung cư chưa có sổ hồng có lợi thế về giá, nhưng rủi ro như việc chậm cấp hoặc không có sổ hồng vẫn hiện hữu. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, người mua thứ cấp sẽ không được đứng tên trong sổ hồng, mà chỉ được ủy quyền sử dụng, gây thiệt hại quyền lợi nếu không may gặp phải chủ đầu tư không uy tín.

Phương Anh

Theo Xemnha.vn