Kinh nghiệm để hạn chế huỷ hợp đồng đặt cọc khi mua nhà đất

Trong quá trình giao dịch nhà đất việc hủy hợp đồng đặt cọc mua nhà do thị trường nhà đất biến động giá hiện nay rất phổ biến.  Hủy hợp đồng đặt cọc khi mua nhà đất sẽ gây thiệt hại lớn cho người mua như thời gian, tiền bạc và bị lỡ nhiều cơ hội.  

Để tránh khỏi những rủi ro không đáng có cho người mua, đội ngũ chuyên gia của Xemnha.vn viết bài này để đưa ra những lưu ý người mua cần tránh.

1. Lý do người bán hủy hợp đồng đặt cọc?

Rất nhiều người mua nhà đất đã gặp phải tình trạng gần đến hoặc đến ngày hẹn ký hợp đồng ra công chứng thì chủ đất tìm lý do không tham gia hay đề nghị hủy cọc không bán nữa vì giá đất bất động sản có xu hướng tăng. 

Ông Linh (TP Hồ Chí Minh) - một người mua nhà đất chịu tình cảnh đó kể lại câu chuyện, khi ông thỏa thuận mua một mảnh đất nền thổ cư tại nhà đất quận Hà Đông, TP Hà Nội có giá trị 1,7 tỷ đồng ông đã bị chủ đất hủy cọc. 

Ông Linh chia sẻ thêm, mảnh đất mà ông mua nằm trên đường Nguyễn Duy Trinh quận 9, do bên bán là chỗ quen biết nên ông tin tưởng đặt tiền cọc và nhận được hứa sẽ ra công chứng để chuyển quyền sở hữu. Vì là chỗ quen biết nên trong hợp đồng đặt cọc không có điều khoản bồi thường hợp đồng.

Giao dịch gián đoạn liên tục trong vòng nửa năm và chủ đất đưa ra đủ mọi lý do để trì hoãn ngày ký hợp đồng. Tuy nhiên, cuối cùng chủ đất cũng đưa ra lý do người thân trong gia đình không đồng ý bán vì giá đất tăng liên tục.

2. Hợp đồng đặt cọc chặt chẽ vẫn bị hủy

Một trường hợp khác, mặc dù đã làm hợp đồng đặt cọc rất chặt chẽ khi mua đất với điều khoản bồi thường 100% giá trị khoản đặt cọc, nhưng vẫn không thể hoàn thành thương vụ sau nửa năm chờ đợi.

Cụ thể, hồi tháng 2/2016, anh Chiến mua một nền đất đang chờ tách thửa tại phường Hiệp Bình Chánh, nhà đất Mê Linh với giá 950 triệu đồng. Anh đã đặt cọc 100 triệu đồng, có cam kết bồi thường 100% giá trị tiền cọc nếu bên bán phá vỡ hợp đồng.  Tuy nhiên, giá đất nhanh chóng tăng lên thành 1,2 tỷ đồng thì bên bán thông báo hồ sơ tách thửa được gặp vướng mắc.  

Một nhà đầu tư bất động sản cá nhân cũng vấp phải trường hợp tương tự vì lý do giá đất tăng. Người này thỏa thuận với chủ đất mua sỉ hơn chục nền đã có sổ riêng, khu đất không bắt buộc phải xây nhà ngay tại quận 9 với mức giá từ 1.2 - 1.7 tỷ/nền. Song, giao dịch đang trong quá trình thỏa thuận thì chủ đất kê giá bán tăng lên 20%. Bị ép giá chỉ sau vài tuần, khách hàng mua quyết định rút lui vì khó đạt mức lợi nhuận kỳ vọng.

3. Nguyên nhân khiến nhiều vụ hủy hợp đồng khi mua đất nền

Nguyên nhân chính gây phá vỡ hợp đồng thường là do giá đất tăng quá nhanh. Khảo sát thực tế cho thấy, thị trường đất nền và nhà liền thổ vẫn nóng. Mức tăng phổ biến 15 - 30%, tùy vị trí và mức độ hoàn thiện hạ tầng. Giá đất biến động liên tục đã góp phần khiến thị trường này sôi động hơn trước đây nhưng song song đó, các trường hợp hủy hợp đồng chỉ vì giá đất tăng.

Rủi ro trong giao dịch nhà đất ở một thị trường bất động sản kém minh bạch như Việt Nam là khó tránh khỏi. Phổ biến nhất là hiện tượng hủy giao dịch vì giá đất tăng. Khi cả hai bên bán và bên mua chỉ có thể nỗ lực để giảm thiểu rủi ro bằng việc ràng buộc các hợp đồng, thỏa thuận cho thật chặt chẽ.

4. Làm thế nào để tránh bên mua phá vỡ hợp đồng đặt cọc

Việc hủy bỏ giao dịch giữa chừng chủ yếu do sự quá tham lam của bên bán và nhìn những lợi ích trước mắt. Do đó, việc đầu tiên cần phải làm để hạn chế việc hủy hợp đồng là phải đưa ra thỏa thuận bồi thường trong trường hợp một bên phá vỡ hợp đồng mua bán phải nghiêm, có thể bồi thường gấp đôi, gấp ba thậm chí cao hơn nhằm hạn chế việc cơ phá vỡ hợp đồng.

Trong trường hợp bạn có tài chính đủ mạnh và nhìn thấy cơ hội hay một mảnh đất ưng ý, ngay lập tức bạn nên đưa ra quyết định nhanh gọn, thanh toán đủ một lần rồi công chứng luôn, giảm tải giai đoạn đặt cọc.

Trong trường hợp phải đặt cọc, bạn có thể áp dụng những nguyên tắc dưới đây:

• Nguyên tắc đầu tiên: tiền đặt cọc tối thiểu bằng khoản lời dự đoán. 
• Nguyên tắc thứ hai: làm minh bạch mục đích mua tài sản. Khách hàng có thể nói rõ với người chủ đất về dự định của mình như mua để đầu cơ tích trữ, mua đi bán lại, để ở.... Nếu nhận được sự đồng ý từ chủ đất thì tiến hành giao dịch. 
• Nguyên tắc thứ ba: nên chặt chẽ pháp lý. Bạn sử dụng thêm công cụ để ghi nhận giao dịch để củng cố thêm pháp lý khi giao dịch hoặc phải nhờ người làm chứng có ảnh hưởng với bên bán như tổ trưởng tổ dân phố, công an khu vực, cha/mẹ/vợ chồng....
• Nguyên tắc thứ tư: nhờ trợ giúp từ người cố vấn giàu kinh nghiệm. Tầm quan trọng của một chuyên gia tư vấn có kinh nghiệm hoặc một luật sư chuyên về bất động sản là rất cần thiết khi giao dịch, nhất là trong bối cảnh thị trường đang có những biến động mạnh về giá cả như hiện nay.
• Nguyên tắc thứ năm: cần phân biệt khoản bồi thường và khoản phạt. Để làm tăng sức nặng cho hợp đồng đặt cọc, bên mua cần yêu cầu bên bán phải chia ra 2 mục bồi thường và khoản phạt tách rời nhau. Theo đó, bồi thường thì gấp đôi tiền cọc và phạt áp dụng theo thoả thuận.

Trên đây là những lưu ý giúp người mua nhà tránh thiệt hại và bị hủy hợp đồng mua bán do người bán chạy theo lợi nhuận từ việc giá đất tăng liên tục.